안녕하세요, 두잇나우입니다.
저번 글을 통하여 등기부등본이 무엇인지, 인터넷과 핸드폰을 통하여 어떻게 확인할 수 있는지 설명드렸습니다.
이번 글에서는 등기부등본을 통한 가격 협상의 단서들을 살펴보고 어떻게 협상으로 이어질 수 있는지 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
등기부등본에서 가격 협상 포인트 찾기
1. 갑구의 소유권 이전 날짜
갑구에서는 소유권과 관련된 정보들이 기록되어 있다고 말씀드렸습니다.
그 중 소유권 이전 날짜에서 가격 협상의 단서를 찾아볼 수 있습니다.
해당 주택을 매수한지 얼마 되지 않았는데 다시 매도를 생각하고 있는 경우라면 매도자에게 급한 사정이 있는 것이라고 추측해 볼 수 있습니다.
보통 1주택을 보유하고 있는 경우에는 2년 이상 주택을 보유했을 때, 양도소득세가 과세되지 않으며 다주택자의 경우에도 양도세 중과를 피하려면 기본적으로 2년 이상을 보유해야만 합니다.
그런데 소유권 이전 날짜와 매도하려는 시기 사이의 간격이 짧다는 것은 세금적인 불이익을 감수하더라도 매도해야만 하는 매도 사유가 있을 가능성이 높습니다.
이런 사실을 토대로 급한 자금을 중도금으로 지불 한다거나, 여유가 되는 한 잔금 일정을 당겨주어 매도자의 상황을 고려해준다면 일부 가격을 유리하게 조정해 볼 수 있습니다.
2. 갑구의 거래가액(매수가)
갑구의 거래가액을 통해서도 가격 협상의 포인트를 발견할 수 있습니다.
매도인이 현 주택을 저렴한 가격에 매수하여 수익이 많은 경우에는 매도인에게 이미 충분한 가격적인 안전마진이 확보되어 있기 때문에 가격 협상에 협조적일 수도 있습니다.
보통 이런 가격 협상은 가격이 오르고 있는 매도자 우위인 상승장에서는 쓰기 힘들지만, 가격이 떨어지는 매수자 우위 하락장에서 유효한 가격 협상 전략이라고 할 수 있습니다.
3. 갑구의 나쁜 권리
갑구의 나쁜 권리라 함은 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등이 있는 경우를 말합니다.
이런 권리들은 일반적인 사람들이 접근하기에는 리스크가 높은 편이라 거래하는 것을 권장하지는 않습니다.
하지만 많은 부동산 거래 경험이 있고, 부동산에 대한 전문적인 지식을 갖춘 사람들에게는 가격을 깎아 거래 할 수 있는 좋은 조건이 될 수도 있습니다.
4. 을구의 근저당
근저당은 해당 주택을 담보로 대출 받은 경우를 말합니다.
근저당이 과도하게 많은데 거래를 희망하는 경우에는 보통 매도인에게 급한 사정이 있는 경우가 종종 있습니다.
제가 첫 번째로 매수한 주택 역시 매도인이 집 값의 상당 부분이 근저당으로 잡혀있었고, 부동산 사장님을 통해 매도인의 상황을 파악한 결과, 급하게 사업 자금을 융통해야 한다는 사실을 알 수 있었습니다.
그래서 매도인의 급한 자금을 중도금으로 해결해주고, 저는 저층보다 저렴한 수준으로 가격을 깎아 매수할 수 있었습니다.
이 경우에도 부동산을 처음 매수하는 사람들에게는 약간의 난이도가 있을 수 있으므로, 능력있는 부동산 사장님을 통해 전체적인 과정을 함께 조율하는 것이 필요합니다.
이때, 저당권자가 누구인지를 파악하는 것도 중요합니다.
1금융권, 2금융권, 캐피탈/대부업체 순서로 리스크가 적은 편으로 1금융권이 아닌 그 외의 저당권자가 기재되어 있는 경우에는 거래에 신중을 기해야 합니다.
정리
등기부등본에 나와있는 정보들을 통하여 가격 협상을 할 수 있는 포인트들에 대해 말씀드렸습니다.
등기부등본을 통하여 매도인의 상황을 파악하고 무조건 가격을 깎아줄 것을 요구하는 것이 아니라 매도인의 상황을 가능한 범위 내에서 해결해 줄 수 있는 협상 카드를 제시하여 매도인과 매수인이 모두 윈-윈 할 수 있도록 하는 것이 중요하다고 생각합니다.
등기부등본을 꼼꼼하게 확인함으로써 투자금을 아낄 수 있는 포인트들을 잘 알아두시고 활용하시기 바랍니다.
감사합니다.
