안녕하세요, 두잇나우입니다.
최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 급증하면서, 전세 거주에 대해 막연한 두려움을 갖고 계신 분들이 많습니다.
특히 신축 빌라, 다세대주택, 신탁등기 아파트 등에서 피해가 집중되고 있고, 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자들에 대한 문제가 사회적 이슈가 되고 있죠.
하지만 전세사기를 피하기 위해 제대로 대비해 둔다면 전세 사기에 대한 리스크를 최소화할 수 있습니다.
이번 글을 통해 전세사기를 피하기 위한 핵심 포인트들을 정리해보겠습니다.
전세사기를 피하기 위해 알아두어야 할 것
1. 전세사기를 피하기 위해 꼭 알아야 할 개념
전세 계약에서 가장 중요한 것은 바로 '권리 보호'라고 생각합니다.
세입자가 자신의 보증금을 지킬 수 있는 법적 장치는 크게 세 가지가 있습니다.
1-1. 대항력
대항력은 쉽게 말해 ' 내가 이 집의 세입자임을 주장 할 수 있는 힘'이라고 할 수 있습니다.
만약 집주인이 바뀌더라도, 내가 그 집에 살고 있다면 기존 계약 내용을 유지할 수 있습니다.
대항력을 얻기 위해서는 두 가지 조건을 만족해야 합니다.
- 이사 당일 바로 전입신고를 완료하기
- 실제로 입주해 점유하기
1-2. 우선변제권
우선변제권은 말 그대로 경매가 진행될 때 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
이 권리를 얻기 위해서는 다음의 조건이 갖춰져야 합니다.
- 전입신고
- 실제 점유
- 확정일자
1-3. 최우선변제권
최우선변제권은 소액 임차인에게만 주어지는 보호 장치입니다.
일정 금액 이하의 전세보증금을 가진 세입자는 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 일정 금액을 최우선으로 보장받습니다.
다만 이 금액은 지역마다 차이가 있으며, 서울의 경우에는 약 1억 1천만원 이하 전세인 경우, 5,500만원까지 보호받을 수 있습니다.
마찬가지로 최우선변제권이 진행되기 위해서는 '전입신고 + 확정일자 + 실제 거주' 이 세 가지가 전세사기 예방의 3대 필수 조건입니다.
2. 계약 전, 등기부등본과 건축물대장은 필수 확인
계약 전에는 반드시 등기부등본을 발급받아, 집주인의 이름, 근저당권 설정 여부, 가압류나 가처분이 걸려 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
등기부등본에서 빨간 줄로 표시된 근저당이 많다면 이미 금융기관에서 빌린 돈이 많다는 뜻이므로 리스크를 따져보아야 합니다.
또한 건축물대장을 확인하여 무허가 건물이거나 위반 건축물이 아닌지, 실제 현장과 서류상의 구조가 일치하는지도 꼼꼼히 봐야 합니다.
3. 주변 시세와 전세가율 확인
전세사기 피해자 중 상당수가 '시세보다 비정상적으로 높은 전세금'을 제시한 경우입니다.
- 주변 유사 평형의 전세 시세를 부동산 앱(호갱노노, 아실 등)에서 비교하기
- 전세가율(전세가/매매가)을 반드시 확인하여 너무 높지는 않은지 체크하기
보수적으로 전세가율은 70% 이하를 안전선으로 보는 것을 추천합니다.
4. 임대인의 세금 체납 여부 확인
임대인이 세금을 체납하고 있다면 집이 압류될 수 있고, 그 보증금이 세금으로 먼저 충당될 수도 있습니다.
국세 체납 조회는 세입자가 직접 할 수 없지만 '임대인의 동의하에 발급된 국세완납증명서'를 요청해 확인해보아야 합니다.
5. 전세보증금 반환보증보험 가입
현재 전세 시장에서 가장 강력한 안전장치는 바로 '전세보증금 반환보증보험'입니다.
이 보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험기관(HUG, SGI서울보증 등)이 대신 지급해주는 제도입니다.
가입 조건은 다음과 같습니다.
- 전세계약서에 확정일자 기재
- 임대인과 임차인 명의 일치
- 전세금이 보증 한도 내에 있어야 함
6. 입주 후에도 주기적으로 등기부등본 확인하기
전입신고를 마쳤다고 해서 모두 끝난 것은 아닙니다.
집주인이 새로운 근저당을 추가로 설정하거나, 채권자가 압류를 걸 수도 있기 때문입니다.
따라서 3개월 ~ 6개월마다 한 번씩 등기부등본을 열람해 변동사항이 없는지 체크합니다.
이 작은 습관 하나가 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.
정리
전세사기 피해는 단순히 운이 나빠서가 아니라 철저한 준비와 습관의 부재 때문이라고 생각합니다.
위의 여섯 가지 방법을 꼼꼼하게 체크한다면 누구나 안전하게 전세계약을 진행할 수 있습니다.
위에서 설명드린 사항들을 숙지하셔서 전세금에 대한 걱정없이 안심하고 거래하시길 바랍니다.
감사합니다.
