안녕하세요, 두잇나우입니다.
이전 글들을 통하여 부동산의 입지분석을 위한 5가지 요소인 직장, 교통, 학군, 환경, 공급에 대해 자세히 설명드렸습니다.
이렇게 지역에 대한 입지를 각종 자료를 분석하고, 데이터를 확인하는 과정을 보통 '손품'이라고 말합니다.
하지만 부동산은 땅 위에 지어진 실물 자산이므로, 손으로 조사한 내용을 머릿속으로 상상한 것만으로 그 가치를 모두 판단할 수는 없습니다.
직접 그 지역을 두 발로 걸어보고, 두 눈으로 확인하는 '발품'의 과정이 필수적이라고 할 수 있습니다.
이런 발품의 과정을 일반적으로 부동산 '임장'이라고 하는데요.
이번 글을 통하여 부동산 임장에 대하여 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
임장의 의미
실거주를 위해서든, 투자를 위해서든 부동산을 구매하는 과정에서 가장 중요한 핵심은 가치 대비 싸게 사는 것이라고 할 수 있습니다.
'가치 대비 싼가'를 확인하기 위해서는 좋은 지역과 상대적으로 덜 좋은 지역을 비교할 수 있어야 합니다.
기존에 분석했던 입지요소들을 현장에서 확인하면서 지역의 분위기와 단지들을 잘 보는 것을 부동산 임장이라고 할 수 있습니다.
그리고 부동산 임장을 조금 더 디테일하게 다음과 같은 3가지로 나눠볼 수 있습니다.
1. 분위기 임장
2. 단지 임장
3. 매물 임장
분위기 임장
지역의 주요 생활권, 상권 등을 살펴보며 지역의 선호도를 현장에서 알아가는 임장이라고 할 수 있습니다.
즉, 한 지역으로 묶여 있으나 하천, 대로, 산과 같은 지형지물을 중심으로 분위기가 바뀌는 곳들을 하나의 생활권으로 보고 각각의 생활권의 분위기를 살펴보면 됩니다.
그 생활권에 사는 거주민의 관점에서 출퇴근을 하기에 용이한지, 아이를 키우기 유해한 상권은 없는지, 가족끼리 산책, 쇼핑, 외식할 곳은 충분한지, 언덕이 너무 많아 통행이 불편하지는 않은지 등을 직접 두 발로 확인해보는 것입니다.
임장루트 그리기
임장을 시작하기 전, 먼저 지도를 확인하면서 어떤 경로로 임장을 진행할 지 루트를 그려보는 과정이 매우 중요합니다.
무턱대고 임장을 하게 되면, 비효율적인 동선으로 정작 두 눈으로 확인해야 하는 것들을 놓치거나 중복되는 동선이 발생할 수도 있기 때문입니다.
보통 지하철 역을 기준으로 임장루트의 시작점과 종료시점을 정하고 그 지역에서 반드시 보고와야 하는 부분들을 미리 지도로 확인한 후, 크게 한 바퀴 돌고 온다고 생각하며 그려보시면 됩니다.
1. 지역의 학원가와 상권 확인하기
: 호갱노노 -학원가/상권 - 지도에서 확인
호갱노노 어플을 통해 미리 그 지역의 학원가와 상권의 위치를 확인합니다.
2. 지도 위에 임장루트 그리기
: 카카오맵 - 거리재기
오른쪽 상단에 '자' 모양의 탭을 누르면 지도 위에 루트를 표시할 수 있는 빨간 선이 나옵니다.
직선 하나당 거리가 표시되며 루트 하나를 완성했을 때, 총 거리와 도보 이용시간도 확인할 수 있습니다.
3. 한 걸음 더! 실전 임장에서 임장루트 활용하기
실제로 임장을 나가보면 카카오맵 위에 그려둔 루트 캡쳐본을 저장해두고 '이 길이 맞나, 저 길이 아닌가' 살펴보느라 눈이 핸드폰 속 지도만 보고 있는 경우가 많습니다.
그러면 정작 분위기 임장을 통해 확인하려던 부분들을 제대로 보지 못하고 다리 운동만 하게 되는거죠.
그래서 한 가지 꿀팁을 소개해 드리겠습니다.
'램블러'라는 사이트를 이용하시면 됩니다.
구글 아이디를 통해 회원가입하시고, 핸드폰으로 어플을 다운받은 후, 연동하여 사용이 가능합니다.
: 램블러 - 트립 만들기 - 트랙 편집기 가기 - 지도에서 위치찾기 : 지역 입력 - 신규 트랙 그리기(연필모양) - 카카오맵을 보면서 임장루트 그리기 - 오른쪽 하단 생성 버튼 클릭- GPX 내려받기 - 다운로드된 GPX 파일을 카톡으로 보내기 - 카카오맵으로 열기
다소 절차가 복잡해 보이지만 해 보시면 전혀 어렵지 않습니다.
이렇게 핸드폰의 카카오맵에 내가 그린 임장루트가 파란색으로 표시되어 있어 그대로 따라가면서 임장에 집중하시면 됩니다.
분위기 임장의 디테일 챙기기
1. 낮과 밤에 모두 임장해보기
출퇴근 및 학생들 등교 시간의 분위기와 한 낮의 분위기는 많이 다릅니다.
그리고 낮에는 멀쩡해보이는 상권도 밤이면 불야성 같은 유흥가 상권으로 변모하는 곳들도 있습니다.
임장을 단 한 번으로 끝내는 것이 아니라 여러 번 시차를 달리해서 보는 것을 추천드립니다.
출처 : 분당일보2. 지도를 다양하게 이용해보기
카카오맵 뿐만 아니라 구글 지도도 함께 이용해보시길 바랍니다.
로드뷰, 스카이뷰, 위성뷰, 지형도, 교통상황 등 다양한 기능을 모두 이용하면 그 지역을 좀 더 입체적으로 이해 할 수 있습니다.
3. 그 지역의 백화점과 스타벅스 들어가보기
백화점의 규모, 입점해 있는 브랜드를 확인해 보면서 그 지역 거주민들의 소득 수준을 판단해 볼 수 있습니다.
스타벅스에 주로 어떤 사람들이 있는지 무슨 대화를 하는지를 통해 공부할 수 있는 좋은 기회가 될 겁니다.
분위기 임장 후, 마무리하기
분위기 임장이 마무리 되면, 그 지역 내 생활권을 나눠보고, 각각의 생활권에서 사람들이 가장 좋아할 만한 생활권부터 선호도에 따라 순위를 매겨보는 것도 좋습니다.
즉, 송파구를 예를 들자면, 잠실 생활권 > 방이오금 생활권 > 가락 생활권 > 문정장지 생활권 > 위례 생활권 > 풍납 생활권 > 거여마천 생활권 이런 식으로 자신의 생각을 정리해보는 것입니다.
각각의 생활권을 대표하는 키워드도 생각해 본다면, 시간이 지나도 좀 더 기억이 잘 날 것입니다.
정리
분위기 임장은 지역에 대한 이미지를 만드는 과정이라고 생각합니다.
본인이 분석한 입지요소들을 확인하면서 선호도를 알아보고 지역 간 비교까지 할 수 있으면 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
