안녕하세요, 두잇나우입니다.
재건축 단지는 오래된 아파트를 다시 짓는 과정에서 미래 가치와 기대 수익이 공존하는 투자처로 늘 투자자들의 관심을 받았습니다.
하지만 동시에 많은 리스크가 숨어 있는 부동산이기도 하죠.
같은 '재건축 아파트'라도 어떤 곳은 성공적으로 사업이 완료되어 수십 억의 단지로 거듭나지만, 어떤 곳은 긴 시간동안 지지부진하거나 사업성 부족으로 무산되기도 합니다.
그래서 이번 글에서는 재건축 단지를 매수할 때 반드시 체크해야 할 핵심 포인트를 정리해보도록 하겠습니다.
재건축 단지 매수의 핵심 포인트
1. 사업성과 재건축 가능성
재건축 단지의 가치는 '사업성이 있느냐' 에 의해 결정된다고 해도 과언이 아닙니다.
즉, 향후 새 아파트로 변신할 수 있는 현실적인 가능성이 가장 중요한 기준입니다.
1-1. 용적률
용적률이 낮을수록 재건축 사업성이 높습니다.
낮은 용적률인 경우 신축 시 더 많은 세대롤 지을 수 있어 수익성이 좋아지지만 이미 고용적률 단지들의 경우에는 추가적인 분양 수익이 적어 조합원의 분담금이 커질 수도 있습니다.
1-2. 세대수
세대수가 많을수록 사업 추진력이 생깁니다.
대규모 단지의 경우에 커뮤니티 조성 뿐만 아니라 건설사의 사업성을 증대시키기 쉬운 편입니다.
다만, 세대수가 많으면 조합원들 간의 견해 차이를 조정하는데 많은 시간이 걸리는 경우가 많으며 재건축에서의 시간은 곧 비용으로 연결되므로 이 부분도 생각해 보는 것이 좋습니다.
1-3. 추진 의사
아무리 사업성이 뛰어나더라도 조합원들의 추진 의사가 크지 않다면 속도감 있는 진행이 어렵습니다.
이미 '정비구역 지정' 또는 '조합설립인가'를 받았는지 확인하고, 정기총회, 동의서 진행률 등을 살펴봄으로써 단지의 추진 의사와 분위기를 파악해 보아야 합니다.
2. 사업 단계 및 진행 속도
재건축은 한 번 시작되면 짧게는 10년, 길게는 15년까지 걸리는 경우가 많습니다.
따라서 지금 살펴보고 있는 단지가 현재 어느 단계에 와 있는지를 반드시 파악해야 합니다.
2-1. 사업 단계 확인
재건축은 안전진단 통과 → 정비구역 지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공 및 분양 → 준공 및 입주 의 단계를 거치게 됩니다.
각 단계별로 소요되는 기간과 리스크가 다르기 때문에 현재 어느 단계인지에 따라 투자 전략을 다르게 가져가야 합니다.
2-2. 투자 시점에 따른 리스크
초기 단계(안전진단, 정비구역 지정 전)에는 가장 저렴하게 매수가능하지만 시간적인 리스크가 크고, 관리처분인가 이후는 사업이 구체화되어 안정적이지만 이미 가격에 프리미엄이 반영되어 있습니다.
즉, 시간과 투자금 중에서 본인의 투자 성향에 따라 선택할 필요가 있습니다.
그리고 완공 후 시점까지 가져가지 않더라도 단계별 시세 차익을 고려한 투자도 좋은 대안이 될 수 있다고 생각합니다.
2-3. 실거주 의무 및 전매 제한
최근 정부의 부동산 정책(6.27 대책, 9.7 대책, 10.15 대책)을 보면 투기 수요 억제를 위해 실거주 의무와 전매제한 강화가 병행되고 있습니다.
따라서 단지별로 조합원 분양권의 전매가 가능한 시점, 입주 전 실거주 의무가 있는지를 반드시 확인해야 합니다.
조합설립인가 이후에는 일반적으로 조합원 지위 양도가 제한됩니다.
따라서 '언제까지 조합원 자격이 유지되는 물건인지', '입주권 양도금지 해제 시점이 언제인지'를 반드시 체크해야 합니다.
3. 투자금 및 분담금
재건축 투자에서 중요한 요소는 바로 '분담금'입니다.
시세로는 싸 보이는 재건축 단지도 실제로 분담금이 크면 결국 신축 대비 메리트가 사라질 수도 있습니다.
3-1. 현재 시세와 향후 가치의 적정성
재건축 후 예상 분양가와 현재 매매가를 비료해 얼마나 '안전마진'이 있는지를 꼼꼼하게 판단해야 합니다.
주변 신축 단지보다 예상가가 비슷하거나 많이 비싸다면 투자 매력도가 떨어질 수 있습니다.
3-2. 분담금의 규모
분담금은 조합원 별로 부담하는 건축비와 각종 사업비를 말합니다.
조합 내부에서 추정치를 공개하는 경우가 많으니 이를 반드시 조합원 사무실에서 확인하는 것이 좋습니다.
특히 추가 공사비를 이유로 최종 단계에서 추가 분담금이 발생할 수도 있음을 염두해 두어야 합니다.
4. 입지와 주변 환경
재건축 단지라고 해서 주변 입지적인 요소를 무시해서는 안됩니다.
아무리 신축이 되더라도 입지적 한계를 가진 단지는 가격 상승에 한계가 있습니다.
- 지하철역 접근성
- 학교 및 학원의 위치
- 인근 대형 상권(마트, 병원, 공원 등) 유무
정리
재건축은 시간과 투자금, 인내심이 모두 필요한 투자입니다.
필수적인 조건들을 꼼꼼하게 살펴보고 매수해야 긴 시간에 따른 리스크에도 확신을 가지고 지켜나갈 수 있다고 생각합니다.
현재는 저평가되어 있지만 위의 조건들을 모두 만족하는 가치있는 재건축 예정 단지를 선별하여 성공적인 재건축 투자를 하시길 응원합니다.
감사합니다.
