10.15 부동산 정책은 정부의 단순한 규제책을 넘어서 시장 기조 자체가 흔들리는 수준의 강한 의지가 느껴집니다.
그동안 국지적으로 규제하던 방식과 달리, 서울 전 지역과 경기 핵심 12개 지역에 3중 규제를 한번에 적용시킴으로써 사실상 대출도 어렵고 갭투자도 봉쇄된 상황이 되었습니다.
그렇다면 지금 시장에서 우리는 정부가 원하는 대로 집 값이 싸질 때까지 기다렸다가 그 때 집을 사야할까요?
아니면 오히려 지금의 상황을 잘 파악하여 내가 할 수 있는 부분을 찾아봐야 할까요?
이번 글에서는 10.15 부동산 정책으로 우리가 할 수 있는 선택지들에 대해 제 생각을 정리해보려고 합니다.
10.15 정책 이후, 가능한 선택지
1. 모두가 규제라면, 가장 좋은 곳으로 간다! - 자금력이 충분한 실거주 주택 매수자
10.15 부동산 대책 이전에는 강남, 서초, 송파, 용산만 규제로 묶여 있어서 이에 대한 대안으로 한강벨트의 마포, 성동, 강동, 광진, 동작구와 경기도의 선호 지역인 분당, 과천이 주목을 받아 엄청난 시세 상승세를 보여 주었습니다.
현재는 해당 지역은 물론 하위 급지들까지 모두 규제 지역으로 전면 확대되었기 때문에 차라리 실거주 주택을 매수하려는 사람들이 생각해 볼 수 있는 전략은 심플하다고 생각합니다.
바로 '모두가 규제라면, 감당 가능한 수준에서 가장 좋은 곳으로 간다'는 것 입니다.
자금력이 충분한 경우라면 최상급지에 해당하는 강남, 서초, 송파, 용산을 먼저 고려해보고, 그 다음은 마포, 성동, 광진, 동작, 과천, 분당과 같은 다음의 상급지를 살펴보는 것입니다.
물론 각자의 현금력에 따라 이 정도의 상위 급지 진입이 쉽지 않을 수도 있습니다.
그렇다면 위의 최상단의 지역이 아니더라도 정부가 찍어준 정답지 안에서 각자가 할 수 있는 가장 좋은 지역을 매수하는 것을 고려해 보아야 한다고 생각합니다.
2. 서울과 인접성이 뛰어난 비규제 수도권이 차선책! - 투자 목적으로 하는 주택 매수자
이미 똘똘한 실거주 주택을 한 채 마련해 둔 상황에서는 추가 주택을 매수하여 투자를 하고 싶어하는 경우가 많습니다.
이미 규제 지역에서는 실거주를 반드시 해야 하는 상황이라 갭투자가 불가능하기 때문에 비규제 지역이지만 서울과의 인접성이 뛰어나 사람들의 수요가 받쳐주는 지역을 살펴보는 것이 하나의 방법이라 생각합니다.
직,간접적으로 이번 규제를 통해 수혜를 받을 만한 비규제 지역을 꼽아보면
- 동탄2신도시의 시범단지를 포함한 동탄 역세권 신축 단지들
- 구리와 다산신도시의 8호선 역세권의 신축 단지들
- 동안구와 최대한 인접한 안양시 만안구의 신축 대단지들
- 그 밖에 인천 송도, 부천, 김포 등
규제 지역에서 충분히 싼 상태가 아니더라도 최대한 좋은 지역을 매수해서 실거주 하는 방법과는 반드시 전략적인 차이점이 있다는 것을 알아야 합니다.
충분히 저평가되어 있어 투자적으로 수익률이 나오는 그런 매물들을 우선 순위로 살펴보시기를 추천드립니다.
3. 지방 광역시의 랜드마크 단지에서도 기회 포착! - 실거주 or 투자 목적으로 하는 지방 매수자
서울과 경기의 주요 핵심 지역이 토지거래허가구역으로 묶이게 되면 지방 사람들은 서울을 포함한 주요 지역에 투자 목적으로 갭투자가 불가능해 집니다.
향후 실거주를 고려하고 미리 전세를 끼고 사두려던 사람이나 자녀를 위해 매수를 생각하는 사람, 투자를 고려하던 사람들 모두 매수가 불가능해진 시장이므로, 그냥 이 규제가 끝날 때까지 기다리기 보다는 자신이 거주하는 지방의 가장 좋은 랜드마크급 신축 단지를 매수를 고려해 보는 것도 좋은 방법이라 생각합니다.
지방은 입지의 편차가 극심하기 때문에 반드시 선호도가 확실한 그런 랜드마크급 단지들을 매수 희망 후보로 삼고 살펴보고, 규제가 완화되는 시점에서 다시 새롭게 투자 로드맵을 짜는 것을 추천드립니다.
정리
투자를 위해서는 현재 자신의 상황에 대한 객관적인 점검이 가장 우선되어야 합니다.
실거주를 목적으로 하는지, 투자를 목적으로 하는지에 따라 공략해야 하는 지역이 달라지고, 똘똘한 한 채를 이미 소유하고 있는지 등 다양한 개인적인 성향과 자금 동원력에 따라 '어디를 사는 것이 최선인지'가 결정된다고 생각합니다.
조급한 투자는 금물입니다.
그러나 지금처럼 모두가 '기다려 볼까'하는 시장에서는 준비된 사람이 기회를 가져간다는 것은 확실합니다.
감사합니다.
