안녕하세요, 두잇나우입니다.
전세입자를 활용한 부동산 투자를 할 때, 법인 세입자를 만나게 되는 경우가 있습니다.
법인 세입자는 보통 지방 투자 시, 종종 만나게 되는데요.
법인 세입자는 회사가 직원의 거주를 위한 복지 차원에서 사택으로 활용하기 위해 전세 계약을 하는 경우를 말합니다.
많은 분들이 법인 세입자를 낯설게 느끼실 수 있지만, 그래도 일반 세입자와 비교하여 여러 장점들도 있는 만큼 이번 글을 통해서 법인 세입자를 만났을 때 살펴봐야 하는 부분들을 정리해보도록 하겠습니다.
법인 세입자를 만났을 때 체크 포인트
1. 법인 세입자의 장점
법인 세입자는 일반 세입자와 다르게 몇 가지 장점이 있습니다.
1-1. 높은 재계약 가능성
법인 세입자는 보통 직원들에게 숙소로 빌려주려는 용도로 회사에서 계약합니다.
단기적으로 2년의 계약에서 끝나는 것이 아니라 연장 계약을 진행하여 긴 시간동안 사용을 원하는 경우가 많으며 일부 시세가 조정 되더라도 개인의 이해 관계가 아닌 회사의 공금으로 진행되다 보니 회사의 숙소를 옮기기 보다는 기존의 가격대로 재계약이 진행되는 경우가 많습니다.
1-2. 계약갱신청구권 불가
법인 세입자는 계약갱신청구권이 없어 2년 단위로 계약이 진행되므로 세입자의 갑작스러운 퇴거로 인한 리스크를 줄일 수 있습니다.
집을 매도하려고 하거나 개인 투자 사정에 따라 유연성을 발휘할 수 있다는 점이 장점입니다.
1-3. 5% 상한제 미적용
일반 세입자에게는 2년의 계약기간 이후, 계약갱신청구권과 함께 5% 상한제가 적용되어 시세보다 적은 전세금을 받을 수 밖에 없습니다.
하지만 법인 세입자의 경우에는 5% 상한제가 적용되지 않기 때문에 시장의 가격에 맞게 임대료를 조절할 수 있다는 부분이 큰 장점입니다.
1-4. 소통의 편의성
주택에 거주하는 임차인은 보통 회사의 직원이며, 실제 계약이 이루어지는 대상은 회사의 법인 담당자입니다.
주택에 대한 관리 소홀이나 계약과 관련된 부분을 이해 관계가 없는 법인 담당자와 상의하면 된다는 점에서 대응시 유연성을 가질 수 있다는 점이 장점이라 생각합니다.
2. 법인 세입자의 장점 및 주의사항
2-1. 전세권 설정 가능
법인 세입자와 일반 세입자의 가장 큰 차이점은 계약자와 거주자가 다르다는 점입니다.
개인 세입자는 거주 시작과 동시에 전입신고와 확정일자를 통한 대항력이 발생하는데 법인 세입자의 경우에는 전입을 할 수 없다는 점에서 전세 보증금에 대한 안전장치가 부족합니다.
그래서 '전세권'을 설정하는 경우가 많은데 이 전세권은 등기부등본에 기재되는 것으로 법인의 보증금에 대한 안전장치 역할을 해주게 됩니다.
이는 제 3자에게 전전세를 줄 수도 있고, 이는 집주인이 쉽게 파악하기 힘든 부분이므로 반드시 '특약'을 통해 '전세권의 설정 해지' 내용과 '전세권의 권리를 제한(임차인은 본 물건을 사택 용도로만 사용하고, 그 외 목적으로의 사용은 금지하며, 전세권에 대한 담보설정, 양도, 전대차 행위를 금한다)' 내용을 포함시키는 것이 좋습니다.
2-2. 집 관리 소홀 문제
직원 숙소로 활용되는 경우가 많다 보니 실제 거주자는 집에 대한 애정이 일반 세입자에 비해 적다고 할 수 있습니다.
그래서 집을 험하게 사용하거나 방치되는 경우가 있어서 관리 소홀 문제가 일반 세입자보다 큰 이슈가 되는 경우가 많습니다.
그래서 특약 사항에 '실내에서의 흡연을 금지하며, 관리 소홀로 인한 부분은 원상복구를 해야 한다'는 사항을 반드시 포함하는 것이 중요합니다.
2-3. 새로운 세입자 방문의 어려움
일반 세입자도 요즘은 집을 잘 보여주지 않지만 법인 세입자의 경우에는 계약자와 거주자가 달라 집을 보여주려고 할 때, 일정 조율이 쉽지 않습니다.
담당자의 승인 절차가 필요해 매도시에도 거래의 진행 속도가 늦어지는 부분도 알아둬야 할 점입니다.
특약 작성시, '계약 만기 시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 부동산 방문에 적극 협조해야 한다'는 항목도 기재하는 것을 추천드립니다.
2-4. 계약자와 거주자의 연락처 모두 알아두기
법인 계약자와 실제 거주자는 다르기 때문에 반드시 두 사람의 연락처를 모두 알아두는 것이 필요합니다.
재계약 및 권리와 관련된 부분은 법인 계약자를 통해 연락하고, 집 관리 문제에 관해서는 실제 거주자와 연락을 해야 하기 때문입니다.
정리
법인 세입자는 일반 세입자와 다른 부분이 많아 익숙하지 않지만 많은 장점을 공존하고 있는 하나의 투자 선택지라고 할 수 있습니다.
중요한 것은 상황에 따라 잘 관리하고 대처하는 능력이라고 생각합니다.
특약을 통해 예상 가능한 리스크를 미리 보완하고 꼼꼼하게 주의사항을 살핀다면 좋은 투자를 위한 하나의 수단이 될 수 있다는 점 기억하시기 바랍니다.
감사합니다.
