안녕하세요, 두잇나우입니다.
최근 부동산 시장이 지역별 양극화와 방향성이 갈리면서 똘똘한 한 채 전략으로 갈 것인지, 주택 수를 늘려서 적극적인 자산 증식을 추구할 것인지 고민하시는 분들이 많은 것 같습니다.
실거주 1주택에서 2주택으로 넘어간다는 것은 부동산 투자를 목적으로 하는 것으로 임대수익으로 발생하는 현금 흐름을 가장 큰 편익으로 생각할 수 있습니다.
하지만 단순히 자산 증식이 1주택에 비해 유리하다고 생각하고 결정하기 보다는 좀 더 신중하게 여러 부분을 고려 할 필요가 있습니다.
이번 글에서는 1주택에서 2주택을 도전하고자 하는 분들이 먼저 생각해야 하는 부분들에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
2주택을 위해 생각해야 하는 체크 포인트
1. 부담해야 하는 세금이 감당가능한 수준인가
2주택 전략에서 가장 먼저 살펴야 하는 것은 세금이라 생각합니다.
세금은 크게 취득세, 보유세, 양도세로 나누어지며, 1주택일 때보다 세금에 대해 꼼꼼하게 공부해야 합니다.
1-1. 취득세
2주택의 취득세율은 주택이 위치한 지역이 조정대상지역인지 아닌지에 따라 크게 달라지게 됩니다.
10.15 부동산 규제 정책에 의해 서울 전 지역과 경기도 주요 12개 지역에 3중 규제가 적용되면서 조정대상지역이 되었습니다.
이렇게 조정대상지역에서는 중과세율 8%가 적용되게 되어 취득시 세금부터 허들이 생기게 됩니다.
이런 경우 비조정대상지역에 해당하는 비규제 지역을 우선적으로 고려하여 2주택을 고려하거나 입지가 좋은 지역에서의 매수를 고려한다면 취득세가 중과된다는 사실을 반드시 인지하고 의사결정을 하는 것이 필요합니다.
1-2. 보유세
보유세는 재산세와 종합부동산세로 나누어 집니다.
재산세는 보유한 주택 각각에 대해 부과되는 지방세로 주택 공시가격에 따라 0.1~0.4%의 세율이 적용됩니다.
1세대 1주택자에 대한 세율 감면은 2주택자에게 적용이 되지 않습니다.
종합부동산세는 2주택 이하 소유자의 경우 합산 공시가격이 9억 원을 초과하는 부분에 대해 과세되며 과세 표준에 따라 0.5%~2.7%의 일반 누진세율이 적용됩니다.
보유세는 인별 과세가 되는 구조로 2주택으로 늘어났을 때, 공시가격이 1주택보다 합산되어 늘어날 수 있다는 점을 생각해야 합니다.
1-3. 양도세
2주택자의 양도세는 기본적으로 1주택자와 동일한 일반 누진세율(6~45%)이 적용되지만, 주택의 위치가 조정대상지역인지, 보유기간이 어느 정도인지에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다.
양도하는 주택이 조정대상지역 내에 있는 경우, 현재는 양도세 중과가 한시적으로 배제되어 기본세율이 적용되지만 26년 양도세 중과가 다시 적용되게 되면 기본세율에 20% 포인트가 가산될 수 있으니 2주택으로 넘어가려고 할 때, 이 부분도 반드시 잘 생각해보아야 합니다.
보통은 일시적 2주택 전략을 활용하여 비과세 혜택을 받으려고 하는 경우가 많지만, 자산 증식을 위해 2주택을 유지하는 경우 양도세 중과가 생각보다 큰 비용으로 나오게 된다는 점을 반드시 기억해주세요.
2. 현재 대출 규제 상황에서도 감당가능한가
최근 6.27 정책, 9.7 정책, 10.15 규제로 인해 다주택자 대출은 더욱 보수적으로 심사되고 있습니다.
현재 서울 및 수도권 규제지역에서 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입을 위한 주담대가 전면 금지되며, 일시적 2주택자의 경우에도 6개월 이내 기존 주택 처분 조건을 충족해야만 합니다.
또한 생활안정자금 목적의 대출도 수도권 규제지역에서는 한도가 제한되거나 완전히 금지하고 있습니다.
