안녕하세요, 두잇나우입니다.
일시적 1가구 2주택은 부동산 거래에서 흔히 발생하는 상황이지만, 비과세 요건을 제대로 이해하지 못하면 수천만 원의 양도세를 부담하게 될 수 있습니다.
이번 글에서는 상황에 따라 비과세가 가능한 케이스를 정리해보도록 하겠습니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 조건 총정리
1. 1세대가 일시적으로 2주택을 보유한 경우
가장 흔한 경우는 새 아파트를 매수하고, 기존 주택을 처분하기 전까지 잠시 2주택이 되는 상황입니다.
이 경우 비과세를 받기 위해서는 '1후2보3매'의 3가지 조건을 모두 만족해야 합니다.
- 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득해야 함 = 1후
- 새로운 주택을 2년 이상 보유해야 함 = 2보
- 새로운 주택을 취득한 후, 3년 내 종전의 주택을 매도해야 함 = 3매
두 주택이 모두 조정대상지역인 경우, 종전 주택을 1년 내에 처분하고 새로운 주택에 1년 내 전입해야 한다는 조건을 만족해야만 비과세를 받을 수 있습니다.
반면, 한 쪽이 비조정 지역이라면 2년의 기간이 주어지게 됩니다.
2. 상속으로 인해 2주택이 된 경우
원래 1주택을 보유하고 있던 상황에서 상속으로 인해 2주택이 되는 경우가 있습니다.
이 경우는 본인이 매수로 취득한 주택이 아니라 상속으로 인한 자연 발생적 2주택이기 때문에 세법에서도 일정 조건을 충족하면 비과세를 인정해 줍니다.
피상속인을 기준으로 다음의 우선순위에 따른 1주택에 대해서만 상속주택 특례가 적용됩니다.
- 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
- 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
- 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 1주택
- 기준시가가 가장 높은 1주택
공동상속주택 외 다른 주택을 양도할 때에는 해당 공동상속주택은 상속 지분이 사장 큰 상속인의 소유로 생각합니다.
상속 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 소유한 것으로 생각합니다.
3. 혼인으로 인해 2주택이 된 경우
1주택자끼리 결혼함으로써 1세대 2주택자가 되는 경우를 말합니다.
이때도 일정 조건을 충족하면 비과세가 가능합니다.
- 결혼으로 인해 각자가 보유한 주택이 합쳐져 2주택
- 결혼일로부터 5년 이내 한 쪽 주택을 매도
- 양도하는 주택은 결혼 전부터 보유하던 본인 명의의 주택이어야 함
4. 지방이전 공공기관, 기업의 종사자로 일시적 2주택인 경우
수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 이외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역 또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되는 경우를 말합니다.
- 이전한 지역에서 새 주택을 취득하고 5년 이내 종전 주택을 양도함
- 근무지 이전 증빙(인사발령서, 재직증명서 등)을 제출해야 함
5. 동거봉양에 따른 일시적 2주택인 경우
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 2주태긍ㄹ 보유하게 된 경우를 말합니다.
- 본인 또는 배우자의 직계존속으로서 60세 이상이어야 함
- 국민건강보험법 시행령 특정 요건에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속도 가능함
- 합친날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 적용됨
6. 기타
일반적으로 발생하는 1세대 2주택의 사례들에 대해 정리하였지만 다음과 같은 사례에서도 양도세 비과세가 적용될 수 있습니다.
- 문화재보호법에 따른 지정문화재 및 국가등록문화재에 해당하는 주택을 포함한 2주택인 경우
- 농어촌 주택에 해당하는 주택을 포함한 2주택인 경우
- 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택을 포함한 2주택인 경우
- 장기임대주택 또는 장기어린이집을 포함한 2주택인 경우
정리
일시적 1가구 2주택은 누구에게나 생길 수 있는 자연스러운 상황이지만, 비과세를 받기 위해서는 각 상황별 조건들을 미리 파악하여 정확한 기간 관리와 증빙을 위한 준비를 하는 것이 무엇보다 중요합니다.
또한 지역별 조정대상 여부, 실거주 기간, 혼인 신고일, 발령일 등 모든 날짜가 비과세 판단의 핵심 근거가 되므로, 거래 전 반드시 세무 전문과 상담을 통해 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
위의 각 상황별 비과세 조건을 잘 확인하시고, 본인에게 해당되는 상황은 무엇이고, 어떻게 대비하면 좋은지 꼭 미리 계획을 세워 양도세를 절세하시기 바랍니다.
감사합니다.
