안녕하세요, 두잇나우입니다.
최근 전세사기 사건이 발생하면서 '전세보증보험(전세금 반환보증)' 가입이 선택이 아닌 필수로 생각하고 있습니다.
그러나 보증보험은 모든 세입자가 가입 가능한 상품이 아니며, 상황에 따라 보증 보험사가 가입을 거절하거나 추가적인 서류를 요구하는 경우도 많은데요.
특히 임차인과 임대인 모두가 이 구조를 정확하게 이해하지 않으면 계약 단계에서 분쟁이 시작될 가능성도 있습니다.
이번 글에서는 전세보증보험 가입 시 반드시 알아야 할 주의사항과 실제로 보험 가입이 거절되는 케이스들에 대해 정리해 보겠습니다.
전세보증보험 집중 분석
1. 전세보증보험이란?
전세보증보험은 세입자가 전세 계약을 마치고 만기 시점에 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우, 보험사가 대신 세입자에게 보증금을 지급해주는 제도입니다.
집주인이 전세금을 반환하지 못할 상황에 대비한 전세사기, 보증금 미반환 리스크를 사전에 막는 안전장치라고 할 수 있습니다.
가입 시점은 일반적으로
- 전입신고 + 확정일자 부여 후 1개월 이내
- 계약부터 6개월 이상 남아있을 때
2. 전세보증보험 가입 전 반드시 확인할 체크포인트 3가지
2-1. 등기부등본, 근저당 비율 확인
집주인 명의가 맞는지 근저당 건수가 많은지 확인해야 합니다.
근저당과 보증금의 합이 해당 주택의 시세에 거의 근접할 경우 위험 신호로 인식하여 보험이 거절될 확률이 높습니다.
2-2. 실거주 확인 가능한 주소에 대한 확정일자는 필수
전입신고와 확정일자를 받는 것은 보험 가입에 있어서 가장 기본적인 부분입니다.
'계약'만 하고 아직 입주가 안되어 있는 상태에서는 승인이 거절될 확률이 매우 높습니다.
2-3. 전세가율 90% 이상인지 확인
최근 보증 사기 이슈로 인해 시세 대비 전세보증금의 비율이 90% 이상인 경우에는 보험사 내부 심사가 진행되며 대부분 심사가 반려되거나 추가 서류를 요구하는 경우가 많습니다.
서울, 수도권의 경우에는 전세가율이 50% 내외로 90% 이상의 전세가율인 아파트를 찾아보기 힘들지만, 빌라와 같은 비아파트와 지방에서의 저가치 아파트에서는 종종 이렇게 높은 전세가율의 주택이 있어 이런 경우는 조심해야 합니다.
3. 전세보증보험 '가입 거절'되는 케이스들
3-1. 등기부등본상 이미 근저당이 너무 많이 잡혀 있는 경우
: 근저당과 전세 보증금의 합이 주택의 시세를 초과하는 경우에는 보험 가입이 거절됩니다.
3-2. 세입자가 계약 후 1개월 이내에 전입신고와 확정일자를 받지 않은 경우
: 보험사는 '실제 점유가 확인된 이후'에 보증을 해주기 때문에 전입신고와 확정일자는 필수입니다.
3-3. 다가구, 다세대 주택인데, 타 세대에 이미 전세보증보험이 다수 가입되어 있는 경우
: 보증 기간이 전체 '위험 노출 한도(Exposure)를 초과한다고 판단되는 경우에도 가입이 거절되기도 합니다.
3-4. 집주인이 집을 매매 진행 중이거나 법인 소유일 경우
: 소유권 이전의 위험이 있거나 법인 소유로 법적 체납 우려가 있는 경우에는 심사가 거절되기도 합니다.
3-5. 보증금이 시장 시세 대비 지나치게 높은 반전세, 고가 전세인 경우
: 전세가율이 비정상적으로 너무 높은 깡통전세인 경우, 최근 급증한 전세사기 패턴과 유사하다고 판단하여 가입이 거절되기도 합니다.
4. 임차인이 반드시 기억해야 할 유의사항
- 계약 전 '보증보험 가입 가능한 물건인지' 먼저 확인하기
- 확정일자 + 전입신고 날짜는 반드시 사진, 문자를 통해 남겨두기
- 불안하면 계약서 특약에 '전세보증보험 미가입시 계약 해지 가능함'을 명시하기
5. 임대인이 반드시 알아야 할 체크포인트
- 우리 집은 괜찮겠지'가 아닌 보증보험 가입 거절 가능성이 있는지 사전에 확인하기
- 세입자가 보험 가입 거절되면 '계약해지 및 손해배상' 요구 가능성 확인하기
- 집주인도 화재보험(누수, 보수, 보증 리스크 대비용)을 가입하기
정리
전세보증보험은 '가입하면 끝'이 아니라, 애초에 가입 가능한 조건인지부터 확인하는 것이 최우선입니다.
보증보험 가입 가능 여부는 등기부 상태 + 전세가율 + 전입신고 및 확정일자 + 세대 구조에 따라 까다롭게 심사된다는 점을 인지하여 계약 전에 리스크를 미리 대비하는 것이 중요합니다.
임차인도, 임대인도 몰라서 당하는 상황이 생기지 않도록 계약 전에 미리 보증보험 가입 가능 여부를 체크한 뒤 안전하게 진행하시기 바랍니다.
감사합니다.
