부동산 투자든 주식 투자든 공통적으로 투자에서 중요한 것은 '싸게 사서 비싸게 파는 것'입니다.
하지만 이것은 말처럼 쉽지 않은게 사실이죠.
일관된 원칙을 지켜나간다는 부분이 투자에서는 매우 중요한만큼 투자를 위해 반드시 지켜야 할 3가지 절대 원칙이 있다고 생각합니다.
이번 글에서는 이러한 원칙에 대해 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
투자를 위해 반드시 지켜야 할 3가지
1. 가치 대비 저렴한가(저평가 여부)
투자에서 가장 기본적인 원칙은 바로 싸게 사는 것입니다.
하지만 단순히 가격이 낮다고 해서 좋은 투자라고 할 수는 없습니다.
중요한 것은 매물이 가진 가치 대비 가격이 저렴한가를 따지는 것입니다.
예를 들어, 동일한 입지에 있는 아파트라면 가격이 상대적으로 저렴한 매물을 선택하는 것이 유리합니다.
반대로 같은 가격대라면, 입지가 더 좋은 매물을 고르는 것이 더 현명한 선택이 될 수 있겠죠.
또한 가격을 고정해 놓고 선택지를 본다면, 같은 금액으로 더 넓은 평형, 더 연식이 좋은 아파트, 혹은 더 선호도가 높은 단지를 선택하는 것이 가치 대비 저렴하다고 생각할 수 있습니다.
예를 하나 들어보겠습니다.
강동구 상일동의 '고덕센트럴아이파크 VS 고덕롯데캐슬베네루체'는 동일한 입지의 두 단지라고 할 수 있습니다.
물론 역과의 거리나 선호도 측면에서는 고덕센트럴아이파크가 더 높은 편이긴 하지만 현재 30평대를 기준으로 고덕센트럴아이파크는 중층기준 18억, 고덕롯데캐슬베네루체는 16억의 호가가 형성되어 2억 가량 차이가 납니다.
동일한 입지에서 약간의 선호도 차이가 나는 두 단지의 호가가 2억 차이가 난다는 것은 고덕롯데캐슬베네루체가 가치 대비 저평가되어 있다고 할 수 있겠죠.
하지만 이런 저평가된 매물은 쉽게 찾을 수 없습니다.
많은 손품과 발품의 과정을 거치고 현장에서 찾아보는 수고로움과 노력이 동반되어야 합니다.
2. 투자금이 적게 드는가(수익률)
두 번째 원칙은 투자금 규모입니다.
아무리 좋은 매물을 발견했다고 하더라도, 그 매물에 들어가는 자기 자본이 과도하게 많다면 투자 효율성이 떨어진다고 할 수 있습니다.
예를 들어, 신규 입주 물량이 많아 전세 매물이 쏟아지는 시기에는 전세가율이 낮아지면서 매수 후 세입자를 맞추기가 어렵고, 낮은 전세가로 세팅해야 투자가 가능한 경우가 많습니다.
이런 경우, 예상했던 투자금보다 초과한 금액이 투입되게 되어 리스크가 커질 수 있습니다.
아무리 저평가 매물이라 하더라도 투자금이 과도하게 들어가면 기대했던 수익률을 내기 힘들어집니다.
따라서 항상 투자할 때는 단순히 '싼 집'을 찾는 것을 넘어, 적은 투자금으로 안정적인 임대 수익과 자본 차익을 노릴 수 있는 구조인지 반드시 꼼꼼하게 계산해야 합니다.
3. 감당가능한가(리스크)
세 번째 원칙은 내가 감당할 수 있는가입니다.
투자에서 가장 중요한 것은 '많이 버는 것'이 아니라 '잃지 않는 것'이라고 생각합니다.
좋은 매물을 발견했을 대 부족한 자금을 대출로 충당하는 경우가 많습니다.
하지만 하락장이 오면 문제가 커지죠.
예를 들러, 대출을 많이 끼고 무리해서 매수한 경우 집 값이 단기간에 10-20% 가량 하락한다면, 자산의 가치가 줄어들 뿐 아니라 매달 상환해야 하는 이자 부담도 커집니다.
이때 현금 흐름을 버티지 못하면 어쩔 수 없이 손해를 감수하고 매도해야 하는 상황에 몰릴 수 있습니다.
따라서 투자는 반드시 현금 쿠션을 가지고 접근해야 합니다.
예상치 못한 공실, 이자 인상, 시세 하락이 와도 버틸 수 있는 자금 체력을 유지하는 것이 중요합니다.
무리하게 대출을 일으켜 투자금을 늘리기보다는 여유있는 범위에서 대출을 활용하고, 언제든 대응할 수 있는 유동성을 유지하는 것이 장기적이고 리스크를 줄이는 투자 방법이라고 할 수 있습니다.
정리
투자에는 정답이 없습니다.
하지만 반드시 지켜야 할 원칙은 있습니다.
시장은 언제나 변하지만 원칙은 투자자가 시장 상황에 흔들리지 않도록 잡아주는 기준점이 됩니다.
여러분도 위의 원칙을 기준으로 자신에게 맞는 매물을 찾아 안전하게 투자를 한다면, 불확실한 시장 속에서도 장기적으로 안정적인 수익을 만들어갈 수 있을 것입니다.
감사합니다.
