안녕하세요! 초보 블로거 두잇나우입니다.
이번 글에서는 입지의 두 번째 요소인 '교통'을 어떻게 판단할 수 있는지에 대해 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
입지 요소 : 교통
부동산에서 사람들이 가장 중요하게 생각하는 부분은 무엇보다 '직주근접' 이라고 할 수 있습니다.
하지만 모든 사람들이 직장과 가까운 곳에서 거주를 하는 것은 쉽지 않습니다.
일단, 가장 핵심적인 업무지구인 강남의 경우, 대한민국의 최상급지로써 부동산 가격의 최상단을 차지하고 있어 왠만한 자산을 보유한 사람이 아니라면 접근하는 것이 쉽지 않습니다.
그렇다면, 직주근접 다음으로 어떤 부분이 중요할까요?
바로 '직장과의 접근성'이라고 할 수 있습니다.
그리고 대한민국에서는 직장이 가장 많은 최대 업무지구인 강남에 얼마나 빨리 도착할 수 있는지가 교통의 프리미엄의 기준이 된다고 할 수 있습니다.
그래서 '직장' 다음으로 서울, 수도권에서 가장 중요한 입지요소로 '교통'을 꼽을 수 있습니다.
교통의 핵심 : 강남과의 접근성
왜 꼭 강남과의 접근성을 기준으로 삼는지에 대해 의문을 제기하는 사람들도 있을 겁니다.
본인 또는 배우자의 직장이 강남이 아닌 경우에 강남과의 접근성이 실거주에 중요하지 않다고 생각할 수도 있지만 우리가 주택을 보유하는 것은 본인의 삶에 대한 실거주 만족감만 있는 것이 아닙니다.
결국은 현재 거주하고 있는 지역보다 더 상급지로의 갈아타기를 염두해 둠으로써 자산증식에 기여를 원합니다.
이렇게 상급지로 갈아타기를 하기 위해서는 무엇보다 '환금성'이라는 부분이 중요하고 현재 거주하는 주택을 빠르게 매도해야 원하는 상급지로의 매수가 가능한 것이겠죠.
이때, 일반적으로 사람들이 선호하는 '강남과의 접근성'이 현재 주택의 환금성을 높여줄 수 있습니다.
강남은 어디에서나 지하철역과의 접근이 용이하며, 버스가 자주 다니고 도로가 잘 연결되어 있습니다.
단순히 강남이라서, 혹은 부자가 많은 지역이기 때문이라고 오해해서는 안됩니다.
강남은 양질의 기업체가 밀집되어 있고 거주 인구 및 유동 인구가 많아 교통망이 완벽하게 확충되어 있는 곳입니다.
그래서 내가 거주하고자 하는 주택 또는 투자하려는 주택을 매수할 때, 강남과의 대중교통을 통해 소요되는 시간으로 접근성을 판단하고, 이러한 접근성이 뛰어날수록 훌륭한 입지요소를 지니고 있다고 판단할 수 있습니다.
더 나아가 저번 글에서 소개해 드린 주요 업무지구와의 접근성도 함께 확인해 보시면 더욱 교통이라는 입지요소에 대한 분석이 깊어질 수 있습니다.
교통의 접근성을 판단하는 방법
1. 대중교통을 이용한 출근의 접근성 판단하기
대부분의 직장인들은 출퇴근시 버스, 지하철 등의 대중교통을 주로 이용합니다.
그렇다면 주요 업무지구, 그 중 대표적으로 강남과의 접근성을 소요시간을 이용하여 판단하는 방법을 설명해보겠습니다.
: 카카오맵 - 길찾기 - 출발/도착지점 입력(도착지점 : 강남역) - 대중교통 검색
카카오맵은 모바일 버전 또는 pc 버전으로 모두 사용가능합니다.
위의 방법을 통해 검색하면 가장 환승이 적은 순서로 보통 나열됩니다.
이렇게 매수하고자 하는 주택을 출발 지점, 주요 업무지구(강남역)을 도착 지점으로 설정하여 소요시간을 확인해 봄으로써 대중교통을 이용한 접근성을 판단할 수 있습니다.
2. 자차를 이용한 출근의 접근성 판단하기
대부분의 사람들이 직장까지 대중교통을 이용하지만 자차를 이용하는 경우도 있습니다.
대중교통을 통한 교통의 접근성에서 좀 더 나아가 자차를 이용해 소요시간을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
: 호갱노노 - 출근 탭 - 자가용 출근 시간 분석
사진을 보면 알 수 있듯이 자가용 출근시간이 왼쪽으로 갈수록(초록색에 가까울수록) 적은 시간이 소요되고, 오른쪽으로 갈수록(보라색에 가까울수록) 많은 시간이 소요됨을 알 수 있습니다.
도착지점을 강남역으로 설정하여 실행해 보았는데요.
그 외 주요 업무지구와의 소요시간도 같은 방법으로 확인해 볼 수 있습니다.
3. 한 걸음 더! 지하철 있는 지역의 역별 승하차 인원 확인하기
양질의 일자리가 많은 곳은 시간대에 따른 지하철역 승하차 인원이 많습니다.
강남역, 광화문역, 여의도역 등 출퇴근 시간에 가보면 대부분이 출퇴근 하는 사람들이죠.
조금 더 깊게 교통 입지요소를 분석하는 방법을 소개해드리자면 지하철 있는 지역의 역별 승하차 인원을 확인해 봄으로써 해당 역이 있는 지역의 사람들의 수요를 확인해보는 것입니다.
: 철도통계 - 철도운영현황 - 도시철도여객수송 - 역별 승강차실적(월) - 기관 / 연도 - 엑셀 다운로드
기관은 보통 서울메트로로 설정하고 연도는 2025년의 경우 아직 취합이 완료되지 않아서 2024년으로 확인해보시는 것이 좋습니다.
직접 조회를 통해 확인하는 경우도 있지만 저는 가시성을 높이기 위해 엑셀로 다운로드를 받아서 필요한 부분만 편집하여 보는 편입니다.
교통으로 입지평가 : 업무지구의 접근성
- A 등급 : 강남 30분 이내
- B 등급 : 강남 1시간, 부도심 30분 이내
- C 등급 : 부도심 1시간 이내
- D 등급 : 그 외
정리
'교통'은 직주근접의 부족함을 대체할 수 있는 핵심적인 입지요소라고 할 수 있습니다.
부동산을 공부하면서의 핵심은 나의 취향과 상황도 고려해야 하지만 일반적인 사람들의 수요가 뒷받침될 수 있는 곳, 모든 사람들이 좋아하는 곳을 선택해야 실패하지 않는 투자로 이어질 수 있다는 부분입니다.
이런 부분이 바로 환금성이고, 이 환금성에서 '교통'이 매우 중요한 부분임을 꼭 잊지 마시길 바랍니다.
다음 시간에는 '학군' 이라는 입지요소에 대해 설명드려 보겠습니다.
감사합니다.
