부동산 공부를 하다보면, 기존의 기축 아파트 투자 뿐만 아니라 재개발, 재건축 투자에 대한 관심이 생깁니다.
선도지구 지정, 분양가 상한제 등 관련된 이슈들도 요근래 꽤 많았구요.
그래서 이번 글에서는 재개발, 재건축에 대한 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.
재개발, 재건축 투자 완벽 가이드
재개발, 재건축이란?
- 재개발
말 그대로 낙후된 동네를 새롭게 개발하는 것을 말합니다.
노후되고 불량한 주거 환경을 개선하기 위해 기존의 오래된 빌라나 단독주택, 좁은 도로, 상하수도 시설 등 기반 시설을 철거하고 새롭게 주택이나 기반 시설을 건설하는 사업을 뜻합니다.
- 재건축
재건축은 재개발에 비해 좁은 범위에 해당됩니다.
노후되거나 불량 건축물에 해당하는 공동주택 밀집 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해 기존 건축물을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 것을 말합니다.
재건축은 주로 노후된 아파트 단지 들에서 이루어지며, 주민들이 조합을 구성하여 자율적으로 사업을 추진하는 것이 특징입니다.
재개발, 재건축의 진행 순서
- 재개발
1. 기본계획 수립 및 정비구역 지정
재개발 사업의 대상 지역과 범위를 정하고, 법적으로 정비구역을 지정하는 단계입니다.
노후도, 인구밀도, 도로 사정 들을 종합적으로 보고 판단합니다.
2. 조합설립추진위원회 구성
주민들이 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발 사업을 추진할 준비를 합니다.
3. 조합설립인가
추진위원회가 조합 설립을 위한 동의를 받고, 구청장에게 조합설립인가를 신청합니다.
4. 사업시행계획인가
조합이 사업시행계획을 수립하고, 구청장에게 사업시행인가를 신청합니다.
5. 분양공고 및 분양신청
조합이 분양 공고를 하고, 조합원들이 분양 신청을 합니다.
6. 관리처분계획인가
조합이 관리처분계획을 수립하고, 구청장에게 관리처분계획인가를 신청합니다.
7. 이주 및 철거
조합원들이 이주하고, 기존 건축물들이 철거됩니다.
8. 착공 및 분양
새로운 건축물 공사가 시작되고, 분양이 진행됩니다.
9. 준공 및 청산
공사가 완료되면 준공인가를 받고, 조합은 청산 절차를 진행하여 재개발 사업을 마무리합니다.
- 재건축
1. 정비기본계획 수립
시/도지사가 도시의 재건축 사업에 대한 기본 방향과 원칙을 포함한 계획을 수립하는 단계입니다.
2. 안전진단
구조 안전성, 설비 노후 정도 등을 점검해서 재건축 사업의 적정성을 판단합니다.
보통 D등급 이상 나오게 되면 재건축이 가능합니다.
3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정
재건축 사업의 구체적인 내용과 범위를 정하고 정비구역으로 지정하는 단계입니다.
4. 추진위원회 승인
재건축 사업을 추진하기 위한 준비 모임인 추진위원회를 구성하고 승인을 받습니다.
5. 조합설립인가
추진위원회가 조합설립인가를 신청하고, 인가를 받으면 정식으로 조합이 설립됩니다.
6. 사업시행인가
조합이 수립한 사업시행계획을 관할 관청에 제출하여 인가를 받습니다.
7. 관리처분계획인가
조합원들의 분양 계획을 포함한 관리처분계획을 수립하고 인가를 받는 단계입니다.
8. 철거 및 착공
기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물 공사가 시작됩니다.
9. 준공
건축 공사가 완료되면 준공인가를 받고 입주를 시작합니다.
사업 단계별 투자 전략
조합설립 이전 단계
극초기 예정지 단계는 고위험, 고수익의 단계라고 할 수 있습니다.
사업이 무산될 가능성이 있기 때문에 주민의 동의율과 노후도를 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋으며 적어도 노후도는 70% 이상, 주민 찬성률은 80% 이상인 경우가 그나마 사업 진행 가능성이 높은 편입니다.
이 시기에는 도로나 토지와 같은 대체 물건으로 진입하는 전략적인 선택도 가능하지만 초보자가 진입하기에는 쉽지 않다고 생각합니다.
그리고 정비구역 지정 이후 단계는 사업 시작 단계로 전세가 있는 매물을 공략하는 방법도 고려해보면 좋습니다.
소액 투자가 가능하지만 무산 가능성과 투자금이 오래 묶일 가능성이 높은 단계로 안전한 투자 단계로 보긴 어렵습니다.
조합 설립 인가 단계
중위험, 중수익의 단계로 투자자들의 관심이 집중되는 단계라고 할 수 있습니다.
조합원의 동의율이 높아 안정성이 증가하며, 조합원 대비 일반분양의 수를 통한 비례율을 분석해 경제성 확인이 가능합니다.
전체 전과정 중 20~30% 정도가 진행된 상태로 현금 청산 대상인 '다물권자 매물'과 '투기과열지구의 재건축 물건'을 조심해야 합니다.
시공사 선정 단계
조합설립 이후, 시공사가 선정되면 사업이 급격히 진행됩니다.
대형 건설사의 플랜카드가 걸리고 입찰 경쟁을 할 때가 투자할 수 있는 최적의 타이밍으로 1군 건설사가 참여하는 경우 브랜드 가치에 의해 추가 상승도 가능한 단계입니다.
이 단계에서는 동 배치, 조망권 등의 세부 조건을 분석해 향후 부동산 가치를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.
사업시행 인가 단계
사업시행 인가 이후는 대부분의 리스크가 해소되는 단계로 이 시기는 앞의 단계들에 비해 수익률이 다소 낮은 편이지만 안정성이 높아 실수요자나 보수적인 투자자들에게 적합합니다.
사업시행 인가 이후 감정평가까지 지켜보고 좋은 타이밍에 진입하는 투자자가 더 많습니다.
감정평가 이후 단계
감정평가 이후 실망 매물이 시장에 나올 가능성이 큽니다.
감정평가 금액이 기대에 못 미치면 조합원의 매물이 나올 수 있으므로 감정평가액이 저렴한 물건을 매수한 후 최대한 큰 평수로 분양 신청을 하는 것도 좋은 전략입니다.
관리처분계획 인가 단계
이 단계는 재개발, 재건축의 마지막 투자 타이밍으로 저위험, 저수익의 성격을 갖습니다.
사업이 거의 확정된 단계이므로 리스크를 싫어하는 투자자들이 진입하기 적합한 단계입니다.
이주와 철거가 진행되고 새 아파트 건축이 시작되는 단계로 상가, 토지도 '입주권'이 되어 '주택수'에 포함되므로 세금으로 곤란해지는 조합원의 물건을 관리처분 인가 직전에 매수하는 것이 이 단계에 좋은 투자 전략이라고 할 수 있습니다.
정리
지금까지 재개발, 재건축의 의미와 사업 절차, 각 단계별 투자전략에 대해 살펴보았습니다.
재개발, 재건축 투자는 장기적 관점에서 신중한 접근이 필요한 분야입니다.
각 단계의 특성과 리스크를 정확히 이해하고, 자신의 투자 성향에 맞게 전략을 수립하여 접근하는 것이 꼭 필요하다고 생각합니다.
다음 글에서는 재개발, 재건축 공부를 해야 하는 이유와 각 지역별 재개발, 재건축을 확인하는 방법에 대해 설명드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
