안녕하세요, 두잇나우입니다.
집을 고를 때 누구나 한 번쯤 고민하게 되는 문제가 있습니다.
바로 '입지가 좋은 구축이냐, 입지는 아쉽지만 연식이 좋은 신축이냐' 라는 질문인데요.
비슷한 가격대의 단지를 놓고 비교하다 보면, 결국 선택의 기준은 입지와 연식 사이에서 고민하게 되는 것 같습니다.
이번 글에서는 이 두 가지 기준에 대한 생각을 나눠보겠습니다.
입지와 연식, 무엇이 더 우선일까?
1. 입지가 좋은 구축
부동산은 가치는 '건물의 가치' + '땅의 가치'로 이루어져 있습니다.
건물은 시간이 지나며 낡아 감가상각 되지만, 입지 독점성이 있는 입지의 땅은 시간이 지날수록 희소성이 높아집니다.
그래서 입지가 좋은 지역의 구축 아파트는 노후한 건물임에도 불구하고 높은 가격 방어력을 확인할 수 있습니다.
예를 들어, 강남, 목동, 분당처럼 이미 생활 인프라가 완성되어 있고 대부분의 사람들이 선호하는 입지의 지역의 구축 단지들은 낮은 전세가에도 불구하고 매매가는 꾸준히 유지되거나 오히려 상승하는 경우가 많습니다.
그 이유는 생각보다 단순합니다.
사람들이 '살고 싶은 곳'은 바뀌지 않기 때문입니다.
결국 입지가 좋은 구축은 시간이 지날수록 가치가 축적되는 자산형 부동산이기 때문에 이런 부분이 가격에 반영되는 것입니다.
또한 이런 입지의 단지들은 향후 리모델링이나 재건축을 통하여 미래의 신축이 될 잠재력을 가지고 있습니다.
건물이 낡았다는 단점이 오히려 '개발 호재'로 전환될 수 있게 됩니다.
재건축이 진행될 경우, 신축 프리미엄에 더해 입지 프리미엄까지 얹어지면서 가치 상승폭이 훨씬 커지게 되는 것이죠.
요약하자면,
- 땅의 희소성 덕분에 장기적 가치가 높음
- 재건축, 리모델링 등 추가 상승 여력이 존재
- 전세가율은 낮지만 매매가 상승 가능성이 높음
2. 입지가 덜 좋은 신축
반면, 입지가 다소 떨어지는 신축 아파트는 다른 매력을 갖고 있습니다.
요즘 부동산 시장에서는 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 신조어가 생길 만큼 신축에 대한 선호도가 높은 편입니다.
신축의 가장 큰 장점은 관리의 편리함과 임대수요 확보가 용이하다는 점이라고 생각합니다.
누수, 결로, 난방 문제 등 유지 보수를 위한 이슈가 적고, 최신 설비 덕분에 입주 만족도가 높습니다.
임대 시장에서도 신축 전세는 높은 수요와 빠른 계약 속도를 보여주고 있죠.
특히 전세금이 높게 형성되어 있어 투자자 입장에서는 레버리지 효율이 좋으며, 투자금 회수에도 효율적이라고 할 수 있습니다.
입지가 다소 약하더라도, 역세권 개발이나 교통망 확충, 학군 변화 등의 가능성을 지닌 향후 입지 개선 가능성이 높은 신도시나 수도권 외곽 지역이라면 신축 단지의 가치는 시간이 지날수록 안정적으로 평가받을 수 있을 것이라 생각합니다.
요약하자면,
- 관리 보수의 부담이 적고 하자 리스크가 낮음
- 임차인 수요 확보가 용이하며 전세가 방어력이 높음
- 단기 운용 및 유동성 측면에서 유리함
특히, 지방처럼 입지 독점성이 떨어지는 신축의 경우에는 연식에 따라 방망이를 짧게 잡고 매도 전략을 세우는 것이 중요합니다.
3. 입지와 연식, 결국은 무엇을 선택해야 할까?
이 질문에 대한 정답은 '내가 집을 왜 사는가'에 달려있다고 생각합니다.
3-1. 실거주가 목적이라면
입지가 좋은 구축을 고려하는 것이 더 나은 선택이라고 생각합니다.
조금 낡았더라도 이미 검증된 생활 인프라와 학군, 교통, 직주 근접성과 같은 입지적인 요소가 좋은 곳이 생활 만족도 뿐만 아니라 장기적인 시세 안정성에도 더 유리할 것이라 생각하기 때문입니다.
게다가 향후 리모델링이나 재건축을 통한 추가 수익이 발생하게 되면 이를 발판 삼아 상급지로의 갈아타기 기회를 노릴 수도 있습니다.
그리고 현재 부동산 정책의 특성상 '똘똘한 한 채' 전략이 좀 더 유효한 전략으로 생각되는 만큼 최대한 감당가능한 자금 안에서 입지가 가장 좋은 곳을 선택하는 것이 좋다고 생각합니다.
3-2. 투자가 목적이라면
입지가 약간 아쉬워도 신축이 나을 수도 있다고 생각합니다.
신축은 전세 수요가 탄탄해 공실 리스크가 적고, 높은 전세가율로 초기 자금 부담을 줄일 수도 있기 때문입니다.
그리고 수익률 관점에서도 조금 더 유리하며 투자금 회수 측면에서도 신축에 대한 투자가 나은 선택이 될 수 있습니다.
단기 회전형 투자나 안정적인 월세 수익을 노리는 사람들에게는 '신축 + 어느 정도 괜찮은 입지'의 조합이 가장 효율적이라고 생각합니다.
4. 정리
결국 '입지냐, 연식이냐'의 문제는 하나의 기준으로만 판단할 수는 없다고 생각합니다.
같은 지역 내에서도 입지와 연식의 차이가 나기 때문에 결국은 단지 vs 단지로 냉정하게 비교해보아야 합니다.
신축이라도 주변에 개발 계획이 전혀 없는 지역이거나 입지 수준이 너무 열악하다면 추후 상승 여력이 제한적이라는 점과 입지 좋은 곳의 구축이더라도 세대수가 적고 리모델링이나 재건축 가능성이 높지 않다면 조금 더 신중하게 접근해야 한다는 점은 명심하시기 바랍니다.
사람마다 아는 지역이 다르고 경험한 투자가 다르기 때문에 둘 중에 어느 하나가 정답이라고 생각하기 보다는 더 우선시 하는 가치가 무엇인지에 대한 판단이라고 생각합니다.
감사합니다.
