안녕하세요, 두잇나우입니다.
내집 마련을 하기 전, 많은 분들이 먼저 경험하는 것이 바로 전세 계약입니다.
전세는 목돈을 맡기고 일정 기간 집을 빌려 쓰는 제도인 만큼, 수억 원의 보증금이 오가기 때문에 작은 실수 하나가 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
실제로 전세 사기 피해 사례가 매년 끊이지 않고 발생하는 것을 보면 세입자 입장에서는 더욱 꼼꼼하게 전세 계약을 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.
저 역시 결혼 후, 신혼집을 전세로 시작했는데, 첫 계약을 할 때, 무척 떨리고 어렵게만 느껴졌던 것 같습니다.
주변에서 무심코 전새 계약을 진행하면서 보증금을 돌려받지 못하는 안타까운 사례를 들을 때마다, 전세 계약 시 반드시 체크해야 할 사항의 중요성을 다시 한 번 느끼게 되는 것 같습니다.
이번 글에서는 제가 경험하고 정리한 전세 계약 시 필수 확인 포인트에 대해 말씀드려 보겠습니다.
전세 계약시 필수 체크포인트
1. 등기부등본 확인은 기본
전세 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 등기부등본입니다.
집주인이 실제 소유자가 맞는지, 근저당이나 가압류 같은 권리 관계가 얽혀 있는지 반드시 확인해야 합니다.
근저당이 많을 경우, 전세대출을 받기 어려울 수도 있으며 최악의 경우에는 보증금을 돌려받지 못할 위험도 있습니다.
등기부등본은 거래를 진행하는 부동산에서 오늘 날짜로 발급을 요청드릴 수도 있고, 인터넷 등기소를 통해서도 쉽게 발급할 수 있으니 계약 직전 최신본으로 여러 차례 확인하시기 바랍니다.
2. 집주인의 신원과 세금 체납 여부 확인
거래를 진행하는 집주인이 당사자가 맞는지 신원을 반드시 확인하도록 합니다.
최소한 집주인의 신분증이나 주민등록등본을 확인하고, 계약 상대방이 집주인이 아닌 대리인일 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 받아두도록 합니다.
집주인이 실제 소유자임을 확인했더라도, 세금 체납이 있는 경우 국세 체납으로 인해 집이 압류될 수도 있습니다.
가능하다면 부동산 중개인을 통해 국세 완납 증명서를 요청하여 세금 체납이 없음을 확인하는 것이 좋습니다.
3. 확정일자와 전입신고로 내 보증금 보호하기
전세 계약을 마쳤다고 해서 끝난 것이 아닙니다.
세입자가 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아두어야 합니다.
전입신고를 아쳐야만 대항력을 갖게 되고, 확정일자를 통해 보증금 우선변제권을 확보할 수 있다는 사실 꼭 기억하시길 바랍니다.
이 두 가지 절차는 전세 사기 방지의 기본 장치이므로 잔금을 치른 즉시 진행하도록 합니다.
4. 전세보증보험 가입 여부 검토
최근 전세 사기가 늘어나면서 많은 세입자들이 전세보증보험에 가입하고 있습니다.
만약 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 상황이 발생하더라도, 보험에 가입해 두면 보증기관이 대신 보증금을 돌려주게 됩니다.
보험료라는 비용이 발생하더라도 수억 원의 보증금을 안전하게 지키기 위한 안전장치로 적극 고려할 필요가 있습니다.
5. 집 상태와 하자 여부 꼼꼼히 점검
계약서 작성 전에 집 내부를 꼼꼼하게 확인하여 입주 전부터 있었던 하자들을 파악해 두는 것이 좋습니다.
곰팡이, 누수, 난방 및 배관 상태, 전기 설비 등 입주 후 불편을 줄 수 있는 요소들을 꼼꼼하게 체크합니다.
하자가 발견되면 사진으로 기록해 두고, 계약서 특약 사항에 반드시 사전 기재해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
6. 계약서 특약 사항 명확하게 작성하기
전세 걔약서는 단순히 임대차 기간과 보증금만 적는 서류가 아닙니다.
특약 사항을 꼼꼼하게 넣어야만 분쟁에서 자유로울 수 있습니다.
- 중도해지 시 처리 방식
- 보증금 반환 시점
- 입주 전 발견된 하자 처리 방법
- 추가 근저당 설정 금지
계약서에 없는 구두 약속은 나중에 법적 효력이 거의 인정되지 않기 때문에, 반드시 부동산 사장님의 도움을 받아 필요한 부분들을 꼼꼼하게 문서로 남기는 것이 안전합니다.
7. 잔금 지급은 안전하게 진행하기
마지막 잔금을 지급할 때는 반드시 등기부등본을 해당 날짜의 최신본으로 한 번 더 확인한 후 진행합니다.
계약 과정에서 갑작스럽게 새로운 근저당이 설정되거나 권리관계가 변동될 수 있기 때문입니다.
또한 잔금 이체는 가급적 은행 영업시간에 진행하여, 이상이 있을 경우 즉시 조치를 취할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.
정리
전세 계약은 단순히 집을 빌리는 절차가 아니라 수억 원의 보증금을 안전하게 지키는 과정입니다.
등기부등본 확인, 집주인의 신원 검증, 확정일자와 전입신고, 보증보험 가입, 계약서 특약 작성까지 모든 절차가 꼼꼼히 진행되어야만 후회 없는 계약이 가능합니다.
좋은 집을 찾는 것도 중요하지만, 안전한 계약을 통해 내 자산을 지키는 것이 더 우선이라고 생각합니다.
작은 부분이라도 소홀히 하지 않고 체크한다면, 여러분의 소중한 보증금은 안전하게 지켜질 수 있습니다.
안전한 전세 계약을 위해 위의 사항들을 꼭 숙지하시길 바랍니다.
감사합니다.
