안녕하세요, 두잇나우입니다.
최근 정부는 부동산 시장의 시세 상승의 불안 요소를 잡기 위해 굵직한 대책들을 연이어 내놓고 있습니다.
6.27 가계부채 대책에서는 가계부채 증가 속도를 억제하기 위해 규제책과 갭투자 차단을 위한 강력한 대출 제한 방안이 포함되어 있는데요.
이로 인하여 기존처럼 전세대출을 활용해 투자에 나서는 방식의 난이도가 높아지면서 시장 분위기에 큰 변화가 감지되고 있습니다.
최근 대책들이 공통적으로 대출 규제와 전세 시장 안정에 초점이 맞춰져 있음을 알 수 있는데, 앞으로 정부가 추가로 내놓을 규제의 방향은 어떻게 될지 이번 글을 통해 살펴보도록 하겠습니다.
예상 규제정책 3가지 완벽 정리
1. 주택담보대출 한도 강화
현재 주택담보대출은 6억으로 한도가 막혀있는 상황입니다.
하지만 4억까지 제한하는 방안이 논의되고 있습니다.
LTV를 현재보다 더 강화하거나 특정 지역을 토지거래허가구역으로 확대시켜 전세 투자가 불가능하도록 만들 수도 있을 것으로 생각됩니다.
특정 고가 주택에 대해서는 주택담보대출을 아예 막아버릴 가능성도 배제할 수 없습니다.
이러한 조치가 실시되면 자신이 모아둔 자금과 6억 대출 한도를 통해 접근 가능했던 10-12억 이하의 주택에 대한 매수가 어렵게 되고 실거주자와 투자자 모두를 위축시킬 수 있을 것으로 보입니다.
2. 전세대출 DSR 강화
현재 1주택자의 전세보증금 60% 이상 대출 시 DSR을 적용하도록 하고 있습니다.
현장에서는 전세 대출 한도가 예상했던 금액보다 적게 나오고 있어 전세 계약의 허들이 높아지고 있고, 실제 소득이 낮은 경우에는 전세대출 한도도 줄어들기 때문에 전세의 월세화를 가속화 시킬 것으로 보입니다.
현재 수준보다 전세대출 DSR을 강화하게 된다면 집주인이 세입자의 전세금을 활용한 투자가 어렵게 되고, 임차인 역시 거주비 지출이 늘어나면서 실제 생활에 어려움을 겪게 될 가능성이 높습니다.
3. 조건부 전세대출 추가 제한
기존에 '소유권 이전'되는 주택에 대한 전세 대출과 '근저당 말소' 을 전제로 이루어지던 전세 대출이 어려워지고 있습니다.
여러 은행을 다녀보면서 전세 대출의 가능 여부와 대출 금액의 한도 조건을 따져보며 확인해 봐야 하는데요.
이렇게 대출 심사가 까다로워지면서 임차인들의 불안감이 높아지고, 현금만으로 전세금을 충당할 수 있는 세입자에 대한 수요가 높아질 것이라 생각됩니다.
4. 무엇을 준비하면 될까?
이러한 예상되는 부동산 규제책을 우리는 어떤 전략을 세워 대응하면 좋을까요?
4-1. 꼼꼼한 자금 계획 수립
전세대출이 막히고 주택담보대출의 한도가 축소될 가능성이 높아지고 있으므로 보유하고 있는 자금과 대출을 이용해 감당가능한 범위에서 융통 가능한 자금의 범위를 미리 확인해 두는 것이 필요합니다.
무리한 대출로 현재 시장에서 오르고 있는 매물들을 급하게 매수하려고 하기 보다는 나의 자금 사정을 통해 꼼꼼하게 계획을 세운 후, 감당가능한 금액 범위 내에서 최선의 선택을 하려고 노력해야 합니다.
4-2. 대출 가능 여부 미리 확인
은행마다 심사 기준이 다르고 시기마다 대출 한도의 차이가 발생할 수 있습니다.
따라서 미리 주거래 은행이 아닌 여러 은행에 미리 문의하여 나의 신용과 소득으로 감당가능한 최대 대출 한도를 확인해 보는 것이 중요합니다.
정리
앞으로 부동산 시장에 예상되는 규제는 우리가 시장에서 대응해 나가는데 많은 어려움을 줄 것입니다.
하지만 투자자와 실수요자 모두 이런 흐름을 미리 인지하고, 대출 의존도를 보수적으로 보고 자금 계획을 세워 대응하는 것이 중요합니다.
부동산 시장은 규제와 완화가 끝없이 반복되지만, 결국 철저한 준비와 보수적인 대응이 가장 확실한 리스크 관리 전략입니다.
앞으로 다가올 부동산 규제 환경 속에서도 흔들리지 않는 투자와 내 집 마련을 위해 대비해 나가시길 바랍니다.
감사합니다.
