부동산 매매 과정에서 가끔 일반 매물이 아닌 상속 부동산을 접할 때가 있습니다.
상속으로 소유권이 넘어온 주택이나 상속세 납부 기한으로 인한 급매물은 투자자나 실수요자의 관심을 끌곤 합니다.
이번 글에서는 상속 주택을 매수하려고 할 때, 반드시 챙겨야 할 부분들에 대해 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
상속 물건 매수 시 주의사항 3가지
부동산 사장님이 '상속 물건'을 급매로 소개해주시는 경우가 종종 있습니다.
그 이유는 보통 세금 문제인 경우가 많은데 상속세는 상속 개시일이 포함된 달의 말일부터 6개월 이내 납부해야 하기 때문에 자금이 부족한 상속인은 상속세를 마련하기 위해 해당 물건을 시세보다 저렴하게 나오곤 합니다.
또 한가지 상속받은 부동산을 6개월 이내에 매도하게 되면 양도 차익이 발생하지 않은 것으로 보고 양도세가 면제됩니다.
이런 이유로 기한 안에 매도하려는 경우가 많아 가격 협상에서 유리한 포지션을 차지할 수 있습니다.
그리고 하나의 부동산이 여러 명에게 상속된 경우, 상속 대금은 1/n 으로 나눠지기 때문에 가격을 협상할 때에도 상속인 개개인에게 협상되는 금액의 규모가 더 작게 느껴져 협상 가능성이 좀 더 높아지기도 합니다.
따라서 일반 물건을 매수할 때보다 좋은 가격 조건으로 매수할 가능성이 높은 물건이 바로 상속 물건이라 할 수 있습니다.
1. 상속 등기가 완료 되었는지 반드시 확인하기
상속 부동산은 먼저 상속 등기가 완료되어야 비로소 매매가 가능합니다.
상속 등기란 피상속인(고인)의 명의로 되어 있던 부동산을 상속인 명의로 옮기는 절차라고 할 수 있는데, 상속 등기가 완료된 상태에서 소유권을 이전하는 것이 안전합니다.
예를 들어, 아버지 명의로 되어 있던 아파트를 아들이 상속받았다면, 등기부등본 상 소유자가 아들로 변경되어 있어야 정상적으로 매매 계약을 체결할 수 있습니다.
만약 상속 등기가 완료되지 ㅇ낳은 상태에서 매매를 진행한다면, 법적으로는 소유자가 여전히 피상속인으로 남아 있어 계약 효력이 불안정해지고, 추후 등기 이전 과정에서 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
따라서 계약 전 반드시 등기부등본을 열람해 상속 등기가 완료되었는지 확인해야 하며, 완료되지 않았다면 상속인이 등기를 먼저 마친 뒤 매매 절차를 진행하는 것이 안전합니다.
2. 상속인 전원의 동의 여부 확인하기
상속 부동산은 일반적으로 상속인 전원의 공동 재산입니다.
즉, 상속인이 3명이라면 지분이 각각 나누어져 있으며, 이 경우 한 명이라도 반대한다면 매매가 불가능합니다.
실제로 상속인 중 일부가 동의하지 않은 상태에서 계약을 체결하면, 추후 소송으로 이어져 계약이 무효가 되거나 매수인이 금전적인 손실을 입을 수도 있습니다.
특히, 일부 상속인이 해외에 거주하거나 미성년자가 있다면 위임장, 법정대리인의 동의 절차 등으로 다소 절차가 복잡해질 수도 있습니다.
따라서 반드시 상속인 전원의 인감증명서와 동의서를 확인하도록 하고, 필요하다면 법무사를 통해 각 상속인의 동의 절차가 적법하게 이루어졌는지 검토받는 것이 안전합니다.
3. 상속 개시일로부터 6개월 만기일 확인하기
상속이 발생하면 세법상 중요한 시한이 하나 있습니다.
바로 상속세 신고 및 납부 기한, 즉 상속 개시일로부터 6개월 이내입니다.
만양 상속세가 제대로 납부되지 않은 상태에서 매매가 이루어진다면, 해당 부동산은 세금 체납으로 인해 압류될 가능성이 있습니다.
매수인이 아무 잘못이 없어도 상속세 미납분이 문제로 이어질 수도 있기 때문에, 반드시 상속세 신고 및 납부가 완료되었는지 확인하는 절차가 필요합니다.
따라서 계약 전 세무서 발급 확인서 등을 통해 상속세 납부 여부를 확인하고, 혹시 미납 세금이 있다면 그 부담이 매수인에게 전가되지 않도록 특약 사항에 반드시 명시해 두어야 합니다.
만약 상속세 자금의 부족으로 급하게 처분하는 매물을 전세 투자를 하려고 할 때, 전세입자를 들이는 날짜와 잔금일을 치밀하게 계획하여 준비하는 것 역시 중요하게 체크해야 할 부분입니다.
정리
상속 부동산 매수는 일반 매매보다 더 많은 주의가 필요합니다.
위의 3가지 주의사항을 계약 전 꼼꼼하게 체크하여 좋은 매물을 저렴하게 매수할 수 있는 기회로 삼으시길 바랍니다.
감사합니다.
