안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산 공부에서 가장 기본적인 부분이면서 핵심이라고 할 수 있는 입지에 대해 이야기 드리고 있습니다.
이번 글에서는 입지요소 중 직장과 교통에 이어 '학군'에 대해 설명해보도록 하겠습니다.
입지요소 : 학군
대한민국은 뜨거운 교육열로 잘 알려져 있습니다.
예전 어느 예능에서 가수 이승기씨가 어릴 적 받은 사교육을 이야기하면서 단소, 피아노, 태권도, 논술, 바둑 등을 배웠으며 심지어 음악 시간에 탬버린을 배울 땐 탬버린 학원까지 다녔다는 말을 했던 기억이 있습니다.
그만큼 부모들은 내 아이를 위한 교육에 많은 관심과 열정을 갖고 있습니다.
많은 이유가 있겠지만 옛날부터 '공부를 잘해야 나중에 성공한다'는 견고한 믿음이 그 시작이 아닐까 추측해 봅니다.
내 아이가 소위 '사'자 들어가는 직업을 가지면 조금 더 편안한 인생을 살 수 있지 않을까 하는 것이죠.
물론 요즘은 '공부'가 아닌 다양한 직업군에서 성공하는 사례들이 점점 더 다양해지고 있으나 아이가 성인이 되서 어떤 직업을 갖든 학업 분위기가 좋고 열심히 하는 친구들을 만났으면 하는 마음은 모든 부모들의 마음에 여전히 자리잡고 있는 것 같습니다.
그래서 인구가 감소하고 있는 사회적 현상 속에서 학군의 중요성이 약해질 것이라는 우려와는 달리 아직도 좋은 학군이 있는 곳으로 자녀가 본격적으로 학업 적령기가 되었을 때 이사를 고려하는 경우가 많습니다.
대한민국의 대표적인 학군지로는 강남의 대치동, 양천구의 목동, 노원구의 중계동이 있고, 경기도에서는 평촌, 분당, 일산, 인천의 송도 등을 꼽을 수 있습니다.
그 뿐만 아니라 지방에서도 대구 수성구의 범어동, 만촌동(범4만3), 광주 남구의 봉선동, 대전 서구의 둔산동, 부산 해운대구, 동래구, 울산 옥동 등이 있습니다.
이렇듯 부동산은 결국 사람들의 선호도가 가격을 결정짓는 자산이므로 '학군'이라는 입지요소도 매우 중요한 요소 중 하나라고 할 수 있습니다.
학군의 핵심 : 중학교의 학업 성취도
그렇다면 부동산의 관점에서 '학군'은 어떤 부분을 중점적으로 살펴야 할까요?
보통은 본격적으로 입시와 연결되는 고등학교라고 생각하기 쉽지만 고등학교는 중학교 학업 성적을 통해 특목고나 자사고 등 지원해서 갈 수도 있고, 이미 고등학생 정도가 되면 부모가 만들어 주는 환경에 영향을 받기엔 늦은 감이 있습니다.
그리고 초등학교는 사실상 '입시'에 큰 영향을 미치지 않습니다.
아이가 첫 사회생활을 하는 시기이기에 초등학교 시기에는 적응만 잘해도 훌륭하고, 기초 학습 태도 배우기, 친구 관계 형성만 원만하게 잘 해도 됩니다.
만약 좀 더 욕심을 부려 사립초등학교를 가는 방법도 있구요.
하지만 중학교는 원하는 학교를 지원해서 가는 시스템이 아닙니다.
내 집 주소지 가까운 곳에 따라 배정되는, 소위 '뺑뺑이' 랜덤 배정 시스템인거죠.
따라서 '좋은 중학교'라고 인정받는 곳들이 몰려 있는 지역에 대한 수요가 높고, 유독 그런 학군지의 부동산 가격이 상대적으로 높게 형성되는 이유입니다.
여기서 '좋은 중학교'를 결정짓는 요소는 무엇일까요?
여러가지 요소가 있겠지만 대표적으로는 학업 성취도가 높은 학교를 말합니다.
이 학업 성취도를 통하여 면학 분위기도 추측해 볼 수있고, 기본적으로 학업에 대한 관리가 되어 있는지 여부를 판단할 수 있기 때문입니다.
학군을 분석하는 방법
1. 중학교 학업 성취도 확인하기
위에서 설명한 이유들로 학군에서 가장 첫 번째로 중학교 학업 성취도를 확인하기 위해서는 '아실'이라는 어플을 사용하면 좋습니다.
