안녕하세요, 두잇나우입니다.
전월세 계약이 만료되는 시점이 다가오면, 세입자와 집주인이 가장 많이 헷갈리는 개념이 바로 '묵시적 갱신'과 '계약갱신청구권'입니다.
두 개념 모두 '계약을 연장한다'는 점에서는 같지만, 연장 기간, 조건, 해지 가능 여부, 해지 절차가 완전히 다르기 때문에 이를 명확하게 이해하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 두 개념에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
묵시적 갱신 VS 계약갱신청구
1. 묵시적 갱신과 계약갱신의 의미
1-1. 묵시적 갱신
임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 어느 쪽도 재계약 또는 계약에 대한 종료 의사를 밝히지 않았을 때, 별도의 합의 없이 기존 계약 조건 그대로 2년 자동 연장되는 제도입니다.
1-2. 계약갱신청구권
임차인이 의사 표시를 통해 적극적으로 '2년 더 살겠습니다'라고 요구하는 정식 권리입니다.
2020년 이후 법 개정으로 1회에 한하여 2년 추가 보장이 가능하며, 이때 전,월세 가격 인상도 최대 5% 이내로 제한됩니다.
즉, 묵시적 갱신은 자동 연장의 방식이며, 계약갱신청구권은 임차인이 요청하는 의도적 연장 방식이라고 할 수 있습니다.
2. 묵시적 갱신과 계약갱신의 조건
2-1. 묵시적 갱신이 성립되는 조건
- 임대차 계약 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 임차인도 임대인도 아무 통보를 하지 않은 경우 자동 연장
- 조건 변경 없이 기존 계약 그대로 2년 갱신
- 계약서 새로 쓰지 않아도 효력 발생
- 임차인은 묵시적 갱신 상태에서는 언제든 '3개월 전에만 통보하면' 퇴거 가능
- 청약가점, 대출 등은 기존 계약 유지로 판단(새로운 2년 보장 아님)
- 묵시적 갱신 이후에 추가로 계약갱신청구권을 행사 가능
2-2. 계약갱신청구권 행사 조건
- 임차인 만료 6개월 ~ 2개월 전 사이에 의사 표시해야 함(문자, 내용증명 등 기록 필수)
- 법으로 보장되는 '1회 행사 가능'한 권리
- 임대인은 실거주 등 일부 예외 사유가 아니라면 거절 불가
- 2년 추가 거주 보장과 전월세상한제(5% 이내 인상 제한) 자동 적용최대 4년 임차 안정성 확정
- 계약갱신 기간 중 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있으며 3개월 이내 전세금을 반환해야 함
3. 묵시적 갱신과 계약갱신의 유의사항
3-1. 묵시적 갱신 시 주의할 점
- 임대인도 임차인도 뜻하지 않게 자동 갱신될 수 있음
- 임차인은 3개월 전 통보 시 위약금 없이 퇴거 가능하므로 임대인 입장에서 불리함
- 전월세 인상 협의 요청 기회를 놓칠 수 있음
3-2. 계약갱신청구권의 주의할 점
- 청구권 행사와 동시에 전월세 인상률이 5%이내로 제한됨
- 임차인은 현 계약 기준으로 단 한 번만 행사가능하므로 신중하게 사용해야 함
- 임대인은 이 권리를 근거 없이 거절하면 법적 분쟁으로 이어질 수 있음
4. 상황별 유리한 전략
- 임차인이 임대인과 갈등없이 안정적으로 2년 더 살고 싶은 경우 → 계약갱신청구권이 유리
- 2년을 채우는 것이 아니라 기한 이내에서 이사가 예정되어 있는 경우 → 묵시적 갱신이 유리
- 임대인이 전세가율 낮은 시기에 조건 재협상하고 싶은 경우 →묵시적 갱신을 피하고 직접 조기 통보
- 임대인이 실거주 계획이 있는 경우 → 계약갱신 청구권 요청 전 미리 '직접 거주'의사 통보
정리
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 거주의 안정성과 전세 보증금 보호, 임대 수익성에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.
임차인은 '내가 얼마나 더 살 것인지', 임대인은 '임차인의 퇴거 시점과 수익 구조를 얼마나 예측 가능하게 할 것인지'를 기준 삼아 더 유리한 전략을 선택하는 것이 좋습니다.
단순한 자동 갱신으로 넘기지 말고, 나의 목적과 상황에 맞는 전략적인 선택이 중요합니다.
감사합니다.
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