안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산을 보유하고 있는 경우, 갑작스러운 자금이 필요한 순간이 오면 '이 집을 담보로 추가 대출을 받을 수 없을까?'라는 생각을 해본 적이 있을 겁니다.
이미 1금융권에서 주택담보대출(1순위 대출)을 받은 상태라면 가능한 선택지가 많지 않습니다.
이럴 때 검토할 수 있는 방법이 바로 '후순위 주택담보대출'인데요.
이번 글에서는 후순위 주택담보대출의 의미부터 승인조건과 장단점에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.
후순위 주택담보대출이란?
1. 후순위 주택담보대출의 의미
후순위 주택담보대출이란, 기존의 1순위 주택담보대출이 존재하는 상태에서 동일한 부동산을 담보로 설정하여 추가로 받는 대출을 의미합니다.
즉, 동일한 부동산을 담보로 설정하되, 상환 우선순위가 뒤로 밀리는 형태의 대출입니다.
이때 후순위 주택담보대출을 제공하는 금융기관은 1순위 대출보다 상환에 대한 리스크가 더 크기 때문에 금리가 더 높고, 승인 기준이 까다로운 편입니다.
2. 후순위 주택담보대출의 승인 자격
후순위 주택담보대출은 일반적인 주택담보대출보다 심사 과정이 더 까다로운 편입니다.
그 이유는 이미 담보 위에 다른 채권(1순위 대출)이 설정되어 있기 때문입니다.
2-1. 담보의 가치 및 담보 여력(LTV)
후순위 담보대출은 담보로 제공하는 주택의 가치에 기반하여 대출 금액이 산정됩니다.
선순위 대출과 후순뒤 대출을 합친 대출 금액이 담보 주택의 시세 대비 80% 이내 이어야 합니다.
예를 들어 주택의 시세가 5억 원인 경우, 선순위 대출로 2억이 있을 경우, 5억 원의 80%인 4억까지 대출이 가능하므로 추가로 2억 원의 후순위 대출이 가능합니다.
2-2. 총부채원리금상환비율(DSR)
대출자의 모든 대출 원리금 상환액이 연 소득 대비 어느정도인지를 나타내는 DSR에 대하여 후순위 대출을 포함한 모든 대출의 원리금 상환 부담이 소득 대비 40-50% 이하로 관리되어야 합니다.
이 비율을 넘을 경우 대출 승인이 거절될 수도 있습니다.
제 1 금융권에서는 DSR 규제가 40% 이내로 제한되지만 제 2 금융권에서는 50%로 다소 느슨하게 적용하므로 대출 비교를 해보는 것을 추천합니다.
2-3. 신용점수
금융기간에서는 신용점수가 700점 이상일 때 후순위 대출을 긍정적으로 검토하는 편입니다.
신용카드 연체, 채무불이행 기록 등은 신용점수에 부정적인 영향을 끼치므로, 대출 전 신용 상태를 개선하는 것이 좋습니다.
다만, 일부 제 2 금융권(저축은행, 캐피탈 등)은 신용점수가 낮더라도 승인 가능하지만 금리가 더 높게 책정되는 경우가 많습니다.
2-4. 소득 대비 부채 비율(DTI)
주택담보대출에서 DTI란 총부채상환비율로 개인이 대출을 받을 때 총 소득에서 부채 상환에 쓰이는 비율을 의미합니다.
DTI가 낮을수록 주택담보대출에 유리한 조건으로 대출이 가능하기 때문에 기존의 부채를 줄이고 소득을 일정하게 유지하는 것이 좋습니다.
2-5. 선순위 대출 상황
선순위 대출 잔액이 대출 승인에 큰 영향을 끼칠 수 있는데 선순위 대출이 많을수록 후순위 대출의 리스크가 커져서 금리가 높게 결정될 수 있습니다.
후순위 대출은 선순위 대출보다 상환 우선순위가 밀리기 때문에 만약 주택 가격 하락이나 상환 불이행이 발생했을 때의 리스크에 대해 높은 이자율을 설정하는 경우가 많습니다.
2-6. 소득 증빙 및 상환 능력
대출 상환 능력을 증명할 수 있는 소득 증빙이 필수적이며, 급여 소득자는 급여 명세서, 원천징수 영수증을, 자영업자는 세무 신고서와 같은 추가 서류가 요구됩니다.
소득이 안정적이고 충분히 상환 능력을 갖추고 있다고 판단되었을 때, 승인 가능성이 높아집니다.
2-7. 대출 목적
주택 구입, 전세금 반환, 생활자금 등 자금의 용도가 명확하고 합리적인 경우에 승인이 유리합니다.
현재처럼 부동산 규제 정책이 심한 경우에는 단순 '투기성 투자 자금'의 용도로는 대출이 제한될 가능성이 높습니다.
3. 후순위 주택담보대출의 장점
후순위 대출의 가장 큰 장점은 '기존 부동산을 처분하지 않고 필요한 자금을 확보할 수 있다'는 점입니다.
3-1. 유동성 확보
전세보증금 반환, 실거주 및 투자 자금의 부족, 자녀 결혼자금, 사업 운영자금 등 갑작스럽게 목돈이 필요한 경우 매각 없이 현금 유동성을 확보할 수 있습니다.
3-2. 실거주 자금 보완
이미 1순위 대출로 집을 매수했지만, 추가로 인테리어, 전세보증금 반환, 세금 납부 등의 자금이 필요한 경우 후순위 대출을 활용하여 부족한 금액을 메울 수 있습니다.
3-3. 투자 기회 활용
기존 부동산을 팔지 않고도 후순위 대출을 활용해 전세 투자시 부족한 자금으로 활용할 수 있습니다.
4. 후순위 주택담보대출의 단점
4-1. 높은 금리
1순위 담보대출보다 2-3% 포인트 이상 높은 금리가 적용됩니다.
기존의 대출이 있다면 매달 상환해야 하는 이자가 감당가능한 수준인지 반드시 꼼꼼하게 점검해 보는 것이 필수적입니다.
4-2. 상환 압박
대부분 1-3년 단기 상품이 많으며, 만기 연장이 제한될 수 있습니다.
단기 자금용으로 설계된 경우가 많아 상환 계획을 세우지 않으면 만기 시점에 어려움을 겪을 수도 있음을 유의해야 합니다.
4-3. 하락장에서의 리스크
집 값이 하락하는 시장에서는 담보 가치가 줄어들기 때문에 후순위 채권자는 담보 회수가 어려워집니다.
즉, 집 값이 떨어지면 1순위 대출금 회수 후, 남은 금액이 적어 후순위 대출금 회수가 불가능해지는 경우가 발생할 수도 있습니다.
정리 - 레버리지인가, 리스크인가
후순위 주택담보대출은 '현금이 급한 사람들에게 유연한 선택지'이지만, 동시에 '리스크가 큰 금융 수단'이기도 합니다.
금리가 높고 상환 기간이 짧은 만큼, 철저한 자금 계획 없이는 쉽게 생각하면 안됩니다.
실거주 목적이라면 단기 자금 보완용으로, 투자 목적이라면 리스크 대비 수익률을 절저히 계산한 후 활용하는 것이 바람직합니다.
대출은 자산을 불리는 레버리지가 될 수도 있지만, 준비 없이 접근하면 커다란 리스크가 될 수 있다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.
감사합니다.
