안녕하세요, 두잇나우입니다.
최근 정치권에서 발의된 '전월세 9년 계약제(9년 전세 법안)'이 부동산 시장의 뜨거운 이슈로 떠올랐습니다.
이 법안은 단순히 임차인의 거주 안정을 강화하는 수준을 넘어 임대차 구조 자체에 영향을 준다고 생각되는데요,
이번 글에서는 이 법안의 핵심 내용과 쟁점, 실제 시장에 미칠 파급력에 대하여 정리해보도록 하겠습니다.
'9년 전세 법안' 이 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까?
1. 9년 전세 법안의 핵심 요약
현재 논의 중인 법안은 크게 '3+3+3년'의 형태로 최대 9년까지 임차인의 거주권을 보장하겠다는 내용입니다.
주요 골자는 다음과 같습니다.
- 최초 계약을 기존 2년에서 3년으로 변경
- 계약갱신청구권을 기존 1회에서 2회로 변경
- 대항력 시점이 기존 다음날 0시에서 입주 당일 0시로 변경
- 보증금 상한이 주택가격의 70% 이하로 제한
- 임대인의 세금, 건강보험료 의무 제출로 재정상황을 공개
- 양도 시 15일 전 임차인에게 서면으로 통보 필수
- 양도 시 임차인의 서면동의 필수
2. 투자자가 알아두어야 할 핵심 쟁점 5가지
이 법안이 논란이 되는 이유는 다음의 네 가지 이슈가 시장의 임대차 시장의 기존 구조를 크게 흔들 수 있기 때문입니다.
2-1. 대항력 시점 : 입주 당일 0시
기존에는 임차인이 전입을 한 후, 전입신고를 하게 되면 다음날 0시부터 대항력이 발생했습니다.
하지만 이번에 발의된 법안에서는 입주 당일 0시부터 대항력이 발생하는 것으로 변경하려고 하는데, 이 부분은 앞으로 은행에서의 대출을 어렵게 만들 가능성이 매우 높다고 생각됩니다.
보통은 은행이 오전에 대출을 해주고, 오후에 전세 계약을 하게 되면 은행이 선순위가 되는 구조이지만, 이번 변경안이 적용된다면 대출 이후에 발생하는 동일 날짜의 전세 계약이 '당일 오전 0시'로 소급되어 전세입자가 선순위가 되어 버립니다.
즉, 은행은 후순위가 되어 버리고, 이것은 은행 입장에서는 상당한 리스크가 되기 때문에 주담대 및 전세자금대출에 있어서의 대출이 상당히 까다롭게 진행될 가능성이 높습니다.
2-2. 양도 시 15일전 임차인에게 서면으로 통보
임대인이 집을 매도하려고 할 때, 매도 15일 전과 계약 후 30일 이내에 반드시 '서면으로' 임차인에게 통보해야 합니다.
단순히 전화통화나 문자, 카톡과 같은 경로는 인정이 되지 않고, '내용증명'의 형식으로 서면 통보만이 유효합니다.
이런 경우 우편물이 도착해도 받는 사람이 부재중인 경우에는 반송될 가능성이 생기고, 이를 의도적으로 이용하여 일부러 받지 않는 경우가 악용된다면 실질적으로 임대인들이 집을 매도하는 것이 쉽지 않아질 것입니다.
2-3. 양도 시 임차인의 서면동의 필수
새로 집을 매수한 사람이 임대인 지위를 승계하려면 기존 세입자가 3개월 내 서면으로 '동의'를 해야 한다는 것이 이번 법안의 내용 중 하나 입니다.
세입자가 동의하지 않으면 임대차 계약이 승계되기 어렵고, 이런 경우에는 거래 자체가 무효가 될 가능성도 생기게 됩니다.
임차인이 3개월이라는 긴 시간동안 서면동의를 결정할 때까지 거래 당사자인 매도인과 매수인들을 대기해야 하며 막상 대기하고 나서도 동의하지 않는다고 한다면 서로 간에 불미스러운 갈등 상황이 빈번하게 발생할 것이라 생각됩니다.
2-4. 주택 가격의 70% 이하로의 보증금 상한 제한
보통 서울, 수도권의 아파트의 경우에는 전세가율이 40-50% 정도로 주택 가격의 상한선인 70%가 되기는 어렵습니다.
하지만 지방의 아파트나 빌라와 같은 비아파트 주택의 경우에는 전세가율이 높게 형성되어 있어 이번 법안의 전세금 상한이 결정되면 비아파트 부분의 주택과 지방의 아파트들의 전세는 사라질 수도 있을 것이라 생각됩니다.
2-5. 계약갱신을 포함한 임대차 기간 최대 9년
임대차 기본 기간을 2년에서 3년으로 변경하고, 계약갱신청구권의 횟수도 1회에서 2회로 변경하는 경우, 임차인이 거주하는 기간이 최대 9년까지 길어지게 됩니다.
이렇게 긴 임대차 기간이 보장되면 임대차 시장을 안정시킬 수 있을 것이라 생각할 수도 있지만 실제로는 임대인들이 긴 기간동안 전세금을 상향시킬 수 없기 때문에 초기 계약시 전세금을 높게 책정할 가능성이 높습니다.
그리고 현재 10.15 부동산 정책의 토지거래허가구역에 규제를 받는 지역의 경우에는 임대인의 거래가 상당히 어려워지면서 9년동안 집을 매도하는 것이 거의 불가능해질 것이라 생각됩니다.
3. 법안이 통과 되었을 때, 부동산 시장에 미칠 영향
- 9년동안 묶일 수 있다는 리스크 때문에 전세 자체를 내 놓지 않아 전세물량이 급감될 수 있습니다.
- 9년동안 전세금 상승이 어렵기 때문에 초기 전세금을 높은 가격에 세팅할 가능성이 있습니다.
- 수익형으로 운영 가능한 월세 또는 반전세 중심으로 임대차 시장이 재편될 수 있습니다.
- 시장 거래량이 감소하고 양극화가 심화되면서 현금 유동성이 위축될 가능성이 있습니다.
4. 법안의 현실화 가능성
현재 법안이 공개되어 입법 예고 중인 상태로 상임위원회 심사와 본회의 의결의 단계를 거쳐야 합니다.
하지만 현재 여론이 상당히 부정적이라 이런 분위기 속에서 여야 합의 및 정부 부처의 의견을 통일시켜 법안을 통과시키는 것은 쉽지 않아 보입니다.
앞으로 내년 지방선거가 예정되어 있어서 정치 상황에 따라 일부 조항이 변경될 가능성도 있다고 생각합니다.
정리
정권이 바뀌고 나서 3번의 부동산 규제정책이 나오고 지금과 같은 법안이 발의 되면서 부동산 시장은 상당히 어수선한 상황이라고 생각합니다.
이런 소음 속에서도 부동산 투자자로서 어떤 자세를 취해야 할지 생각해보면서 행동으로 나아가는 것이 중요하다고 생각합니다.
현재의 부동산 분위기를 잘 파악하고 보유하고 있는 자산을 잘 지켜나가는 방향으로 나아가시길 응원합니다.
감사합니다.
