안녕하세요, 두잇나우입니다.
얼마 전, 부동산 시장에서 전세사기로 인해 한창 시끄러웠습니다.
정부의 여러 제도적 보완이 이루어지고 있지만, 여전히 전세 제도를 악용한 사례가 끊이지 않는 것 같습니다.
이번 글에서는 자주 발생하는 전세사기 유형을 정리해보고, 유형별 주의해야 할 포인트를 정리해보겠습니다.
전세사기 6가지 유형
1. 깡통전세 - 전세 보증금이 매매가 수준으로 높은 경우
전세사기의 가장 대표적인 유형이라고 할 수 있습니다.
'깡통전세'란 매매가격보다 전세 보증금이 높거나 거의 비슷한 상황을 말합니다.
즉, 집 값이 하락하면 보증금이 전혀 회수되지 않을 위험이 큰 구조입니다.
✅ 주의 포인트
- 반드시 KB시세, 국토부 실거래가, 인근 유사 매물의 시세를 비교해보아야 합니다.
- 전세 보증금이 매매가의 70-80%를 초과한다면 위험 신호라 볼 수 있습니다.
- 등기부등본을 확인해 근저당이 많은 물건은 피하는 것이 좋습니다.
2. 허위 임대인과의 계약 - 진짜 주인이 아닌 사람과의 계약하는 경우
전세사기 중 가장 악질적인 유형 중 하나입니다.
실제 집주인이 아닌 사람이 위임장, 인감증명서 등을 위조해 임대인인 척 계약하여 세입자의 전세보증금을 가로채는 방식입니다.
✅ 주의 포인트
- 등기부등본의 소유자 이름과 계약서상 임대인 이름이 반드시 일치해야 합니다.
- 임대인이 직접 나오지 않을 경우 위임장 원본과 인감증명서를 반드시 확인합니다.
- 등기부등본은 계약 직전에 당일 날짜의 최신본으로 재발급 받아 최종적으로 확인해야 합니다.
3. 부동산 신탁 전세사기 - 신탁 등기된 주택을 임의로 임대하는 경우
임대인이 신탁사에 건물의 소유권을 넘긴 후, 금융기관에서 대출을 받은 상태에서 임차인과 전세계약을 체결하여 세입자의 전세 보증금을 가로채는 방식입니다.
신탁 등기가 되어 있으면 해당 부동산의 실질적 소유권이 신탁사에 있기 때문에, 임대인이 세입자에게 임대할 법적 권한이 없는 경우가 대부분입니다.
이렇게 들어온 임차인은 신탁사로부터 불법 점유로 퇴거 요청이 올 수도 있고, 만약 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우, 세입자들은 전세 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
✅ 주의 포인트
- 등기부등본 '갑구'에 '신탁등기' 문구가 있다면 반드시 신탁사 동의서가 있어야 합니다.
- 신탁사 명의로 임대차 계약이 체결되어야 하며, 임대인은 신탁사가 되어야 합니다.
- 신탁사 동의 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있습니다.
4. 전세 이중계약 - 같은 집을 전세와 월세의 계약이 이중으로 이루어진 경우
임대인과 월세 계약을 체결한 상태의 대리인이 새로운 세입자와 전세를 체결하는 방법을 말합니다.
대리인은 임대인에게 지불해야 하는 월세 보증금과 월세를 전세 임차인의 전세보증금을 받아 지불하고 그 차액을 가로채는 방식이라 할 수 있습니다.
✅ 주의 포인트
- 계약 후, 즉시 전입신고와 확정일자를 받아두어 대항력과 우선변제권을 확보합니다.
- 가능하다면 전세보증보험 가입이 가능한지 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
5. 전세 중복계약 - 동일한 집이 여러 명에게 전세계약이 이루어진 경우
임대인이 동일한 전세 목적물을 대상으로 여러 명의 임차인들과 전세계약을 체결하는 방식을 말합니다.
세입자들이 서로 다른 세입자를 확인할 수 없도록 전세 보증금의 잔금 지급일을 동일한 날짜로 잡아 동시에 여러 명의 보증금을 가로채는 방식입니다.
✅ 주의 포인트
- 반드시 등기부등본과 전입 세대 열람원을 확인해 기존 세입자의 전입 여부를 확인합니다.
- '전세 보증금이 시세보다 유난히 싸거나, 입주를 서두르는 매물'은 피하는 것이 좋습니다.
- 공인중개사도 신뢰하지만, 계약 전 집주인과 직접 통화해보는 것이 안전합니다.
6. 전세 만기 후 보증금 미지급
전세 계약이 종료되었지만 여러 이유로 전세 보증금을 돌려주지 않는 경우로 가장 빈번하게 일어나는 유형이라고 할 수 있습니다.
✅ 주의 포인트
- 계약 만기 2개월 전에는 반드시 내용증명으로 갱신 거절 의사 또는 반환 요청을 합니다.
- 보증보험에 가입되어 있다면 보험사에 즉시 신고합니다.
- 계약 종료 후 1개월 내 반환이 이루어지지 않는다면 지방법원에 임차권 등기명령을 신청합니다.
정리
전세사기는 단 한 번의 부주의로 큰 자산을 잃을 수 있는 심각한 문제입니다.
'부동산에서 알아서 해주겠지'라는 안일한 생각을 하는 것이 아니라 본인 스스로가 주의를 기울이며 조금 더 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요합니다.
가장 강조하고 싶은 부분은 다음과 같습니다.
- 등기부등본 확인(소유자, 근저당 여부)
- 이사 당일 전입신고와 확정일자
- 전세보증보험 가입
