안녕하세요, 두잇나우입니다.
대부분의 사람들은 현금으로 아파트를 매수하지 않습니다.
일정 부분은 자기 자금으로, 나머지는 금융기관의 대출을 활용해 자금을 마련하죠.
하지만 대출이라고 해서 모두 같은 성격을 가진 것은 아닙니다.
이번 글에서는 아파트를 매수할 때, 사용가능한 주요 대출 3가지와 각각의 특징들에 대해 정리해보도록 하겠습니다.
아파트 매수 시, 사용가능한 대출 3가지
1. 주택담보대출
아파트를 매수할 때, 가장 일반적인 방법으로, 주택담보대출은 말 그대로 내가 보유한 부동산을 담보로 맡기고 돈을 빌리는 대출입니다.
1-1. 장점
- 담보물이 있기 때문에 금융기관 입장에서는 리스크가 적어 금리가 다른 대출에 비해 낮은 편입니다.
- 매수하는 주택 가격의 일정 비율까지 대출이 가능하기 때문에 (LTV 40~70%) 큰 금액의 자금 조달이 가능합니다.
- 길게는 30년까지 상환기간을 설정할 수 있어 월 상환 부담을 줄일 수 있습니다.
1-2. 단점
- 담보 설정, 등기, 감정평가 등 복잡한 행정 절차가 필요합니다.
- 투기과열지구, 조정대상지역 등에 따라 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 각종 대출 규제가 엄격하게 적용됩니다.
- 이자 이외에도 인지세, 등기 비용, 감정평가 수수료 등 부대비용이 발생합니다.
주택담보대출을 받고자 할 때, 내가 매수하고자 하는 부동산을 기준으로 기존 받아둔 대출 금액을 정확하게 파악하고 나서 은행에 상담을 받아야 하며, 내가 주로 이용하는 주거래 은행 뿐만 아니라 여러 은행의 여러 지점을 방문하여 유리한 대출 조건을 확인해 보는 것이 중요합니다.
2. 마이너스 통장
마이너스 통장은 흔히 '한도대출'이라고 부릅니다.
은행에서 일정 한도를 설정받은 후, 그 한도 내에서 필요할 때마다 꺼내 쓰고, 상환하면 다시 사용할 수 있는 형태의 자신의 신용 상태를 기반으로 하는 대출입니다.
2-1. 장점
- 필요한 시점에 즉시 꺼내 쓸 수 있어, 갑작스러운 잔금 부족이나 역전세 등의 리스크를 대비하는데 활용도가 높습니다.
- 한도 전액이 아닌 실제 사용한 금액에 대해서만 이자가 발생합니다.
- 급하게 자금이 필요할 때, 즉시 활용 가능해 자금 회전성이 뛰어납니다.
2-2. 단점
- 일반 신용대출보다 약간 더 높은 금리가 적용됩니다.
- 한도만큼 신용한도가 묶이기 때문에 다른 대출을 받을 때 DSR 계산시 불이익이 생길 수 있습니다.
- '편리함'때문에 계획없이 사용하다 보면 빚이 늘어나기 쉽습니다.
- 관리를 잘못할 경우, 신용점수에 악영향을 끼칠 수 있습니다.
3. 신용대출
담보 없이 개인의 신용도와 소득 수준만으로 돈을 빌리는 대출로 직장인이라면 급여, 재직 기간, 직장 규모 등을 기준으로 한도와 이자율을 산정받는 대출입니다.
3-1. 장점
- 담보가 없어 대출 심사와 승인 절차가 빠르고 간편합니다.
- 사용 목적이 비교적 자유로워 잔금이나 세금 납부, 인테리어 자금을 융통하는데 유용합니다.
- 주택을 담보로 잡히지 않아도 되므로 추가 담보 부담이 없습니다.
3-2. 단점
- 담보가 없기 때문에 주택담보대출보다 금리가 1-3% 가량 높은 편입니다.
- 일반적으로 연소득의 1배 이내가 최대 한도로, 큰 금액을 빌리기 쉽지 않습니다.
- 보통 3-5년 내 상환해야 하므로 월 상환액이 높을 수 있습니다.
마이너스 통장과 신용대출은 주택담보대출의 한도가 부족할 때 보조적인 자금 확보 수단으로 사용됩니다.
단, DSR 규제에 포함되므로, 이미 주택담보대출을 받은 상태에서는 추가 대출의 한도가 제한적입니다.
정리 - '리스크와 레버리지'라는 양면성
대출은 '위험'이자 동시에 '기회'입니다.
같은 금액을 빌려도, 어떤 의도로 어떻게 사용하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
금리 상승, 경기 침헤, 부동산 가격 하락시에는 대출 이자 부담이 급격히 커지면서 매수한 자산을 다시 매도해야 하는 리스크가 생길 수도 있습니다.
또한 언제 어떻게 정부의 대출 규제 정책이 생길지 모르기 때문에 대출을 통한 투자는 기회이자 위기가 될 수 있다는 사실을 꼭 인지하는 것이 중요합니다.
결국 중요한 것은 '대출을 얼마나 받느냐'가 아니라 '감당가능한 수준에서 어떻게 활용하느냐'라고 생각합니다.
안정적인 현금 흐름과 리스크 관리 능력을 전제로 감당가능한 대출을 통해 자산 증식에 든든한 도구로 활용하시기 바랍니다.
감사합니다.
