부동산 공부 첫 단계 - 입지분석 : 직장

안녕하세요! 초보 블로거 두잇나우입니다.  

저번 글에서는 부동산 공부를 시작하게 된 계기에 대해 이야기 나눠 보았습니다. 

이제부터 제가 부동산 공부를 어떻게 해왔는지를 조금씩 나눠 설명드려 보려고 합니다. 

이번 글에서는 부동산 공부를 시작할 때 가장 첫 단계라고 할 수 있는 부동산 입지를 보는 방법에 대해 말씀드려 볼게요. 

입지분석이란?

부동산 공부를 시작하고 강의나 책을 통해 가장 많이 나오는 말이 바로 부동산의 '입지'라는 단어입니다. 

처음엔 부동산에서 말하는 입지를 단순히 '지도상에 표시되어 있는 위치'라고 생각했습니다. 

그런데 본격적으로 공부를 해보니 부동산의 입지는 세분화된 요소들이 있고, 그 요소들 중에 특히 사람들이 선호하는 부분이 있더라구요. 

예를 들면, 

대치동하면 우린 '학군'을 떠올리고, 여의도하면 증권가 고층빌딩이 가득한 '직장'을 떠올리곤 합니다. 

이렇게 입지라고 하는 것은 직장, 교통, 학군, 환경, 공급이라는 5가지 요소들을 나타내고, 이 요소들이 각 지역에서 어떤 특성이 있고, 강점을 지니고 있는지를 파악하는 것을 입지분석이라고 합니다. 

물론 입지의 5가지 요소에 '호재'라는 한 가지 요소를 더 추가해서 생각해 보는 경우도 있는데요.

제가 배운 내용을 토대로 생각해 보면 호재는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급이라는 입지요소들이 매물의 가치와 가격을 판단하는 본질적인 부분이고, 호재는 시장의 분위기에 따라 상승장에서는 기름의 역할을 하지만 하락장에서는 사람들에게 크게 주목받지 못하는 부차적인 부분인 것 같습니다. 

5가지 입지요소가 모두 갖춰진 상태에서 추가적으로 호재가 뒷받침되면 좋은 것이지만 5가지 입지요소보다 선행되는 요소는 아니라는 뜻입니다. 

부동산은 결국 '가치'와 '가격'으로 결정되는데 가치대비 가격이 싼가? 즉, 저평가 되었는지에 따라 투자로서 유의미하다고 할 수 있습니다. 

부동산에서의 '가치'는 입지로 결정되는데, 각각의 입지요소를 하나하나 살펴보도록 하겠습니다. 

1. 직장

첫 번째 입지요소는 직장입니다. 

우리가 실거주 집을 결정할 때, 직장과의 거리를 가장 먼저 고려합니다. 

이와 같이 직장과 짧은 시간에 접근할 수 있는 것을 '직주근접'이라고 하며, 단순히 실거주 측면에서 확장해서 투자로써 생각해 보았을 때, 직장과 집 간의 거리가 가깝거나 주요 업무지구(강남, 종로광화문, 여의도 등)로의 이동이 빠르고 대중교통이 편리한 곳을 말한다고 할 수 있습니다. 

직장을 보는 이유

사람들은 대부분 직장과 가까운 곳에 살기를 원합니다.

즉, 일자리가 풍부한 곳에는 사람들의 거주 수요가 높습니다. 

돈을 벌어야 쓸 수 있기 때문에 자연스럽게 사람들이 돈을 버는 곳에서 활발한 경제활동이 일어날 수 밖에 없습니다. 

같은 서울이라 하더라도 일자리가 많은 동네와 배드타운의 역할을 하는 동네의 아파트 가격을 단순히 비교해보면 '직장'이라는 요소가 부동산의 입지를 결정하는 매우 중요한 요소임을 알 수 있습니다. 

직장 분석 방법

- 해당 지역의 사업체 수와 종사자 수 확인

 : 국가통계포털(KOSIS) - 국내통계 - 기관별통계 - 지역자치단체 - 해당지역(시/군/구) - 기본통계 - 사업체 - 종사자규모별 사업체 수 및 종사자 수

직장의 질적 평가를 하기 위해 보통은 500인 이상의 사업체, 즉 대기업의 수로 판단합니다. 

하지만 해당 지역 내 고소득의 직장이 있는지, 소득 수준을 조사해 보면 좀 더 정확하다고 생각합니다. 

소득 수준은 크게 원천징수지와 주소지 기준으로 나누어집니다. 

• 원천징수지 기준 : 해당 구에 위치한 직장을 기준으로 한 소득

원천징수 기준의 소득이 주소지 기준 소득보다 높다면, 해당 구에 거주하는 사람들의 급여 수준이 크게 높지 않다는 것을 뜻하며, 반대의 경우에는 해당 지역에 거주하는 사람들의 급여 수준이 사업체 보다 높다는 것으로 해석할 수 있습니다. 

: 국세통계포털(TATIS) - 국세통계 - 통계표 목록 - 시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황(원천징수.주소지)   ( or 검색창에 '연말정산 신고현황' 검색 후 선택 가능)

주요 업무지구

- 7대 업무지구 : 강남 3구, 도심(종로,중구,광화문), 여의도, 마포(상암,공덕), 가산구로디지털단지, 마곡, 판교

- 3대 업무지구 : 강난 3구, 도심(종로,중구,광화문), 여의도

7대 업무지구는 서울/수도권의 일자리 개수가 많은 지역이며, 이 중에서 가장 핵심 업무지구는 3대 업무지구라고 할 수 있습니다. 

직장으로 입지 평가

- A등급 : 종사자 수 30만명 이상

- B등급 : 종사자 수 20만명 이상

- C등급 : 종사자 수 10만명 이상

- D등급 : 종사자 수 10만명 미만

이렇게 보통 직장을 통한 입지를 평가합니다. 

정리

직장은 사람들이 경제활동을 통해 삶을 살아간다는 점에서 매우 중요한 부분입니다. 

물론 지역별로 추가적으로 직장이 증가하는 지역도 있고(과천 지식정보타운, 강동일반산업단지 등), 정체되어 있는 곳도 있지만 미래를 예상하는 것보다는 현재의 입지에 집중하고 분석하는 것이 더 맞다는 생각이 듭니다. 

이렇게 세밀하게 분석적으로 직장이라는 요소를 파악하는 것이 어렵게 느껴지겠지만 막연하게 여긴 '살기 좋은 곳'이라는 느낌에 기반한 입지평가는 투자자로서 지양해야 할 부분이라 생각해 디테일하게 설명드렸습니다. 

다음 시간에는 '교통' 이라는 입지요소에 대해 설명드려 보겠습니다. 

감사합니다.