안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산 투자라고 하면 가장 먼저 떠오르는 대상은 단연 아파트입니다.
아파트틑 실거주와 투자자 모두에게 수요가 두텁고 거래량도 많아, 가장 안정적인 부동산 투자처로 손꼽힙니다.
하지만 최근 아파트 규제가 강화되고 시세가 상승하는 분위기 속에서 가격 부담이 커지면서, 많은 투자자들이 아파트가 아닌 대체 부동산에 관심을 두고 있습니다.
이번 글에서는 아파트가 아닌 대체 부동산 투자처들을 살펴보고, 어떤 특성과 리스크를 가지고 있는지 종류별로 살펴보도록 하겠습니다.
아파트 대체 투자 완벽정리
1. 생활형 숙박시설
생활형 숙박시설(이른바 '생숙')은 관광숙박시설로 시작되었지만 최근에는 투자 상품으로도 많이 알려져 있습니다.
1-1. 개념
외형은 아파트와 유사한 고층 주거 시설이지만, 법적으로는 숙박업 건물입니다.
1-2. 용도
주거와 숙박 모두 가능하다고 알고 있지만 법적으로는 상업용 부동산이므로 장기 거주는 제한됩니다.
주택으로 사용하려고 할 때는 별도의 용도 변경을 신청해야 하며, 신고 없이 주거용으로 사용시 공시지가의 10%의 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
현재 일부 지자체에서는 불법 전입 단속을 강화하고 있으며, 27년 말까지 용도 변경에 대한 유예 신청을 해야 합니다.
1-3. 적용법
건축법상 숙박시설로 분류되며, 주택법에 적용을 받지 않습니다.
따라서 펑약, 분양권 전매 제한 등 규제가 덜한 대신, 주택 수에도 포함되지 않습니다.
1-4. 취득세
주택이 아니기 때문에 일반 건축물로써 취득세 4.6%가 적용됩니다.
일반 주택의 취득세가 1-3%인데 반해 약간 높다고 할 수 있습니다.
주택 산정에서 제외된다는 점이 장점이라 이 부분을 생각하여 투자를 생각하는 경우가 많습니다.
1-5. 투자 리스크
초기에는 '아파트 대체재'로 인기가 있었으나, 최근 정부가 장기 거주를 불법으로 규정하고 단속을 강화하면서 리스크가 커졌습니다.
또한 호텔, 레지던스처럼 공급이 늘어나면서 공실과 임대수익의 악화라는 부분도 조심해야 합니다.
2. 도시형 생활주택
2-1. 개념
전용면적 85제곱 이하의 소형 주택으로 주로 1-2인 가구를 대상으로 합니다.
건물의 형태는 다세대 주택이나 원룸 오피스텔과 유사합니다.
2-2. 용도
실제 거주를 목적으로 하는 주택이므로 임대 수익형으로 활용하기도 하지만, 실질적으로는 소형 주거 수요자들이 세입자로 들어와 거주하는 경우가 많습니다.
2-3. 적용법
주택이기 때문에 주택법의 적용을 받게 되고, 전입신고, 확적일자, 전세자금대출이 모두 가능합니다.
2-4. 취득세
주택 수에 포함되므로, 다주택자 규제를 그대로 적용받습니다.
예컨대 도시형 생활주택을 여러 채 보유하면 다주택자로 간주되어 취득세와 양도세 중과가 발생할 수 있습니다.
2-5. 투자 리스크
대부분 도심 외곽이나 역세권 인근 소규모 필지에 들어서는데, 아파트가 아니기에 선호도가 떨어지고 300세대 미만인 경우가 많아 선호하는 주거의 형태가 아니라 환금성이 낮고, 가격 상승 폭도 아파트에 비해 제한적인 편입니다.
3. 오피스텔
3-1. 개념
업무용과 거주용으로 사용이 가능하며 1-2인 가구를 겨냥한 소형 평수가 많은 편입니다.
3-2. 용도
실질적으로는 원룸, 투룸 주거용으로 활용되지만, 법적으로는 업무시설로 분류됩니다.
따라서 전입신고와 주거는 가능하나, 지역에 따라 주차난, 관리비 문제 등이 발생하는 경우가 많습니다.
3-3. 적용법
건축법상 업무시설이지만, 일부는 주택으로 분류되기도 합니다.
특히 전용 85제곱 이하 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되어 세법상 규제를 받습니다.
3-4. 취득세
주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되어 다주택 규제 대상이 됩니다.
반면 업무용으로 등록하면 주택 수에서 제외되지만, 실제 임대 수익에는 제약이 생길 수 있습니다.
일반적으로 업무용은 4.6%, 주거용은 1-3%의 취득세를 적용받게 됩니다.
3-5. 투자 리스크
공급이 쉽게 이루어지는 부동산 형태로 아파트 대비 프리미엄 형성에 제약이 있습니다.
또한 연식이 오래될 수록 용적률이 높아 재건축이 어렵기 때문에 신축 아파트와의 경쟁에서 가격 방어가 쉽지 않고, 시세차익을 보기 어렵습니다.
정리
아파트 외 다양한 부동산 투자처들이 있지만, 각각 법적 지위, 세금, 수익 구조, 거주 안정성에서 아파트에 비해 불확실성이 높고 투자 가치가 낮다고 생각됩니다.
- 생활형 숙박시설의 법적 불안정성과 공실 리스크
- 도시형 생활주택의 환금성의 한계
- 오피스텔의 공급 과잉과 세법상 불리함
이 모든 점을 고려한다면, 여전히 가장 안정적이고 수요가 두터운 투자처는 아파트라고 생각합니다.
물론 초기 투자금이 크고 규제가 엄격하지만, 그만큼 시장 신뢰와 사람들의 선호도가 뒷받침 되며, 거래 안정성이 확보된다는 장점이 다른 대체 투자 상품보다 뛰어납니다.
다른 대체 상품은 대안적 포트폴리오 차원에서 접근하되, 부동산 투자의 중심축은 아파트 투자라는 점을 잊지 말고 안전한 투자 전략을 세우시기 바랍니다.
감사합니다.
