안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산 투자를 할 때, 각 지역의 분위기와 흐름을 파악하는 것은 매우 중요합니다.
하지만 개인이 유의미한 데이터를 조사하고 분석하는 것은 쉽지 않은 일인데요.
이때 누구나 접근 가능하면서도 부동산 시장의 흐름을 이해할 수 있는 데이터로 'KB시계열'이 대표적입니다.
이번 글을 통하여 'KB 시계열'에 대해 알려드리겠습니다.
KB 시계열 활용 방법
1. KB 시계열이란?
KB 부동산에서는 매주 금요일, 주택시장 동향자료인 'KB 시계열'을 발표합니다.
전국에 지정된 공인중개사에서 입력한 가격을 기반으로 한 통계자료로써 매주 지역별 부동산 가격지수를 시간의 흐름에 따라 정리한 데이터라고 할 수 있습니다.
주간통계와 월간통계로 나누어져 있고, 주간통계에는 11개의 시트가 담겨져 있는데, 금주의 매매/전세가격 증감률을 요약해둔 시트를 시작으로 전국 단위의 매매/전세증감률, 매매/전세가격지수, 매수/매도동향, 매매/전세수급동향 등 데이터를 확인해 볼 수 있습니다.
이렇게 다양한 자료가 있지만 가장 많이 사용하는 자료는 한 주간의 흐름 요약과 매매/전세증감 입니다.
2. KB 시계열 활용방법
- 매매/전세 증감률 확인하기
위의 그림과 같이 상승 또는 하락률을 %로 나타내고 있어 지난주, 전년말 대비 얼마나 차이가 나는지를 직관적으로 확인해 볼 수 있습니다.
표를 이용해 전국을 한눈에 확인할 수 있어서 전반적인 분위기를 파악하는데 도움이 됩니다.
- 색깔 농도의 차이로 시장의 분위기 파악하기
시계열을 확인해 보면 주황색과 파란색으로 표현되어 있는 것을 알 수 있습니다.
주황색은 상승 분위기를 나타내고, 파란색은 하락 분위기를 나타내는데, 상승 및 하락률이 높아질수록 색은 더 짙은 색으로 표시가 됩니다.
주황색과 파란색은 0.2%/0.4%/0.6%/0.8% 이렇게 0.2 단위로 구간별로 색이 짙어지지만 이렇게 숫자적으로 상승과 하락을 분석하기는 힘들기 때문에 색의 농도의 변화에 따라 해당 지역이 하락과 상승이 심해지고 있는지 완화되고 있는지를 파악하는 정도로 활용해 볼 수 있습니다.
보통은 0.4% 이상이면 유의미한 수준의 상승과 하락으로 생각하고, +0.8%를 넘어가면 불장이라고 할 수 있습니다.
- 지역별 흐름과 순서 파악하기
KB 시계열의 가로축에는 지역이, 세로축에는 시기가 나와있는데, 지역별로 색상의 농도가 다름을 확인할 수 있고 이는 지역별로 가격 흐름이 다르다는 것을 이야기합니다.
보통 선호하는 상위급지의 지역일수록 더 빠른 시기에 색상이 시작되며 이런 흐름은 주변 지역으로 퍼지고 있음을 파악할 수도 있습니다.
이렇듯 어디서 어디로 상승의 흐름이 퍼지고, 지역별로 혹은 지역 내에서 어떤 흐름을 가져가는지 거시적으로 확인하는데 도움이 됩니다.
3. KB 시계열 확인하는 방법
: KB Land - KB 통계 자료실 - 주간아파트 - 주간시계열 엑셀 파일
4. KB 시계열을 활용할 때 주의할 점
- 같은 지역 내의 모든 단지가 같은 흐름을 보이는 것은 아닙니다.
: 해당 데이터는 모든 아파트를 표본으로 조사한 것이 아닌 지정된 공인중개사로 인해 입력된 '호가'를 기준으로 한 것입니다.
따라서 해당 지역이 높은 상승률을 보였다고 하더라도, 지역 내 모든 단지의 선호도는 차이가 있기 때문에 같은 흐름을 보일 것이라고 일반화시키면 안됩니다.
그래서 직접 현장을 다니면서 임장을 해보는 것이 가장 정확하다고 생각합니다.
실제 거래가 가능한 가격을 파악하고 가격 협상을 통해서 얼마든지 상승장에서도 성공적인 거래로 연결시킬 수 있다는 점 기억하시기 바랍니다.
- 해당 데이터는 후행지표입니다.
: KB는 매주 월요일 지정된 공인중개사의 데이터를 수집하고 이를 통계 작업을 거쳐 금요일에 발표합니다.
일주일이라는 시간이 비교적 시간적으로 큰 차이가 나지 않지만 하루하루 다르게 가격이 오르는 불장에서는 가격의 차이가 벌어져 있을 수도 있습니다.
개별적인 아파트의 살아있는 가격을 모두 데이터로 담을 수 없기 때문에 과거의 시장을 분석하거나, 미래의 시장을 예측하는 용도로 해당 데이터를 활용하는 것이 좋습니다.
정리
지금까지 KB 시계열의 의미와 활용법 그리고 주의점에 대해 설명드렸습니다.
이처럼 잘 가공된 데이터를 이용하면 전반적인 지역의 흐름을 파악하고 분석하는데 많은 도움을 받을 수 있습니다.
하지만 가장 정확한 것은 단지, 매물의 가격을 찾아보고, 현장에서 매물을 확인하는 것이라 생각합니다.
KB 시계열을 통해서 지역의 흐름을 거시적으로 파악할 수 있으나 KB 시계열만으로는 투자로 이어질 수 없다는 사실을 꼭 명심하시기 바랍니다.
감사합니다.
