안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산 투자를 하다보면 다양한 상황을 만나게 됩니다.
최근 부동산 시장에서는 집 값 상승이 가파르게 올라가면서 매수 전환을 위해 계약 기간이 남아있음에도 중도 퇴거를 희망하는 임차인으로 인해 당황스러워 하는 경우를 종종 볼 수 있는데요.
이럴 때 임대인의 입장에서는 어떻게 대응해야 할까요?
이번 글에서는 임차인의 갑작스러운 퇴거 요청 시 대응방법에 대해 정리해보았습니다.
임차인의 퇴거 요청 시, 대응전략
가장 먼저 확인해야 할 것은 임차인이 계약갱신청구권을 사용했는지 여부입니다.
이 부분에 따라 대응 방식이 달라지게 되는데요.
1-1. 계약갱신청구권을 이미 사용한 경우
임차인이 갱신한 계약 기간 중이라면, 조기 퇴거 요청이 있을 경우 3개월 이내에는 반드시 보증금을 반환해주어야 합니다.
이 경우에는 새로운 임차인을 빠르게 구하는 것이 필요합니다.
1-2. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우
임차인이 기존 계약 기간 중으로 계약 기간을 지키지 않는 것이므로, 퇴거 요청을 거절할 수 있습니다.
다만, 임차인이 중도 해지를 원하고 새로운 세입자를 직접 구해오는 경우라면 협조할 수 있습니다.
조건부로 조기 퇴거를 허용하고 개로운 임차인과의 계약을 다시 하는 방법이 있습니다.
2. 주변 전세 시세와 물량 체크하기
새로운 임차인을 구해야 한다면 주변 전세 시세 파악을 해야 합니다.
같은 생활권 내에서 비슷한 평형대, 비슷한 연식의 단지의 시세는 어느 정도 가격으로 형성되어 있는지, 전세 물량은 어느 정도인지 체크해 봅니다.
- 네이버 부동산, 호갱노노 등 플랫폼을 활용해 전세 물량과 평균 전세 시세를 비교합니다.
- 내 물건의 층수, 방향, 관리 상태 등을 객관적으로 반영해 경쟁력 있는 가격을 설정합니다.
- 요즘은 전세보다 반전세 선호가 늘어나고 있으므로, 전세금 조정과 월세 병행 가능성도 고려합니다.
욕망 전세가로 인해 임차인을 구하는 데 오랜 시간이 걸려 마음 고생을 하는 것보다 현실적인 전세가로 빠른 시일 내에 임차인을 구하는 것이 더 이익이라는 관점으로 판단해야 합니다.
3. 기존 임차인에게 협조 당부하기
새로운 세입자를 구하기 위해서는 현재 거주 중인 임차인의 협조가 꼭 필요합니다.
이때는 정중하게 요청하되, 구체적인 부분에 대한 협의가 이루어지는 것이 좋습니다.
- 새로운 임차인이 집을 보러 올 수 있도록 부동산 중개인과의 방문 일정과 시간대를 최대한 조율할 수 있도록 협조를 부탁합니다.
- 청소, 정리 등 기본적인 집 컨대션을 유지하도록 부탁합니다.
- 기존 임차인의 이사 날짜를 반드시 새로운 임차인의 이사 날짜를 고려하여 결정할 것을 당부합니다.
필요 시 부동산 중개인을 중간 조율자 역할로 세워두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
4. 예상 전세금에 따른 자금 계획 점검하기
요즘처럼 전월세 물량이 부족한 시기에는 전세금을 올려 새로운 임차인을 구할 가능성이 많지만, 반대로 대출 규제로 인해 보증금 여력이 부족한 세입자들 역시 많습니다.
따라서 새로운 계약 전에 다음을 고려한 자금 계획을 반드시 세우는 것이 중요합니다.
- 전세가 하락기에 대비한 보증금 반환 자금 확보 계획을 세워둡니다.
- 반전세를 요청하는 경우, 부족한 전세금 반환 자금을 확보합니다.
- 기존 세입자의 이사일과 신규 세입자의 입주일 간의 공백 기간의 현금 흐름을 점검합니다.
5. 임대인으로서의 마인드 장착하기
요즘 같은 급변하는 부동산 시장에서는 임대인으로서 유연한 마인드가 필요하다고 생각합니다.
무조건 계약 기간을 채워야 한다며 임차인과 갈등 상황을 만들기 보다는 새로운 임차인을 들여 안정적인 투자를 이어 간다고 생각하며 행동하는 것이 중요합니다.
시장 상황을 보고 합리적으로 대응해 나가는 것이 투자자로서의 실력을 쌓는 것이 아닐까요?
정리
임차인의 갑작스러운 조기 퇴거 요청은 부동산 투자자라면 누구나 겪을 수 있는 일입니다.
하지만 임대인으로서 대응해야 하는 부분을 명확하게 인지하고 단계적으로 준비한다면 충분히 발생 가능한 리스크를 대비해 나갈 수 있습니다.
내 자산을 안정적으로 운용하기 위해서는 시장 변화에 맞게 유연한 투자자로서의 마인드를 가지고 해결해나가는 태도가 필요합니다.
감사합니다.
