월세 낀 물건 매수 시 유의사항

안녕하세요, 두잇나우입니다.

부동산 투자에서 많은 사람들이 주로 관심을 두는 투자 매물은 전세 낀 물건입니다.

보증금 규모가 크기 때문에 매수인의 초기 투자금의 부담을 줄여주기 때문인데요.

반면, 월세 낀 매물은 투자자들에게 종종 외면받기도 합니다.

월세 세입자가 있는 경우 초기 투자금이 많이 들어가 수익률 측면에서 효율이 떨어지기 때문입니다.

그러나 이 점이 오히려 기회가 될 수도 있습니다.

초기 투자금 부담 때문에 시장에서 기피되는 경우가 많아, 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 경우가 많기 때문입니다.

그렇다면 월세 낀 물건 매수 시 어떤 점을 유의하면 좋은지, 이번 글에서 구체적으로 살펴보겠습니다.

월세 낀 매물 투자할 때 유의사항

월세 낀 매물은 전세 낀 매물에 비해 보증금의 규모가 상대적으로 작습니다.

이말은 곧 세입자의 퇴거 협의나 이사 날짜 조정에 있어서 전세 매물의 세입자에 비해 유연하다는 의미입니다.

전세 보증금이 수억 원 단위라면 매수인 입장에서는 보증금 반환이 큰 부담이지만 월세 세입자는 보증금 규모가 작아 퇴거 협의가 상대적으로 수월합니다.

따라서 매수를 고려할 때는 반드시 세입자의 퇴거 가능 여부를 정중하게 확인해야 합니다.

세입자가 퇴거 의사가 있다면 이사비를 제공함으로써 원만하게 이사 날짜를 조율하는 것도 좋은 방법입니다.

실제 현장에서는 소액의 이사비 지원만으로도 매수인이 원하는 시점에 공실 확보가 가능해져, 이후 인테리어 수리나 임대 전략을 빠르게 진행할 수 있습니다.

세입자의 퇴거 의사가 확인되었다면, 이제는 퇴거 비용을 정확히 계산해야 합니다.

월세 세입자의 보증금 규모는 크지 않기 때문에, 경우에 따라서는 매수인의 계약금만으로 보증금 반환이 충당되기도 합니다.

하지만 월세 보증금의 규모가 계약금 만으로는 부족한 상황도 많은데, 이런 경우에는 매도인과의 협의를 통해 반환해야 하는 보증금을 함께 분담하는 방법도 고려할 수 있습니다.

세입자가 퇴거한 이후, 새로운 세입자가 들어오기 전까지 인테리어 수리를 진행하는 경우처럼 공실 상태를 유지하는 경우가 있습니다.

이때의 관리비와 월세 손실은 원칙적으로 매수인 부담이 되는 경우가 많습니다.

그러나 공실 기간 동안 발생하는 관리비와 월세 손실을 매도인과 분담하는 조건으로 계약을 체결한다면 초기 투자금을 줄일 수 있습니다.

따라서 잔금일 전에 이러한 부분을 꼼꼼하게 매도인과 협의하는 것이 필수적입니다.

월세 낀 매물을 매수하려는 가장 큰 이유는 바로 시세보다 저렴한 매수가에 있습니다.

하지만 여기에는 반드시 비용과 편익에 대한 계산이 필수적인데요.

세입자 퇴거를 위한 보증금 반환 비용과 이사비 지원 비용, 공실 상태에서 발생하는 관리비와 월세 비용, 신규 세입자를 들이기 위한 수리 비용 등, 이 모든 비용을 합산했을 때, 여전히 시세 대비 충분히 매력적인 가격이어야만 투자로써의 가치가 있습니다.

만약 계산 결과, 실제 차익이 크지 않다면 오히려 번거로운 협의와 관리 부담만 떠안게 될 수 있습니다.

즉, 단순히 '싸 보인다'라는 이유로 매수하기보다는 비용-편익 분석을 통해 현명하게 판단해야 합니다.

월세 낀 매물은 많은 투자자들이 외면하는 투자 물건이지만, 바로 그 이유 때문에 시세보다 저렴한 가격에 투자할 수 있는 기회가 존재합니다.

다만, 그 과정에서 반드시 챙겨야 할 것이 있습니다.

1. 세입자의 퇴거 가능 여부 확인 및 이사비 지원 협의

2. 보증금 반환과 공실 비용에 대한 협의

3. 세입자 퇴거 후 공실 상태에서의 월세 및 관리비 부담까지 포함한 꼼꼼한 비용-편익 계산

결국, 월세 낀 매물을 매수한다는 것은 번거로움과 리스크를 감수하는 대신 가격 메리트를 얻는 전략이라고 생각합니다.

철저한 계산과 사전 협의를 통해 실질적인 이익이 보장되는 경우라면, 오히려 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

반면, 비용 대비 매력이 크지 않다면 과감히 포기하는 것도 현명한 판단입니다.

여러분의 투자 판단이 단순한 '싸 보이는 매물'에 대한 선택이 아니라, 실질적인 수익을 담보하는 합리적인 선택이 되시길 바랍니다.

감사합니다.