안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산을 공부하다 보면 ‘매수는 기술이고, 매도는 예술이다’라는 말을 자주 듣게 됩니다.
처음엔 그 말의 의미가 잘 와닿지 않지만, 막상 투자를 하고 나면 매수보다 매도가 훨씬 어렵다는 사실을 알게되는데요.
사고 싶은 사람은 항상 싸게 사려 하고, 팔고 싶은 사람은 조금이라도 더 비싸게 팔고 싶어하는 간극 속에서 언제 매도하는 것이 옳은지, 어떤 원칙을 세워서 매도를 진행해야 하는지는 모든 투자자의 고민이라고 생각합니다.
이번 글에서는 그 혼란 속에서도 흔들리지 않기 위한 ‘투자한 주택을 매도할 때 지켜야 할 3가지 원칙’에 대한 제 생각을 정리해 보겠습니다.
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매도할 때 잊지 말아야 할 3가지 원칙
1. 목표 수익을 실현했다면 매도할 수 있다
투자의 궁극적인 목적은 수익 실현입니다.
특히, 소액 투자처럼 최소한의 종잣돈으로 수익률을 극대화하려는 전략을 쓴 사람이라면, ‘수익 실현의 타이밍’을 명확하게 정해두는 것이 중요합니다.
매수 당시 설정한 목표 수익률에 도달했다면, 그 시점에서는 매도를 생각해도 된다고 생각합니다.
시장에는 늘 ‘더 오를 것’이라는 기대와 ‘지금 팔면 손해’라는 생각이 공존하지만, 내 물건을 매수한 사람에게 얼마의 이익을 남겨준다는 마음으로 매도를 결심하는 것이 좋습니다.
- 매도는 타이밍이 아니라 목표 수익률 달성 여부로 판단하기
- ‘조금 더 오를 것 같아서’라는 감정에 휘둘리지 않기
- 수익을 실현한 자금은 다음 투자로 이어지는 ‘기회자본’임을 잊지 말기
2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 매도할 수 있다
모든 매도는 ‘끝’이 아니라 ‘다음 스텝’을 위한 하나의 과정이라고 할 수 있습니다.
즉, 더 나은 자산으로 옮길 수 있는 시점이라면 매도는 전략적인 선택이 됩니다.
특히 시장이 조정되거나 상급지의 아파트가 일시적으로 저평가되어 있을 때, 기존의 투자 물건을 정리하고 상급지로 갈아타는 것이 장기적으로 훨씬 유리할 수 있습니다.
수도권 외곽의 중소형 단지에서 수익을 냈다면, 그 자금을 활용해 서울 준식축 단지의 소형으로 이동하는 경우도 이에 해당한다고 할 수 있다.
이때 흔히 많이 하는 고민은 ‘지금 내가 팔려고 하는 집이 너무 싸 보인다’는 것입니다.
하지만 ‘싸게 팔면, 싸게 살 수 있다’라는 사실을 잊으면 안됩니다.
갈아타기 시장에서는 ‘매도도 싸게, 매수도 싸게’가 동시에 일어날 수 있도록 최대한 기회가 왔을 때, 빠르게 결단을 내려 매도하고, 좋은 가격에 갈아타기를 실행하는 것이 중요합니다.
- 상급지, 저평가 단지, 향후 공급부족 지역 등 기존의 물건보다 더 좋은 가치의 물건으로 이동할 수 있다면 망설이지 말기
- 매도가를 싸게 내놓는 것은 좋은 물건을 빠르고 싸게 사기 위한 자산 재편의 과정으로 생각하기
- ‘싸게 판다’는 감정보다 ‘더 좋은 것을 확보한다’는 시각을 갖기
3. 리스크를 제어하지 못할 때는 매도할 수 있다
투자의 세계에서 가장 위험한 것은 ‘버티면 언젠가 오른다’는 막연한 확신이라고 생각합니다.
물론 대부분의 부동산이 시간이 지나면 오르게 되지만 다주택자나 레버리지를 과하게 활용한 투자자의 경우 역전세나 금리 리스크에 노출이 되어 있을 때에는 과감한 결단이 필요할 수 있습니다.
- 전세금이 빠르게 하락해 보증금을 돌려줘야 하는 상황
- 금리 인상으로 대출 이자가 감당 안되는 상황
- 공실 기간이 길어져 현금 흐름이 마이너스가 되는 상황
손실을 최소화하는 것도 하나의 ‘투자 실력’이라고 할 수 있는 만큼 더 망하지 않을 선택을 하는 것이 중요합니다.
- 감당할 수 없는 리스크는 ‘손실 확정’이 아니라 ‘리스크 해결’로 받아들이기
- 현금흐름을 유지할 수 없다면 보유가 아닌 매도를 생각하기
- 내가 통제할 수 없는 상황이 되기 전에 과감한 결단 내리기
정리
매도 시점은 누구도 정확히 예측할 수 없습니다.
결국 매도는 시장의 흐름보다 자신이 세운 원칙을 바탕으로 이루어져야 한다고 생각합니다.
이익을 보고도 욕심 때문에 타이밍을 놓치는 사람, 좋은 물건을 팔고 나서도 오르는 시세를 속상해 하는 사람들을 종종 보게 됩니다.
결국 매도를 감정에 휩쓸려 결정하기 때문에 확신이 부족해 드는 생각이 아닐까요?
투자는 철저히 기준을 세워 접근해야 합니다.
내가 왜 이 물건을 매수했는지, 어떤 목표와 수익률을 세웠는지, 그리고 언제 다음 단계로 넘어갈지를 미리 정해두는 것이 확신을 가지고 현명하게 매도를 하는 방법이라 생각합니다.
감사합니다.
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