부동산 투자에서 가장 중요한 기본기는 바로 '시세 파악'이라고 생각합니다.
흔히 이를 '시세트레킹'이라고 부르는데, 말 그대로 특정 지역이나 관심있는 아파트 단지의 가격 흐름을 꾸준히 추적하면서 시장의 맥을 읽는 것을 말합니다.
많은 투자자들이 시세트레킹을 소홀히 하다가 '좋은 기회'를 놓치거나, 반대로 '고점에 매수'하는 실수를 하곤 합니다.
그렇다면 시세트레킹을 꼭 해야 하는 이유는 무엇일까요?
그리고 어떻게 하면 효율적으로 시세트레킹을 할 수 있을까요?
시세트레킹을 하는 이유와 방법
1. 시세트레킹을 해야 하는 이유
(1) 시장의 흐름을 읽을 수 있다
부동산 가격은 단기간에 급등락 하기보다는 일정한 패턴과 흐름 속에서 움직입니다.
특정 시점에 거래량이 늘어나거나, 호가가 빠르게 변할 때는 그 뒤에 투자 심리, 정책 변화, 공급 상황 등이 반영되어 있는 경우가 많은데요.
이런 변화를 조기에 포착하고 남들보다 한 발 앞서 의사결정을 내리는데 시세트레킹이 중요한 역할을 합니다.
(2) 적정 매수, 매도 타이밍을 잡을 수 있다
투자자에게 중요한 것은 '언제 사야하고 언제 팔아야 하는가' 입니다.
그러나 대부분의 사람들은 얼론 보도나 주변 지인의 추천을 통해 매수와 매도를 결정하는 경우가 많습니다.
반면 자신이 관심을 두고 있는 아파트 단지에 대해 꾸준히 시세를 트레킹하는 사람은 해당 단지의 호가가 갑자기 오르거나, 거래가 붙는 흐름을 보면서 적정 매수, 매도 타이밍을 잡을 수 있습니다.
(3) 안전마진을 확보할 수 있다
부동산은 단위 금액이 크기 때문에 작은 차이에도 큰 손익으로 이어질 수 있습니다.
시세를 꼼꼼하게 확인하지 않고 매수한다면, 동일한 단지의 비슷한 평형이라도 수천만 원의 차이가 발생할 수도 있습니다.
시세트레킹을 통해 평균 가격, 저점 실거래가, 고점 실거래가 등을 정확하게 파악하면 내가 매수하려는 가격이 그 단지의 가치 대비 합리적인 가격인지를 판단할 수 있습니다.
2. 시세트레킹을 하는 방법
시세트레킹을 하는 방법은 하나로 정해져 있지는 않습니다.
호갱노노, 아실, 네이버 부동산과 같은 부동산 플랫폼을 활용하여 가격을 수시로 확인하는 것도 하나의 시세트레킹 방법이 될 수 있고, 직접 현장에 주기적으로 방문하거나 부동산에 전화임장을 통해 가격을 확인하는 것도 좋은 방법이라 생각합니다.
지금부터 제가 실제적으로 지금까지 해오고 있는 시세트레킹 방법을 공유드려 보겠습니다.
(1) 임장한 지역의 시트를 만들기
위의 사진에서와 같이 그동안 임장한 지역을 구분하여 따로 시세트레킹을 진행하였습니다.
지역별 단지의 가격 범위와 시세 변화 흐름을 관찰하기 위해 저는 이렇게 진행하였지만, 지역에 상관없이 같은 가격대의 단지들을 묶어서 시세트레킹을 하는 것도 좋은 방법이라 생각합니다.
(2) 시세트레킹을 하기 위해 알아야 하는 요소들을 세팅하기
저는 단지명, 연식, 세대수, 평형, 구조, 시세트레킹 시점, 매매가, 전세가, 투자금, 현 전세가율, 평균 전세가율, 전고점 대비 하락율을 세팅하였고, 최저점보다는 저평가적인 부분을 판단하는데 최고점(전고점) 대비 현재의 가격이 어느 정도의 수준인지를 파악하는 것이 유의미하다고 생각해서 최고점(전고점)의 투자시기, 매매가, 전세가, 전세가율도 기록해두었습니다.
(3) 시세트레킹 단지 선정하기
처음에는 되도록 많은 단지를 시세트레킹 하려고 했습니다.
하지만 임장 지역이 많아지고 각 지역별 시세트레킹 할 단지들의 갯수도 함께 늘어나면서 시세트레킹에 소요되는 시간이 너무 길어져 효율성이 떨어진다고 생각되어 동일 지역 내에서 비슷한 흐름을 보이는 단지들은 가장 선호하는 단지를 제외하고는 모두 삭제하여 시세트레킹을 효율성을 높였습니다.
그리고 윗쪽으로 올수록 지역 내 가치가 높은 단지를, 아랫쪽으로 갈수록 지역 내 가치가 떨어진다고 생각하는 단지들로 배치하였습니다.
꾸준함이 답이다
제가 시세트레킹을 하고 있는 방법을 간단하게 공유드려 봤습니다.
별거 아닌거 같지만 내가 임장한 지역의 관심 단지들의 가격 흐름을 계속 느끼면서 투자를 이어가는데 시세트레킹은 매우 중요한 활동이라 생각합니다.
그리고 시세트레킹은 단기간에 효과가 드러나는 활동이 아닙니다.
꾸준히, 주기적으로 관심 단지의 가격을 기록하고 추적하는 사람만이 시장의 작은 변화를 읽을 수 있고, 기회가 왔을 때 과감하게 그 기회를 잡을 수 있을 것입니다.
감사합니다.
