안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산 거래를 위해 매물을 찾다 보면 가끔씩 급매 물건들을 만날 수 있습니다.
급매의 경우, 보통 높은 근저당이 설정되어 있으며, 매도자의 급한 사정에 의해 처분을 원하는 경우가 많습니다.
높은 근저당이 설정되어 있는 매물은 부동산 거래가 익숙하지 않은 초보들에게는 위험하다고 느껴져서 꺼려하는 경우가 있지만 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다면 좋은 기회가 될 수도 있는데요.
이번 글을 통해서 근저당 매물을 거래할 때, 반드시 확인해야 할 3가지에 대해 말씀드려 보겠습니다.
근저당 매물 거래 체크리스트 3가지
1. 실제 대출금액 체크하기
가장 먼저 할 일은 해당 부동산의 근저당 금액과 실제 대출 잔액을 확인하는 것입니다.
등기부등본상 근저당 설정액은 실제 대출보다 높게 잡히는 것이 일반적입니다.
등기부등본에 기재된 금액은 채권최고액으로 대출금의 120~130%로 표기되어 있기 때문에 반드시 실제 남아 있는 대출을 정확히 알아보는 것이 중요합니다.
1-1. 부동산 사장님을 통해 확인하기
해당 부동산의 거래를 진행할 부동산 중개인을 통해 근저당과 정확한 대출 현황을 확인할 수 있습니다.
다만, 구두 확인에만 의존하지 말고 반드시 서류로 검증하는 과정도 필요합니다.
1-2. 매도인에게 잔액 증명서 요청하기
매도인에게 금융기관이 발급한 '대출 잔액 증명서'를 오늘 날짜 기준으로 받아 실제 대출 금액을 확인합니다.
이 과정에서 매도인이 기분 나쁘지 않도록 부동산 중개인을 통해 조심스럽게 요구하도록 합니다.
1-3. 잔금일 근저당 말소 조건 확인하기
잔금 지급과 동시에 근저당 말소가 가능한지 반드시 확인합니다.
잔금을 통한 대출을 전부 상환하고 근저당을 말소한다는 내용을 매매 계약서에 특약으로 정확하게 명시해 두는 것도 좋습니다.
2. 매수가에서 대출금을 제외한 금액과 계약금 비교하기
보통 근저당이 걸린 아파트를 거래할 때,
대출 확인 후, 계약금을 입금하고, 잔금일에 잔금을 통해 대출금 상환을 은행에서 확인한 이후 법무사가 최종 서류들을 검토하면 계약이 종료됩니다.
다만, 우리가 계약금을 보내는 시점에서 매매가에서 대출금을 제외한 금액이 계약금보다 적으면 조심해야 합니다.
보통은 계약금이 매매가의 10% 정도로 알고 있지만, 매수하려는 주택에 대출금액이 많아 대출금과 계약금의 총합이 주택 매수가를 넘어서 버린다면 매도인의 자금이 전혀 들어가 있지 않기 때문에 대출을 갚지 않고 계약금만 들고 도망가 버릴 수도 있어 조심해야 합니다.
매수가에서 대출금을 제외한 금액을 넘지 않는 선에서 계약금을 조정하고 일부 상환이 가능한 대출을 계약금으로 상환하도록 하는 것이 중요합니다.
3. 잔금일에 대출 상환 꼼꼼하게 확인하기
마지막으로, 잔금을 치르는 날에는 모든 대출이 완벽하게 상환이 되었는지 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.
3-1. 상환 영수증 받아두기
매도인이 금융기관에 대출을 모두 상환한 뒤에 발급받는 상환 영수증을 반드시 받아두도록 합니다.
이는 근저당이 실제로 해소 되었음을 입증해주는 중요한 서류입니다.
3-2. 근저당 말소 및 소유권 이전 동시 진행
잔금 당일에 근저당권 말소등기를 접수하고 소유권 이전 등기도 함께 접수를 진행하는 것이 좋습니다.
말소등기가 신청되었는지 여부를 '접수증'으로 확인 가능하므로 법무사에게 반드시 접수증을 요청하도록 합니다.
정리
근저당이 많으면 위험한 매물인건 맞지만 안전장치를 해 두면 시세보다 저렴한 가격으로 좋은 매물을 확보할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.
과정이 다소 복잡하고 매도인과의 껄끄러운 순간들이 생길 수도 있지만 내 돈을 지킬 수 있는 중요한 방법임을 잊지 마시고 위의 체크리스트를 꼭 염두해 두시길 바랍니다.
감사합니다.
