안녕하세요, 두잇나우입니다.
지난 6월 27일에 강력한 부동산 대출 규제가 나왔습니다.
대통령 선거 이후, 부동산 규제책이 나올 것이라는 생각은 많은 사람들이 하고 있었지만 지금의 규제는 우리가 생각했던 수준보다 더 강력한 느낌입니다.
이번 글에서는 6.27 대책 중 전세자금대출규제로 인해 부동산 투자의 난이도가 높아져 투자를 망설이고 있으신 분들에게 큰 도움이 될 것 같습니다.
전세자금대출규제, 부동산 투자는 이제 그만?
부동산 투자의 범위는 매우 크지만 그 중 일반적인 사람들이 아파트를 대상으로 하는 투자는 대부분이 전세투자라고 할 수 있습니다.
명의는 가지고 있지만 실사용 권한은 임차인에게 넘겨주고, 그에 대한 전세금으로 주택의 잔금을 해결하면서 해당 주택의 시세차익을 추구하는 대표적인 투자 방법이라고 할 수 있습니다.
하지만 이번 규제책 중에서 전세자금대출규제는 이러한 전세 투자를 지향하는 투자자들에게는 커다란 장벽으로 와 닿게 되었습니다.
전세자금대출규제의 내용
6.27 대책 발표 이후, 부동산 투자자들 사이에서는 많은 혼란이 있었습니다.
주요한 내용은 다음과 같이 정리해 볼 수 있는데요.
- 수도권 주택 담보 대출 한도 6억으로 제한
- 주택담보대출로 주택 매수시 6개월 이내 전입
- 소유권 이전 조건부 전세 대출 제한
- 다주택자 대출 금지, 1주택자의 경우 처분조건에 한하여 대출
- 생애최초 LTV 축소 및 정책 대출 한도 축소, 주택담보대출 만기 최대 30년으로 제한
이 중에서 전세 투자를 원하는 투자자들의 경우에는 '소유권 이전 조건부 전세 대출 제한' 조건으로 인하여 주택 매수와 동시에 전세입자의 전세금으로 잔금을 치루는 동시 진행의 과정이 불가능하게 되었기 때문입니다.
뿐만 아니라 현재 거주하고 있는 집을 매도한 뒤 주택담보대출을 이용하여 상급지 갈아타기를 생각했던 수요들은 한도 6억 제한으로 인하여 상급지 갈아타기가 어려워졌고, 그렇다보니 매도를 위해 시장에 내놓았던 집을 거둬들이면서 매물이 크게 줄어들게 되었습니다.
부동산 투자 아직도 가능할까?
물론 작년에도 전세자금대출 규제가 있었지만, 매도인이 새로운 임차인과 먼저 전세계약을 맺고 이후에 매수인이 전세를 승계받는 형식으로 전세자금대출이 가능했습니다.
하지만 이번 규제는 이런 방법으로 진행할 경우, 새로운 임차인의 전세자금 대출 조건에 6개월 이내 소유권이 이전된 경우 전세자금대출이 회수 된다는 이야기도 있어 조금 더 주의를 기울여야 합니다.
하지만 제 생각에는 이렇게 투자가 어려운 분위기 속에서 거래가 줄어드는 것은 투자자에게는 '기회'가 될 수 있다고 생각합니다.
부동산을 매수하는데 있어서의 핵심은 '싸게 사는 것' 이며, 가격이 가장 큰 호재인 만큼, 사람들이 주저하고 있을 때, 그동안 불타오르던 시장에서 감히 엄두도 내기 힘들었던 매물들의 가격을 협상해 볼 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.
- 세 낀 매물 매수
요즘의 분위기는 실거주 매물의 시세가 더 높게 형성되어 있습니다.
세 낀 매물을 매수 함으로써 실거주 매물보다 저렴하게 살 수 있고, 현재 전세자금대출 규제에 영향을 받지 않고 투자를 할 수 있다는 장점이 있습니다.
단, 현재 전세 시세보다 낮게 전세가 들어가 있는 경우가 많아서 생각했던 투자금보다 더 많은 투자금이 투입될 수 도 있다는 점과 인테리어 수리가 불가능하다는 점은 생각해야 합니다.
- 주인 전세 매물 매수
기존의 매도인이 집을 매도하면서 자신의 집에 임차인으로 거주하는 경우로 보통 사업자금 문제나 세금 문제로 주인 전세를 원하는 경우가 많습니다.
거래를 하면서 매매가에서 전세금을 제외한 차액만큼만 매도인에게 지불하면서 동시에 임차인을 맞춰야 하는 문제까지 해결할 수 있습니다.
이 방법 역시 현재의 대출 규제에 영향을 받지 않고 투자를 할 수 있는 방법이라고 할 수 있습니다.
- 매도자가 임대계약 후 매매 계약
매도자가 신규 임차인과 전세계약을 먼저 진행하고 임차인 입주 후 매수자와 매매 계약을 진행하는 방법입니다.
위에서 말씀드린대로 소유권 이전된 기간이 6개월 이상 경과되지 않았을 경우, 대출받은 전세자금이 회수될 수도 있는 위험이 있지만 매도인의 자금 사정에 여유가 있다면 잔금을 길게 잡아서 거래가 가능한 방법이므로 아예 배제하지 말고 시도해보시기 바랍니다.
- (무주택) 잔금 후, 입주하고 6개월 거주 후, 전세계약 체결
매매 계약을 체결한 후, 실입주를 하고 6개월 거주를 한 후, 전세를 놓아 소유권 이전에 의한 임차인의 전세자금대출이 제한되지 않는 방법입니다.
이 방법은 무주택자에 한하여 가능한 방법이며, 6개월 후, 다시 이사를 가야하기 때문에 아이가 있는 가정의 경우보다는 신혼부부나 사회 초년생들에게 좀 더 적합한 방법이라 생각됩니다.
정리
지금 시기가 전세 임차인을 구하는게 어려운 시장이 맞습니다.
하지만 이러한 난관에 부딪혔다고 해서 '이제 투자는 끝이구나'라는 절망적인 생각을 하시는 분들도 많습니다.
하지만 이런 시장의 규제와 완화는 항상 반복됩니다.
지금의 상황을 핑계 삼아 또 매수를 나중으로 미룰 것인지, 하나의 기회로 생각하고 좋은 결과를 만들기 위해 행동할 것인지 한번 생각해보시기 바랍니다.
어려운 것과 불가능한 것을 구분하고 기회를 위해 앞으로 나아가시길 바랍니다.
감사합니다.
