모든 투자의 기본은 '가치 대비 싸게 사는 것'입니다.
그 대상이 주식이든, 부동산이든, 코인이든 싸게 사서 그 대상의 가치에 맞는 가격만큼, 또는 그 이상으로 가격이 올랐을 때, 우리는 성공적인 투자를 했다고 이야기하죠.
그 중, 아파트 투자를 고려하신 분들이라면 자신의 투자금에 걸맞는 단지들을 추려내고 그 안에서 서로 비교하는 작업을 하게 됩니다.
즉, 가치대비 저평가되어 있는 단지를 찾아내는 것이 성공적인 투자에 가장 핵심적인 부분이라 할 수 있습니다.
저평가된 단지를 선택하기 위해 필수적으로 '비교평가'의 과정을 거치게 되는데요.
이번 글에서는 아파트 비교평가하는 방법에 대해 말씀드려 보겠습니다.
아파트 비교평가 방법
비교평가라고 하면 '비교 대상 중에서 어떤 게 더 좋은지 고르는 것'입니다.
그런데 아파트는 평형, 연식, 세대수, 입지 등 다양한 요소들이 복합적으로 그 가치를 나타내는 만큼 비교평가를 하려고 할 때, 막연한 생각이 듭니다.
단지, 가장 가격이 싼 단지가 저평가라고 할 수 없습니다.
비교하는 단지들 중에서 가치가 가장 떨어져 그 싼 가격이 그 단지의 가치에 걸맞는 가격일 수 있다면 저평가라고 보기 힘들기 때문이죠.
그래서 단지의 비교평가를 수월하게 하기 위해서는 단지의 가치에 영향을 주는 여러 요소들을 고정하고 비교를 하는 것이 좋습니다.
1. 같은 평형에서 비교하기
아파트의 첫 번째 요소로는 평형을 고정시키는 것입니다.
19평, 23평, 25평, 29평, 34평... 등 매물을 확인하다보면 평형이 굉장히 다양하다는 것을 알 수 있습니다.
우리가 A단지의 23평형과 B단지의 34평을 비교할 때, 평단가를 계산해서 비교하려고 해도 쉽지 않습니다.
즉, 감자가 100g과 토마토 100g의 가격을 비교해서 더 가격이 낮은 것이 싸다고 말할 수 있을까요?
이처럼 서로 다른 상품군의 가격을 단지 무게로 나눠서(=평단가로 계산해서) 비교하려고 해도 잘 되지 않습니다.
감자는 감자끼리, 토마토는 토마토끼리 비교를 해야 합니다.
그러므로 단지의 비교평가를 하기 위해서는 첫 번째로 평형을 고정해야 합니다.
2. 비슷한 연식에서 비교하기
평형을 고정했다면 이제 연식을 고정시킵니다.
정확한 연식을 고정시키기 보다는 ± 3~5년 정도의 범위를 두고 비슷한 연식으로 간주하는 것을 추천드립니다.
연식이 너무 차이가 나면 상품의 가치가 다르기 때문에 비교를 하기 어렵습니다.
우리가 일반적으로 동일한 단지에 20평대와 30평대의 가격이 ±2억 정도 차이가 난다고 생각하는 경우가 많지만 연식의 경우에는 비슷한 입지의 신축과 구축이 일정하게 얼마 차이난다고 계량화시키는 것은 쉽지 않습니다.
3. 가격과 입지, 둘 중에 하나를 비슷하게 맞춰서 비교하기
가격과 입지는 비교평가에서 가장 핵심적인 요소입니다.
하지만 두 요소가 모두 다른 경우에는 저평가 여부를 판단하기 매우 어렵습니다.
따라서 입지(가치)를 비슷하게 하거나, 가격을 비슷하게 해야 비교가 수월해집니다.
- 입지(가치)를 고정한 경우
A와B 단지의 가치를 비슷하게 맞춘 경우에는 가격이 저렴할수록 저평가되어 있다고 할 수 있습니다.
가치를 비슷하게 맞춘다는 부분에 있어서 어렵게 생각하실 수도 있으나, '아실'에서 두 단지를 비교해보고 시세 그래프의 흐름이 비슷한 추이로 흘러가고, 전고점이 비슷한 수준으로 형성되어 있다면 그 두 단지의 가치는 비슷하다고 할 수 있습니다.
- 가격을 고정한 경우
가격이 비슷한 두 개의 단지 A단지와 B단지의 입지를 비교하는 방법도 있습니다.
저는 입지(가치)를 고정하는 방법보다는 가격을 고정하고 단지의 입지의 가치를 비교하는 방법이 좀 더 쉬웠던 것 같습니다.
아실의 시세 그래프로 설명을 하자면 비교하고자 하는 두 단지의 그래프가 전혀 다른 가격의 흐름을 보이다가 만나고 있는 시점이 있습니다.
이런 경우에는 위쪽에 위치한 그래프의 단지가 저평가되어 있을 가능성이 높습니다.
정리
어떠한 기준도 없이 단지들을 비교하면 정확한 비교가 어렵습니다.
비교하기 쉽도록 조건을 고정시키고 비교를 해야 정확한 가치대비 저평가 여부를 확인할 수 있습니다.
궁금했던 단지나 투자로 염두해 두고 있는 단지들이 있으시다면 위의 방법을 최대한 변수들을 고정시키고 비교를 해보는 연습을 해보시길 추천드립니다.