아실은 pc 버전과 모바일 버전 모두 사용 가능하며, 다음과 같은 절차로 확인이 가능합니다.
: 아실 - 학군 - 원하는 지역 선택 - '학업성취도 순' 선택 - 표 및 지도상의 중학교 학업성취도 확인
표에서는 학업 성취도가 높은 순서대로 확인이 가능하며, 지도를 통해서는 학업 성취도와 학교의 위치를 직관적으로 함께 확인할 수 있습니다.
2. 학원가 확인하기
보통 미취학 시절부터 예체능 학원을 시작으로 거의 대부분의 아이들이 학원에 다닙니다.
본격적으로 학업을 시작할 때 내가 거주하려는 지역에 다양한 과목의 학원이 폭 넓게 형성되어 있는지 여부도 매우 중요한 부분입니다.
요즘은 보통 아이들의 친구관계가 학교에서 학원까지 이어지는 경우도 많고 , 좋은 학원에서 양질의 교육을 받는 것이 부모들에게는 부동산을 선택하는 데 있어서 결정적인 요인으로 작용하기도 합니다.
지역 내 학원가의 분포를 확인하기 위해서는 저번 글에서 안내해드린 '호갱노노'라는 어플을 보통 사용합니다.
: 호갱노노 - 학원가 - 색상을 통해 학원의 밀집도 확인
예시로 강남구 대치동의 학원가를 보면 보라색으로 200개가 넘는 학원들이 넓게 분포되어 있음을 확인할 수 있습니다.
3. 초등학교 학급당 학생 수 확인하기
요새는 출생률이 많이 낮아지면서 초등학교의 학생 수가 매우 적은 편입니다.
그래서 폐교되는 초등학교도 꽤 많은 편이고 한 학급당 학생 수도 20명 내외로 되어 있는 경우도 많습니다.
초등학교 시기에는 큰 도로를 건너면서 등하교를 하는 것에 대한 부모의 불안감이 높아 '초품아'를 선호하는 편이라 초품아 여부에 따라 바로 옆에 있는 단지임에도 가격 차이가 나기도 합니다.
초등학교의 학급당 학생 수를 확인해보면서 부모들이 선호하는 초등학교인지 여부도 확인을 할 수 있습니다.
: 네이버페이 부동산 - 학군 - 초등학교에 마우스 커서 갖다 대기 - 학급당 학생 수 확인
학군 탭을 눌러서 확인하실 때, 단지/개발 탭은 끄고 확인하시는게 가시성이 더 좋습니다.
초등학생 아이를 키우는 부모들은 대부분 30-40대 입니다.
어린 아이를 키우며 30-40대가 많이 몰려 있는 동네는 그 지역 내에서 선호하는 동네일 가능성이 큽니다.
4. 한 걸음 더! 지역 내 학군지 파악하는 꿀팁!
지역 내 학원가가 제일 많은 동네를 위의 방법으로 파악해 본 후, 학업 성취도가 높은 중학교의 위치와 함께 확인했을 때, 그 동네가 겹친다면 그 동네가 지역 내 학군지일 확률이 높습니다.
위의 예시는 경기도 안양의 범계역 주변의 평촌 학원가와 귀인중, 범계중의 위치를 함께 지도상에 표시해 보았습니다.
중학교의 위치와 학원가 밀집한 곳이 우리가 알고 있는 평촌의 학군지와 정확히 일치하는 것을 알 수 있습니다.
학군으로 입지평가 : 중학교 학업 성취도 성적에 부합하는 중학교 개수
- A 등급 : 95% 이상 3개 이상
- B 등급 : 90% 이상 3개 이상
- C 등급 : 85% 이상 3개 이상
- D 등급 : 85% 이상 3개 미만
정리
물론 위의 방법으로 학군을 분석하는 것이 학군을 평가하는 전부는 아닙니다.
학교의 교사의 질과 수, 우수한 교육 시설과 자원, 안전한 교육환경 등도 중요하고, 더 나아가 중학교의 특목고 진학률과 고등학교에서의 서울대 및 의대 진학률 등 통계적인 자료들을 이용하여 학군을 좀 더 깊게 판단해 볼 수 있습니다.
결혼을 하지 않은 경우나 자녀 계획이 없다고 하더라도 부동산은 많은 사람들의 수요가 뒷받침 되어야 한다는 관점에서 부동산 입지요소로써 '학군'을 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
다음 시간에는 '환경' 이라는 입지요소에 대해 설명드려 보겠습니다.
감사합니다.
