안녕하세요, 두잇나우입니다.
6.27 부동산 규제 정책에 이어 9.7 부동산 대책으로 부동산 투자의 난이도가 점점 올라가고 있습니다.
특히 소유권 이전 조건부 대출이 막혀있는 만큼 '세안고 물건'이 현재 시점에서 유리한 조건의 투자 물건으로 인식되고 있습니다.
이번 글에서는 '세안고 물건'을 투자할 때 주의해야 될 부분들에 대한 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.
세안고 물건 투자시 필수 체크사항
1. 전세 만기일자와 전세금, 계약갱신 청구권의 사용여부 확인
'세안고 물건'을 투자하려고 할 때, 우선적으로 확인 할 부분은 전세 만기일자와 전세금입니다.
우리가 세안고 물건을 매수하려는 이유는 최대한 적은 투자금으로 수익률을 높이기 위한 목적이 큽니다.
매물을 확인하다 보면 현 시세 대비 전세금이 높게 들어가 있는 매물이 있는데, 이런 매물은 현재 투자금이 적게 들어갈 수 있다는 장점이 있지만 나중에 하락장이 왔을 때, 역전세의 위험이 있습니다.
하지만 현재 공급 부족이 예상되어 있고, 전세 매물이 거의 없는 현 분위기에서는 전세금이 내려가긴 힘들다고 생각합니다.
반면, 전세금이 낮게 세팅되어 있는 매물의 경우에는 투자금이 많이 들어가 더 상급지의 매물까지 살펴보고 최선의 선택을 고려해 보는 것을 추천드립니다.
하지만 투자금이 많이 들어간다는 단점을 무기로 매도인과 가격 협상을 해 볼 수 있다는 점, 계약갱신 청구권을 이미 사용한 임차인의 전세 만기가 얼마 남지 않았다면 현재 시세대로 재계약을 의사를 물어보거나 새롭게 전세를 맞출 수 있다는 점에서는 충분히 투자를 고려해 볼 수 있습니다.
그리고 추가적으로 현 규제 정책을 반영하여 세안고 물건을 매수할 때는 적어도 만기일자가 6개월 이상 남은 물건 위주로 보실 것을 추천드립니다.
은행에 따라 차이가 있지만 소유권을 이전하고 보수적으로 6개월 정도가 지난 후에 전세대출이 나오는 경우가 있습니다.
기존 세입자의 만기일이 6개월 이상이 남았을 경우에 매수 후, 소유권 이전을 진행하고 새로운 세입자를 맞출 때 6개월이 경과한 시점이므로 전세자금 대출을 받을 수 있기 때문입니다.
2. 집주인이 바뀌는 상황을 임차인이 인지하고 있는지 확인
보통은 당연히 부동산 중개인 또는 매도인이 집주인이 바뀌는 사실을 임차인에게 통보할 것이라 생각합니다.
하지만 임차인에게 이러한 사실이 미리 알려지지 않아 집주인이 바뀔 경우 임차인이 이사를 나가겠다고 말하는 경우가 종종 발생하게 됩니다.
또한 임차인이 근질권이 설정되어 있는 경우, 전세금 반환이 해당 은행으로 이루어져야 하기 때문에 이런 부분의 소통을 위해서라도 집주인이 바뀐 상황을 정확하게 고지할 필요가 있습니다.
3. 임대차 계약서 확인
매도인과 현 임차인 간의 임대차 계약서를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
세안고 물건을 매수한다는 것은 현 임차인이 있는 상태로 전세를 승계받는 것이기 때문에 계약서 상의 전세금과 만기일자, 특약을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
4. 집을 볼 수 있는지 확인
세입자가 거주하는 경우에는 보통 집을 보기 어려운 경우가 많습니다.
집주인이 아니기 때문에 집이 팔리는 것이 아무 상관 없기 때문이죠.
집을 볼 수 없다는 말에 그냥 수긍하기 보다는 왜 안 보여주시는지 이유를 알아볼 필요가 있습니다.
부동산 중개인을 통해 임차인과 간접적으로 소통 하면서 큰 돈을 들여 집을 보는데 안 보고 살 수 없는 상황을 설명 드리고 집을 볼 수 있는 요일과 시간대를 최대한 맞춰서 반드시 집의 내부를 확인하고 매수해야 합니다.
추후에 전세 만기에도 집의 관리 상태를 비교해볼 수 있고, 새로운 세입자를 맞추는데도 어려움이 줄어들 수 있기 때문에 반드시 집을 보고 결정을 내려야 합니다.
이렇게 집을 보기 힘든 경우, 가격을 협상하는 하나의 포인트가 될 수도 있다는 점도 기억하시기 바랍니다.
정리
세안고 물건은 물건을 매수 후, 전세입자를 새로 들일 필요 없다는 점과 현재 부동산 정책으로 인하여 좋은 투자 수단으로 인식되고 있습니다.
하지만 단순히 세안고 물건이라는 점에 혹해서 매수를 진행하기 보다는 위의 사항들을 꼼꼼하게 확인하시고 매수를 진행하실 것을 추천드립니다.
감사합니다.
