안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산 투자라고 하면 어려워 보입니다.
부동산에는 토지, 경매, 생활형 숙박시설, 오피스텔 등 다양한 형태가 있고, 이러한 다양한 부동산 투자는 나름의 전문적인 지식을 공부한 후에 접근해야 하는 분야가 맞습니다.
하지만 여러 주거 형태 중 아파트는 우리가 '살고 있는 집' 이라는 개념이 함께 내포되어 있어 다른 부동산에 비하여 일반인들이 접근하기 쉽고, 난이도도 크게 어렵지 않은 투자라고 생각합니다.
특히, 전세 레버리지 투자는 여전히 유효한 방식으로, 아파트 시세 상승분을 투자 수익으로 전환할 수 있는 방법으로 부동산 투자 중에서도 가장 대중화되어 있습니다.
이번 글에서는 아파트 전세 레버리지 투자의 첫 단계인 내 투자금에 맞는 단지를 추출하는 실전적인 방법을 소개해보도록 하겠습니다.
투자금에 맞는 아파트 단지 추출하는 방법
1. 전세 레버리지 투자 개념 이해하기
전세 레버리지 투자는 아파트 '매매가 - 전세금 = 투자금' 구조로 이루어집니다.
전세입자를 들여 전세금을 받고, 남은 금액을 잔금으로 지불하여 부동산을 취득하는 방식입니다.
이렇게 하면 거주 가치인 전세금을 레버리지 삼아 시세 상승분을 온전히 수익으로 가져갈 수 있습니다.
최근 6.27 규제 대책으로 조건부 전세자금 대출 금지, 전세대출 보증비율의 축소 등으로 전세 레버리지 투자의 난이도가 높아진 부분이 있지만, 항상 시장 상황과 정부의 대책은 변하고, 주인 전세, 현금 전세입자 활용 등 다양한 수단을 이용한다면 여전히 활용 가능한 전략이라 생각합니다.
2. 내 투자금 산정하기
첫 단계는 가용 자금 계산입니다.
- 예금, 적금, 주식 등 현금화 가능한 자금
- 대출 가능 금액(선택 사항)
실거주의 경우 주택담보대출을 적극 활용하기도 하지만, 투자에서는 역전세 리스크를 고려하여 자기 자본 내에서 투자를 진행하는 것을 추천합니다.
감당 가능한 수준의 대출을 더하면 투자할 수 있는 지역의 급지와 아파트의 상품성이 더 좋아질 수 있겠지만, 하락장이 오거나, 금리가 높아져 전세금이 하락했을 때와 같은 다양한 리스크에 대응할 수 있는 현금 쿠션이 부족할 수도 있습니다.
3. 투자 지역 선정하기
실거주인 경우에는 직장과의 접근성, 자녀의 교육 환경, 생활 편의성 등을 고려하여 지역을 선정한 후, 아파트를 구매해야 합니다.
그러나 투자로 접근하는 경우에는 본인의 투자금으로 접근 가능한 지역을 먼저 선정하고 그 지역에서 가장 좋은 아파트를 고르는 것이 일반적입니다.
즉, 아파트 투자의 핵심은 '내 자금으로 매수할 수 있는 가장 좋은 곳'을 찾는 것입니다.
4. 투자금에 맞는 단지 추출하기
이제 본격적으로 투자금에 맞는 단지를 추출하는 단계입니다.
일반적으로 아파트의 시세를 모두 기억하고 있는 사람은 없죠.
보통 자신이 현재 거주하고 있는 지역의 주변 시세 정도를 알고 있을 겁니다.
하지만 투자에 있어서는 투자금으로 가장 좋은 단지를 골라야 하는 작업이므로, 많은 단지를 비교하는 작업이 필수적입니다.
따라서 '아실' 이라는 부동산 어플을 이용하여 투자금에 맞는 단지를 추출하는 방식을 설명드려 보겠습니다.
: 아실 - 평형 선택 - 세대수 선택 - 매매전세갭 선택 (매매/중개 탭은 '보이기' 비활성화)
보통 평형을 선택할 때에는 일반적인 사람들이 선호하는 20-30평형대로 설정하는 것이 좋으며, 추후 매도의 환금성을 높이기 위해서 세대수는 500세대 이상으로 설정하는 것을 추천합니다.
매매전세갭 탭에서는 '본인의 투자금 + 1억' 정도를 설정하는데, 매도자의 상황과 부동산 사장님의 협상 능력에 따라 가격 조정을 고려하여 좀 더 넓은 가격 범위로 아파트를 추출하는 것이 좋습니다.
위의 사진과 같이 필터를 설정하고 나면 지도 상에 '내 투자금 +1억 범위 내에 500세대 이상의 20-30평형대 아파트'가 모두 뜨는 것을 확인할 수 있습니다.
지도를 넓게 드래그하면서 투자 가능한 단지를 추출하시면 됩니다.
5. 투자금에 부합하는 단지 정리하기
투자금에 맞는 단지를 추출하고 나면 이 단지들을 정리하는 최종 단계가 남아있습니다.
이 단계를 거쳐야만 단지들의 우선순위가 선명하게 보이고, 매물을 보러 가기 편해집니다.
- 기본 정보 : 지역, 단지명, 연식, 세대수, 평형, 구조
- 세부 정보 : 매매가, 전세가, 투자금, 전세가율, 전고점, 전고점 대비 하락율
스프레드 시트에 기본 정보들과 세부 정보들을 기입하고, 정리합니다.
이때 전고점이란 이전 상승장에서 가장 높게 찍혔던 실거래가를 말하는데 보통은 22년 상승장에서의 가격인 경우가 대부분입니다.
그리고 다음 상승장에서는 최소 이전 전고점까지는 회복한다는 것을 가정해 현재 매매가 대비 하락율로 아파트의 저평가 여부를 판단합니다.
위의 이미지는 제가 2번째 투자 물건을 고르기 위해 24년 하반기에 작성한 내용입니다.
그 당시 지금처럼 서울, 수도권의 부동산 가격이 뜨겁기 전 상황이라 전고점 대비 20% 이상 하락한 단지들이 꽤 있었고, 저는 그런 단지들을 저평가 되었다고 판단했습니다.
전고점은 가격대에 따라 색상을 다르게 설정하고, 저평가와 투자금이 현실적으로 가능한 단지들을 필터를 걸어서 우선순위를 정했습니다.
정리
투자금에 맞는 단지를 찾는 과정은 단순하게 가격을 검색하는 것이 아니라 전략적인 필터링과 가격 데이터를 분석하는 것이 핵심이라고 생각합니다.
본인의 투자금, 리스크 감내 수준, 지역 입지 분석을 토대로 투자금에 맞는 단지들을 정리하고, 매물 임장을 해보면서 네이버, 호갱노노 알림 신청을 해두고 계속적으로 트레킹한다면, 더 높은 확률로 '투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 매물'을 선점할 수 있습니다.
감사합니다.
