부동산 공부 첫 단계 - 입지분석 : 공급

안녕하세요, 두잇나우입니다.

이번 글에서는 입지분석의 마지막 요소인 '공급'에 대해 이야기 나눠 보도록 하겠습니다. 

보통 국가의 강력한 규제책이 발표되면 부동산은 숨고르기를 하면서 가격이 조정될 가능성이 높아지는데요.

대부분의 부동산 전문가들은 이런 가격 눌림 현상이 오래가지 못할 것이라는 전망을 내놓고 있습니다. 

그 이유가 무엇일까요?

그것은 바로 현재 턱없이 부족한 공급이 원인입니다. 

지금부터 공급이 부동산의 가격과 어떠한 관련이 있는지 하나의 부동산 입지의 관점에서 살펴보겠습니다. 

입지요소 : 공급

부동산의 가격에 영향을 미치는 요인으로는 '수요'가 있습니다. 

경제학에서는 수요를 언급할 때 항상 동시에 언급되는 개념이 '공급'이라고 할 수 있는데요.

부동산에서의 '공급' 역시 우리가 시장 경제 체제에서 이야기 하는 일반적인 재화의 공급과 다르지 않습니다. 

부동산의 공급은 가치에 알맞는 가격 또는 그 이상의 가격으로 생산자들이 판매하려는 욕구라고 할 수 있고, 공급량은 부동산을 판매하고자 하는 양으로 생각하시면 될 것 같습니다. 

그리고 직관적으로 생각해보면 공급량이 증가하면 수요 대비 공급이 많으니 부동산의 가격은 하락할 가능성이 높고, 공급량이 감소하면 수요 대비 공급이 적어 부동산의 가격은 상승할 가능성이 높다고 할 수 있습니다. 

부동산 공급의 증가/감소 요인

1. 부동산 공급 증가 요인

- 공급자 수의 증가, 건축기술의 발달로 인한 시공기간의 감소

- 건축 행위 전반에 대한 규제 완화

- 저금리로 인한 금융비용의 감소

- 상승장에서의 수요의 증가

2. 부동산 공급 감소 요인

- 토지가격, 자재비, 인건비 등 건축비용의 인상

- 건축법규와 관련된 다양한 법률적 규제 또는 규제 강화

- 고금리로 인한 금융비용의 증가

- 하락장에서의 수요의 감소, 임차 선호현상

부동산 공급의 적정성 판단하기

1. 지역의 적정 수요량 계산하기

해당 지역의 부동산 공급이 수요 대비 적정한가를 확인하기 위해서는 그 지역의 적정 수요량을 계산해봐야 합니다. 

보통은 '지역의 인구수 * 0.5%' 라는 식을 이용하여 적정 인구를 판단합니다. 

좀 더 세밀한 적정 수요량 분석을 위해서는 매매, 전세지수의 변화를 확인해 보는 방법도 있습니다. 

2. 인접 지역을 확인하기

지역 내 공급을 확인하는데 있어서 지리적으로 인접한 지역과 해당 지역과의 인구 이동이 활발한 지역을 함께 확인해 보는 것이 중요합니다. 

이런 인접 지역은 전출입이 활발해 해당 지역에 공급이 없더라도 인접 지역의 과다 공급량에 영향을 받는 경우가 많기 때문입니다. 

이때 활용 가능한 어플은 '부동산지인' 입니다. 

: 부동산 지인 - 지인빅데이터 - 전출입 - 지역 검색 - 기간설정(최대 5년) - 검색

예시로 경기 안양시와 인접하여 전출입에 영향을 주고 받는 지역을 확인해 보니 경기 의왕시, 경기 군포시가 나왔습니다. 

즉, 안양시의 공급을 확인할 때에는 전출입이 활발해 공급에 영향을 주고 받을 수 있는 경기 의왕시와 군포시의 공급을 함께 확인해 봐야 한다는 것입니다. 

3. 공급량 확인하기

해당지역과 전출입이 활발한 인근 지역의 공급량을 동시에 하나의 그래프로 확인이 가능한 어플 역시 부동산지인을 활용하면 됩니다. 

: 부동산지인 - 수요/입주 - 수요/입주 플러스 - 원하는 지역을 + 버튼으로 추가(최대 3개까지 가능) - 검색

3번째 사진의 빨간색 가로선은 3개의 지역의 적정 수요량을 뜻하며 차례로 안양시, 군포시, 의왕시의 공급량이 막대 그래프로 표시되어 있어 수요 대비 공급이 적정한가 여부를 직관적으로 판단할 수 있습니다. 

한 걸음 더! 

지역의 공급량에서 조금 더 세밀하게 분석하고 싶으신 경우, 3가지 정도를 더 확인해보시면 좋습니다. 

1. 지역 내 단지위치/세대수/입주시기 확인

: 호갱노노 - 지역 검색 - 공급 탭 - 기간 2년 설정

호갱노노에 나오는 지도에서 축소, 확대하면 해당 기간의 구변, 동별 공급 물량까지 디테일하게 확인이 가능합니다. 

2. 지역 내 전세지수 확인

공급량은 부동산의 매매 가격 뿐만 아니라 전세 가격에도 영향을 끼칩니다. 

지역의 전세지수를 확인해 보면서 1년 공급량이 얼마 이상 들어오면 전세지수가 내려가는지 확인해 봄으로써 적정 공급량을 판단해 볼 수도 있습니다. 

: 부동산지인 - 지역/아파트 - 지역분석 - 지역 검색 - 멀티차트 - 주요지표 내 수요/입주 체크

3. 지역 내 재개발, 재건축 물량 확인

: 리치고 - 호재 탭 - 재개발/재건축 체크 - 해당 지역 선택