안녕하세요, 두잇나우입니다.
10월 15일 정부의 부동산 대책 발표 이후, 시장의 방향이 명확해졌습니다.
이번 대책은 단순한 대출 규제 강화에 그치지 않고, 실수요자와 투자자의 거주의 이동을 모두 제한하는 강도 높은 조치라고 생각되는데요.
이럴 때일수록 '어떻게 피할지'보다 '내 상황에서 지금 무엇을 해야 하는지'를 생각해 보는 것이 훨씬 중요합니다.
이번 글에서는 각 포지션별로 각 상황에서 취할 수 있는 현실적인 전략은 무엇인지 이야기 나눠 보겠습니다.
당신의 포지션별 대응 전략은?
1. 무주택자 : 줄어든 대출 한도 안에서 현실적인 전략 세우기
10·15 대책으로 인해 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 줄어들었습니다.
이로 인해 무주택자가 목표로 했던 지역의 아파트를 매수하기가 이전보다 어려워진 것이 사실입니다.
하지만, 대출 축소를 포기의 신호로 받아들이면 안된다고 생각합니다.
LTV, DSR 등으로 제한된 대출 한도를 정확하게 계산해 보고, 나의 자금도 파악해 봄으로써 목표 지역에서 매수가 가능한지를 판단해 보아야 합니다.
만약 현재의 자금과 대출금으로 목표했던 지역에 매수가 불가능하다면 '한 단계 아래 급지'에서 대체 가능한 가치있는 단지를 찾아보는 것이 필요합니다.
목표했던 단지로 한 번에 이동하면 좋겠지만, 상황이 여의치 않다면 한 번의 갈아타기를 더 해보겠다는 마음으로 접근하는 마음이 중요하다고 생각합니다.
중장기적으로 금리 인하가 예상되며 예정된 신규 공급이 거의 없는 현재 상황에서 집 값이 하락할 것으로 보이지 않고, 전, 월세로 계속 거주하는 것은 주거비 상승 압박이라는 리스크에 그대로 노출될 수 있기 때문입니다.
단기간 규제 정책의 영향으로 매수하고 나서도 시장이 조정기에 진입하더라도 실거주를 목적으로 할 경우에는 긴 시간을 레버리지 삼을 수 있기 때문에 매수를 적극적으로 도전해 보는 것을 추천합니다.
'내가 목표로 한 지역에 도달할 때까지 갈아탄다'라는 마음으로 한 단계 아래 급지를 먼저 확보하는 것이 내 집 마련의 현실적인 전략이라 생각합니다.
2. 1주택자 : 상급지 갈아타기, 지금은 '준비의 시기'
1주택자라면 '지금이 상급지로 갈아탈 적절한 시기인지'에 대해 진지하게 고민해봐야 합니다.
대출 한도 축소와 토지거래허가구역 확대가 맞물리면서 무리한 갈아타기에 대한 리스크가 더 커졌기 때문입니다.
마찬가지로 현재 정책 안에서 갈아타려는 지역의 시세, LTV 적용 한도를 계산하고 보유 주택을 매도한 자금과 비교해 '실현 가능한 금액대'인지를 파악해야 합니다.
현재 보유한 아파트의 가치와 갈아탈 단지의 시세 차이가 크지 않다면, 무리하게 움직이는 대신 내년 양도세 중과 유예가 만료되는 시점에 급하게 나온 매물을 살펴보는 등 여유를 가지고 기다려 보는 것도 하나의 전략이라고 생각합니다.
현재 부동산 시세를 꾸준히 모니터링하면서, 원하는 지역의 실거래가의 변화를 살펴보고 급매물이 나올 때를 기다려 보는 것을 추천합니다.
3. 투자자 : 규제를 피하지 말고 기회 찾아보기
이번 대책으로 서울과 경기 핵심 지역이 대부분 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
이는 사실상 단기 투자 수요를 원천 차단하려는 강력한 신호인데요.
따라서 서울 및 경기 주요 지역의 투자는 어려워졌지만 반대로 이번 규제에서 제외된 지역에서 기회를 찾아볼 수도 있습니다.
투자 관점에서 구리, 남양주, 동탄, 인천, 일산 등 수도권 외곽과 대전, 대구, 부산 등 지방의 주요 광역시에서 투자적으로 가치가 있는 단지를 찾아보는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.
다만 '똘똘한 한 채' 중심의 정책이 그대로 강조되고 있기 때문에 다주택자의 경우, 종부세, 양도세 중과 등의 세금 부담이 높아질 수 있으니 투자 전에 세금 시뮬레이션을 반드시 해 봄으로써 세금 리스크를 파악해 보는 것이 필수적입니다.
그리고 투자용 대출은 DSR 한도가 줄어들었기 때문에 레버리지의 활용이 쉽지 않을 수 있어 실제 투자금이 늘어날 수 있다는 점을 꼭 숙지하여 안정적인 투자가 가능한지 여부를 검증해 보는 것도 중요합니다.
정리
1. 조금함은 가장 큰 리스크
규제를 피하기 위해 서둘러 매수하거나, 규제지역 외곽의 단지를 무턱대고 사는 것은 위험합니다.
규제는 일시적이지만, 매수는 장기적인 책임이 따릅니다.
반드시 매수하려는 단지가 실거주하기에 또는 투자적으로 가치가 있는지를 우선적으로 따져보는 것이 중요합니다.
2. 두 손 놓지 말고, 할 수 있는 전략을 세우자
규제가 강화되었다고 해서 두 손 놓고 멈춰있는 것은 어리석은 행동이라 생각합니다.
현재 수준의 자금 계획, 목표한 지역에 대한 입지 공부, 세금 대비 등을 꼼꼼하게 준비하는 시기로 삼으면서 언제든 기회가 왔을 때 그 기회를 붙잡을 수 있는 준비를 하고 있어야 합니다.
10·15 대책은 부동산 시장의 방향성을 분명히 보여주고 있지만 각자의 상황에서 할 수 있는 최선은 무엇인지 고민하고 행동하는 것이 중요하다고 생각합니다.
지금은 '서두르지 않되, 멈추지도 않는' 전략이 필요한 때입니다.
감사합니다.
