전월세 전환율에 대한 모든 것

안녕하세요, 두잇나우입니다. 

최근 잇달아 발표된 부동산 규제 정책의 영향으로 부동산 시장의 분위기가 급변하면서 전세 대비 월세 비중이 크게 늘어나는 흐름이 이어지고 있습니다. 

특히 공급 부족의 문제와 맞물리면서 전세 수요가 줄고, 월세 수요가 늘어나며 전월세 전환율에 대해서도 제대로 알아두어야 할 부분들에 대해 말씀드려 보겠습니다. 

전월세 전환율은 부동산을 거래하거나 전세와 월세를 선택해야 하는 상황에서 반드시 알아야 하는 지표이기 때문에 한 번 제대로 이해해두면 큰 도움이 될 수 있을 것입니다. 

전월세 전환율이란?

1. 전월세 전환율의 의미

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세 기준으로 환산한 비율을 말합니다. 

쉽게 말해, '전세가 월세로 바뀌었을 때 월세는 얼마가 되어야 하는가, 또는 월세가 전세로 바뀌면 보증금은 얼마가 되어야 하는가'를 계산하기 위해 사용되는 지표입니다. 

전월세 전환율이 높을수록 월세 부담이 큰 구조이며, 낮을수록 전세가 유리한 구조라고 해석할 수 있습니다. 

2. 법정 전월세 전환율 vs 시장 전월세 전환율

전월세 전환율에는 두 가지 기준이 있습니다. 

2-1. 법정 전월세 전환율

• 기본 금리 + 2%

• 2023년 이후 정부 고시 기준 약 3.5 ~ 4% 수준

• 집주인은 법정 전월세 전환율을 초과하여 월세를 요구할 수 없음

2-2. 시장 전월세 전환율

• 지역별 수요, 공급, 전세가율에 따라 자연스럽게 형성되는 전월세 전환율

• 수도권 3~5% 수준

• 지방은 5~8% 수준

실제 거래에서는 시장 전월세 전환율이 더 많이 참고되는 구조이지만, 법정 상한선은 넘을 경우 임차인은 임대인에게 충분히 문제 제기가 가능합니다. 

3. 전월세 전환 공식

이 공식은 부동산 계약에서 자주 쓰이는데 의외로 많은 사람들이 헷갈려 합니다. 

아래 두 공식만 기억해 두시면 좋습니다.

3-1. 전세에서 월세로 전환할 때의 공식

월세 = (전세보증금 * 전월세 전환율) / 12

(예시) 전세 2억, 전월세 전환율이 6%라면 월세 = 2억 * 0.06 / 12 = 100만원

3-2. 월세에서 전세로 전환할 때의 공식

전세보증금 = (월세 * 12) / 전월세 전환율

(예시) 월세 100만원, 전월세 전환율이 6%라면 전세 = 100 * 12 / 0.06 = 2억

실제로 부동산에 방문했을 때 계산기를 통해 알려주시는 전세금과 월세금이 다음과 같은 방식으로 계산된 것입니다. 

4. 지방과 수도권의 전월세 전환율의 차이

전월세 전환율은 지역별 수요와 집 값, 전세가율에 따라 차이를 보입니다. 

4-1. 수도권의 전월세 전환율 : 3 ~ 5%

• 전세 수요가 꾸준히 높음

• 월세보다는 전세 선호도가 높은 편임

• 전월세 전환율이 상대적으로 낮은 편임

4-2. 지방의 전월세 전환율 : 5 ~ 8%

• 전세 수요보다 월세 수요가 많은 편임

• 집 값 대비 월세가 높게 형성되는 구조

즉, 전월세 전환율이 높다는 것은 월세가 비싸다는 의미입니다. 

그래서 지방은 월세 수익형 부동산 투자자들이 많이 찾는 시장이기도 한 이유입니다. 

5. 전월세 전환율을 초과해서 요구받았을 때의 대처 방법

임대인이 법정 전월세 전환율을 초과해서 월세를 요구하는 경우가 종종 있습니다. 

이때 임차인은 임대인에게 문제를 제기하고 적정한 수준의 전월세 전환율을 요구할 수 있습니다. 

• 법정 전월세 전환율 고시 기준 제시

• 시군구청의 부동산 거래 신고가에 상담

• 한국토지주택공사(LH) 전월세 지원센터에 문의

• 계약서 특약으로 정리

보통은 부동산 중개인의 조율을 통해 서로가 적정하다고 생각하는 수준으로의 협상을 하는 경우가 많으나 이런 조정이 원활하게 이루어지지 않는다면 전월세 분쟁조정 전문기관을 통해 빠르게 해결하는 것이 하나의 방법일 수 있습니다. 

6. 요즘 전월세 전환율이 상승하는 이유

6-1. 대출 규제 강화된 시장 분위기

6.27 규제 정책 이후 전세와 관련된 규제가 지속적으로 강화되어 발표되면서 전세 보증금을 대출받기 힘들어지면서 전세가를 감당하기 힘들어 하는 세입자들 위주로 월세 또는 반전세 위주의 계약이 이루어지는 것이 가장 큰 이유라고 생각합니다. 

6-2. 공급 부족

유의미한 규모의 공급이 사실상 멈춰있는 단계라 전세 물량 역시 줄어들게 되었습니다. 

요즘 투자자가 부동산 거래하기 힘든 분위기로 실거주 위주의 매수가 이루어지면서 전세 물량 자체가 급격히 감소하고 있는 현재 부동산 시장의 분위기도 큰 영향을 끼쳤습니다. 

6-3. 세입자와 임대인들의 월세 선호 증가

초기 목돈 부담이 적어 사회 초년생, 1인 가구 등의 월세 선택이 증가하고 있으며, 어느 때보다 전세를 주면서 얻는 시세차익보다는 월세를 통한 현금흐름을 선호하는 임대인들의 인식의 변화도 전세에서 월세로의 전환을 가속화시키고 있다고 생각합니다. 

정리

전월세 전환율은 기본적으로 임차인으로서 집을 얻어 살아가는 실거주, 임차를 두게 되는 임대인들 모두에게 필수적으로 알고 비교하며 가격선을 예측할 수 있는 중요한 개념입니다. 

특히 월세 수요 증가, 전세 공급의 감소, 강화된 규제 정책이라는 현재 시장의 분위기 속에서는 전월세 전환율의 이해가 필수적입니다. 

위의 글을 공부하시고, 임대인이 되었든, 임차인의 입장이든 현명하게 거래를 이끌어나갈 수 있는 도구를 배워가셨으면 좋겠습니다. 

감사합니다.