안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산 시장에서 실수요 및 투자를 목적으로 2주택을 보유하고 있는 사람들이 많습니다.
하지만 2주택 보유는 빠른 자산 증식을 만들어 나갈 수 있다는 장점과 동시에, 세금과 타이밍 리스크를 잘못 계산 할 경우 단 한 번의 실수가 수천만 원의 손실로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 갈아타기, 세금, 타이밍 판단에서 발생하는 실수들에 대해 이야기 나눠 보도록 하겠습니다.
2주택자가 놓치면 안되는 실수 유형 3가지
1. 갈아타기 타이밍을 지나치게 낙관하는 경우
가장 흔하게 하는 실수는 내가 보유한 집이 원하는 시세에 바로 팔릴 것이라는 착각입니다.
특히 상승장에서 갈아타기를 시도했던 사람들은 '내 집도 오를 것'이라는 기대감이 커지면서 먼저 상급지의 갈아탈 집을 계약한 뒤 기존에 보유하고 있던 집을 나중에 매도하려는 전략을 선택합니다.
하지만 상급지의 시세가 오르는 만큼 내가 보유하고 있는 주택의 가격이 상승 흐름을 받지 못하는 경우가 종종 있어서 매도가 쉽지 않아 곤혹을 치르는 경우를 자주 보았고, 이미 매수를 위한 계약금을 지불한 상황이라 매도가 빨리 안되었을 때, 심리적으로 조급한 생각이 들어 급매로 던지는 상황도 생기게 됩니다.
또한 시장이 조정되거나 금리 규제가 강화된다면 보유 주택 매도가 더욱 더 힘들게 되며 목표한 금액보다 낮은 금액에서 매도를 하게 되어 자금 계획이 꼬이기도 합니다.
이렇게 유동성이 묶이고 추가적으로 발생하게 되는 금융비용이 감당하게 되는 경우가 있으니 특히 갈아타기를 처음 해보는 초보자의 경우에는 자신이 보유한 주택의 가치와 환금성을 객관적으로 고려한 후, '선 매도 후 매수'의 원칙을 지킬 것을 추천합니다.
2. 취득세, 보유세, 양도세 계산 없이 두 번째 주택을 매수하는 경우
두 번째 많이 하게 되는 실수 유형은 세금과 관련된 부분입니다.
많은 2주택자들이 '지금 사두면 오르겠지' 라는 생각으로 매수부터 진행하고 나중에 취득세 8-12%, 양도세 중과 45-70%, 중과 배제 기한 등을 알고 나서 충격을 받는 경우가 매우 많습니다.
10.15 부동산 정책 이후, 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역이라는 3중 규제가 적용되면서 2주택부터는 취득세 8%가 적용된다는 점을 반드시 기억하고, 내년 양도세 중과 배제 기한이 만료되므로, 2주택을 매도 또는 보유할 것인지에 대해 꼼꼼하게 전략을 세우는 것이 중요합니다.
또한 2주택 매수할 때는 2년 보유 및 2년 실거주 인정 여부와 1주택 비과세 요건 충족 시점도 반드시 고려해야 합니다.
특히, 세금과 대출이 적용되는 법과 기준이 다르기 때문에 각 해당되는 내용들을 반드시 주택 매수 전에 확인하여 2주택 보유가 확실한 득이 되는지에 대한 판단을 하시기 바랍니다.
세금은 단순히 비용이 아니라 투자 타이밍 자체를 결정짓는 가장 강력한 리스크 조절 장치라고 생각합니다.
3. 입지 및 선호도 검증 없이 주택을 매수하는 경우
세 번째 실수 유형은 단순하게 '좋아 보이는 단지'에 대한 착각에서 시작됩니다.
신축, 커뮤니티, 아파트의 브랜드에만 집중하여 정작 중요한 실제 주택의 수요와 선호도, 거래량, 입지라는 핵심적인 요소를 확인하지 않고 매수하는 경우 발생하게 됩니다.
주변에서 '여기 좋다고 하던데' 수준의 소문을 맹신하거나 전세가율과 실거래 흐름과 같은 단지의 실거주 가치 및 환금성을 미리 파악해 보지도 않고 분위기와 이미지에만 의존해서 2주택을 매수하면 전세가가 예상보다 낮아 장기 보유시 부담해야 하는 금융비용이 증가하게 되고, 처분하고자 할 때, 매도가 되지 않는 문제들이 생길 수 있으니 반드시 기본적이면서 핵심적인 부분들을 꼼꼼하게 파악하시기 바랍니다.
정리
2주택은 단순히 집을 하나 더 가지고 자산 증식을 할 수 있다는 희망 회로를 돌리는 것이 아니라 내가 선택지를 넓히는 동시에 리스크도 함께 늘어난다는 점을 반드시 인지하는 것이 중요합니다.
1. 매수 가능 여부보다 매도 가능성부터 먼저 계산해 보기
2. 가격보다 세금 타이밍이 유리한지 먼제 체크해 보기
3. 선호도, 환금성, 입지와 같은 핵심적인 요소들을 검증하기
위의 과정들이 모두 이루어진 상태로 2주택 매수를 고려하시기를 바랍니다.
시장 흐름은 바뀌지만, 리스크를 감당할 수 있는 사람만이 기회를 잡을 수 있습니다.
막연히 두려워 할 필요도 없지만, 가벼워서도 안 된다고 생각합니다.
감사합니다.
