공급 물량이 부족하고, 신축에 대한 선호도가 높아진 부동산 시장에서 청약 시장 경쟁이 치열해지면서 사람들 사이에서 ‘로또 분양’이라고 불리는 분양가 상한제에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
최근 발표된 2025년 주요 분양 단지들만 봐도, 분양가 상한제는 누군가에게는 수 억에서 수십 억의 ‘기회’를 주고, 또 누군가에게는 공급 축소라는 부작용을 안기는 양면적 제도로 평가되는 것 같습니다.
이번 글에서는 분양가 상한제에 대해 살펴보고 이 제도의 의미에 대해 생각해보도록 하겠습니다.
분양가 상한제는 꼭 필요한 제도일까
1. 분양가 상한제의 의미와 목적
분양가 상한제란, 새로 공급되는 아파트의 분양 가격을 정부가 일정 기준 이하로 제한하는 제도입니다.
즉, 건설사가 마음대로 분양가를 높이지 못하도록 공공이 가격 상한선을 정해주는 정책이라고 할 수 있습니다.
이 제도의 도입 목적은 주변 시세보다 저렴하게 주택을 공급함으로써 집 값 과열을 막고, 무주택자의 내 집 마련의 부담을 낮추며, 주거 안정성을 확보하기 위함이라고 할 수 있습니다.
실제로 평균적인 시세보다 낮게 공급되는 경우가 많아서 청약 당첨 시 수억 원의 차익이 가능해 '청약 로또'라는 말이 나오기도 하고, 강남, 서초, 송파 등 인기 지역의 상한제 적용 단지들은 수백 대 1의 경쟁률을 보이기도 합니다.
2. 분양가 상한제의 법적 근거와 적용 주택 범위
분양가 상한제의 법적 근거는 '주택법' 제 57조와 시행령에 있습니다.
공공 택지에 공급되는 아파트는 기본적으로 상한제가 적용되고, 민간 택지의 경우 시장 과열, 투기 방지 목적에서 일정 조건을 충족하는 경우에는 적용됩니다.
분양가 상한제가 적용되는 주택으로는 다음과 같습니다.
2-1. 공공 택지
공공이 조성한 땅에서 한국토지주택공사 LH, SH에서 공급하는 분양 아파트는 원칙적으로 모두 분양가 상한제를 적용받습니다.
대표적으로는 다음의 지역이 해당됩니다.
- 위례신도시
- 고덕강일
- 세종 일부 지역
- 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산 등)
2-2. 민간 택지
투기과열지구 내 민간택지로 2025년 9월 기준으로는 서울 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 4개 지역에 해당되는 분양 단지가 대상입니다.
3. 분양가 산정방식
분양가 상한제가 적용되지 않는 단지들은 택지비 + 기본 건축비 + 마진 등의 각종 비용을 포함하여 분양가를 산정하게 되지만, 분양가 상한제는 택지비와 건축비 만으로 분양가를 책정해야 합니다.
즉, 시세와는 무관하게 '원가 기반'으로 가격을 결정하게 되고, 이런 이유로 주변 시세보다 수억 원 또는 수십억 원 싸게 분양되는 사례가 나오게 되는 것입니다.
4. 분양가 상한제의 장점과 단점
4-1. 장점
- 무주택자와 같은 실수요자들에게 시세 대비 저렴한 청약 기회를 제공
- 로또 청약의 가능성으로 자산 형성의 기회 확대
- 분양가 상승 억제로 주변 집 값 안정화 효과
4-2. 단점
- 건설사의 수익성 악화로 인한 공급 위축 →신축 아파트 부족
- 로또 청약으로 인한 청약 시장의 과열, 탈락 시 박탈감 확대
- 실수요자가 아닌 청약 투기 수요 증가
- 시장 왜곡 가능성 증가
건설사의 수익성이 떨어짐에 따라 분양 일정이 지연되어 원활한 공급이 힘들어지며, 청약 당첨자의 막대한 시세 차익으로 자산 불평등이 심화될 수 있다는 점도 심각한 부작용이라고 생각합니다.
즉, 분양가 상한제의 취지는 좋지만 시장 전체를 보면 '공급 감소'라는 치명적인 단점을 불러일으킬 수 있다는 점도 명심해야 합니다.
정리
분양가 상한제는 무주택 실수요자를 위한 정책처럼 보이지만, 실제 시장의 흐름을 보면 현금 부자들을 위한 자산형성 정책이 아닌가 하는 의문이 듭니다.
이렇게 분양가 상한제의 시세 차익은 결국 조합원들의 분담금으로 이렇게 타인의 자산으로 소수의 분양 당첨자의 이익을 극대화하는 것이 어떤 의미에서 부동산 시장에 도움이 되는지 솔직히 잘 모르겠습니다.
많은 경쟁률로 당첨되는 것이 하늘의 별따기인 이런 로또 청약을 위해 무주택 기간을 유지하고 오랜 시간 기다리는 것보다는 현재 수준에서 감당가능한 내 집 마련과 갈아타기를 통해 상급지로 올라가는 전략이 좀 더 일반적인 사람들에게 더 유효한 전략이라고 생각합니다.
이런 일부의 사람들을 위한 선심성 정책보다는 많은 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들을 위한 실질적인 정책으로 발전되었으면 좋겠네요.
이번 글에서는 분양가 상한제에 대한 전반적인 내용과 그에 대한 제 생각을 솔직하게 적어보았습니다.
감사합니다.