2주택을 하게 되면 추가 매수하는 주택은 세입자를 들이게 되는데 소유권 이전에 대한 전세대출도 금지되어 있어 이런 부분도 본인의 자금으로 충분히 감당가능한지 여부를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
비규제 지역이나 지방에서의 2주택을 생각하거나 현금 여력이 충분히 확보되어 있는지를 선행하여 확인하고 2주택을 하는데 있어서 일어날 수 있는 자금 리스크를 충분히 인지하여 계획하도록 합니다.
3. 2주택의 목적이 무엇인지 명확하게 생각해보기
단순하게 자산을 증식하기 위해 다주택을 결심하게 되면 작은 리스크에도 후회를 하거나 쉽게 매도를 해버리게 됩니다.
왜 내가 2주택을 보유하려고 하는지에 대한 명확한 목적과 이유를 가지고 있어야만 어려운 부동산 시장 상황에서도 확신을 가지고 버틸 수 있다고 생각합니다.
안정적인 월세 또는 전세 임대 소득을 통한 현금 흐름을 창출시키고 시세 차익을 통한 자산 증식을 위해서는 단순히 추가 주택을 매수하는 것에서 끝나는 것이 아니라 계속적으로 부동산을 공부하고 임장하며 시장에 항상 주의를 기울이는 자세가 필요합니다.
4. 보유기간동안 버틸 수 있는 현금흐름 구조를 반드시 체크하기
2주택을 보유한다는 것 자체가 비용이 발생되는 일임을 이해하는 것이 중요합니다.
대출이자, 재산세, 종합부동산세, 임차시 수리비, 공실 발생시 관리비 및 유지비, 역전세 상황 발생시 전세보증금 반환 리스크 대비 등 다양한 상황에 비용이 발생할 수 있습니다.
이 중 하나라도 가볍게 여기거나 잘못 계산하여 현금 쿠션을 마련해두지 않는다면 손실로 이어질 수도 있다는 점을 꼭 명심하고 있어야 합니다.
따라서 내가 2주택을 매수하고 보유하기 위해서 이런 다양한 리스크와 비용을 충분히 감당가능하면서도 안정적인 현금흐름을 가지고 있는지를 객관적으로 따져보는 것이 중요합니다.
5. 부동산에 대한 공부가 되어 있는지 생각해보기
부동산을 매수하는 것은 단순히 마트에서 물건을 구입하는 것과는 차원이 다른 일입니다.
부동산의 입지를 파악하고 매물의 가격이 충분히 저평가된 수준인지를 판단할 수 있을 정도의 공부가 되어 있어야 합니다.
단순히 누군가의 추천을 받아 매수하거나 아파트가 아닌 오피스텔이나 아파텔과 같이 공부가 되어 있지 않은 영역의 비아파트를 사는 경우가 참 많습니다.
결국 오랫동안 2주택 또는 다주택을 유지해나가기 위해서는 내가 확신을 가지고 입지와 가격을 판단할 수 있어야 한다고 생각합니다.
6. 출구 전략에 대한 목표를 세우기
매수는 기술, 매도는 예술이라는 말이 있습니다.
그만큼 매수보다는 매도의 시점을 정하고 안정적으로 매도를 하는 것이 훨씬 중요하다는 점입니다.
매도를 하기 위해서는 목표 수익률, 보유 기간, 시장 사이클, 세금, 갈아타기와 연결할지 여부 등을 다각적으로 고려하고 매도 기준을 먼저 명확하게 설정해야 합니다.
출구 전략 없이 가벼운 마음으로 들어가면 조정장에서 버티지 못하고 상승장에서는 되려 타이밍을 놓치게 될 수 있습니다.
정리
1주택에서 2주택에 도전하는 것은 단순히 집을 하나 더 사는 행위가 아니라, 세금, 대출, 현금흐름, 부동산 공부와 출구 전략 등이 모두 결합된 부분입니다.
2주택을 잘 활용하면 자산을 크게 키울 수 있지만, 준비 없이 진입하게 되면 오히려 큰 리스크에 노출되어 손실을 입고 완전히 부동산 시장을 떠나게 될 수도 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 나의 재정 상황에서 감당 가능한지를 냉정하게 판단하는 것입니다.
위에서 설명한 부분들을 통해 꼼꼼하게 점검하여 나의 부동산 포지션을 결정하시기 바랍니다.
감사합니다.
