안녕하세요, 두잇나우입니다.
1주택자가 더 나은 환경과 입지로 이동하기 위해 갈아타기를 고민하는 경우가 많습니다.
갈아타기는 단순히 기존의 평수를 넓히거나 신축의 아파트로 이사가는 것으로 생각하는 경우도 많은데요.
이번 글에서는 1주택자가 갈아타기를 하면서 반드시 고려해야 할 부분들에 대해서 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
1주택자 갈아타기 주의사항
1. 거래 비용을 제대로 계산하기
갈아타기 과정에서 가장 많이 발생하는 실수가 바로 비용을 잘못 계산하는 경우입니다.
매수하고자 하는 주택의 가격 외에도 갈아타기를 위해서는 부수적인 비용들이 발생하게 되는데, 정리해보면 다음과 같습니다.
- 양도세
- 취득세
- 중개보수
- 이사비
- 인테리어 수리비
- 임시 거주를 해야 하는 경우의 거주비
특히 양도세 비과세 요건을 잘못 이해해서 훨씬 많은 양도세가 부과되는 경우도 많습니다.
갈아타기를 시작하기 전에 반드시 세무사 또는 전문 상담을 통해 전체 비용을 정확하게 계산하는 것이 필요합니다.
2. 기존 주택의 매도 가능성 판단하기
많은 분들이 갈아타기를 할 때, 내 집은 금방 팔릴 것이라 생각하는 경우가 많습니다.
기존 주택의 상태와 가격에 따라 생각한 것보다 거래가 잘 안 될 수도 있고, 매수 희망자와의 협상이 지연되거나 조건이 맞지 않아 계약이 불발되는 경우도 종종 발생합니다.
갈아타기를 하기 위해서는 반드시 기존 주택을 먼저 매도하고 갈아타기를 희망하는 주택을 매수하는 순서를 지켜야 안전하게 거래를 진행할 수 있습니다.
조급한 마음으로 기존 주택을 매도하기 전에 매수를 먼저 했을 경우, 매도가 잘 되지 않으면 생각했던 금액보다 가격을 낮춰 결국 급매로 팔아야 할 수도 있다는 점을 꼭 기억해두시기 바랍니다.
3. 필요한 만큼의 대출이 가능한지 확인하기
올해 3번의 부동산 규제 정책으로 매수하려는 주택의 매매가와 소득 수준 등 다양한 조건에 의해 대출 가능 금액이 축소되었습니다.
본인의 LTV, DSR 등을 확인하고 대출한도와 금리 등을 여러 은행의 지점을 방문하여 확인하고 비교해보아야 합니다.
갈아타기 주택을 처분할 예정이라는 전제 하에 대출이 승인되는 경우가 많은데, 규제를 잘못 이해하면 대출 한도가 예상보다 적게 나오는 상황도 발생할 수 있습니다.
4. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건의 충족 여부 확인하기
비과세 조건을 충족하지 못한 채 갈아타기를 진행하면 생각한 것보다 많은 세금을 납부해야 하는 경우가 종종 발생합니다.
기본적인 조건으로는 '1후 2보 3매(새로운 주택은 기존 주택 매수로부터 1년 후 가능, 기존 주택은 2년 이상 보유, 3년 이내 매도)' 이며, 조정대상지역인지 여부도 꼭 확인하여 비과세 요건을 충족 하는지 체크해야 합니다.
5. 입주 시기를 조율하기
갈아타기에서 입주 시기가 맞지 않는 경우가 종종 발생합니다.
매수한 주택의 잔금일이 기존 주택의 매도 시기와 조율하여 이삿날을 결정하는 것이 좋지만 입지 시기가 불일치하는 경우라면 단기 거주지를 알아보고 보관 이사를 이용해야 하므로 추가 비용이 증가하게 될 수도 있습니다.
이런 경우도 고려하여 비용을 계산할 때, 어느 정도의 현금 쿠션을 준비해 두실 것을 추천합니다.
6. 갈아타기의 목적과 우선순위를 명확히 하기
갈아타기를 하려고 하다 보면 매물 구경을 하다가 원래의 목적과 우선순위를 혼동하는 경우가 있습니다.
갈아타기를 하려는 목적이 자녀의 교육 때문인지, 직주근접 때문인지, 자산증식을 위한 것인지에 대한 명확한 우선순위를 정해두고 살펴보는 것이 좋습니다.
목적성을 잃어버리면 뷰나 로열층, 외곽 신축 등 근본적인 요소가 아닌 부분에 초점을 두어 비합리적인 선택을 하게 될 수도 있습니다.
7. 미래 시장을 예측하기 보다는 입지를 우선시하기
단기적인 개발 호재를 통한 시장 예측에 의존하기 보다는 가장 근본적인 가치인 '입지'를 우선시하여 갈아타기 하실 것을 추천합니다.
교통, 학군, 생활편의시설, 개발 완료된 인프라와 같은 입지가 호재, 정책, 미래 기대보다 더욱 본질적인 가치임을 잊지 마시기 바랍니다.
정리
1주택자의 갈아타기는 단순히 집을 옮기는 것이 아니라 세금, 대출, 입지 등 여러 요소를 복합적으로 고려해야 하는 중요한 의사결정입니다.
현재 같은 동네에서 평형을 늘리는 선택을 하거나, 서울, 수도권의 입지 좋은 구축에서 외곽의 연식 좋은 신축으로 옮기려고 하거나, 가용 자금 내 선택 가능한 모든 지역을 살펴보는 것이 아니라 내가 알고 있는 익숙한 지역만 살펴보는 것은 갈아타기에서 조심해야 하는 부분들 입니다.
반드시 위의 체크사항들을 꼼꼼하게 확인하여 선호도 높은 상급지로의 갈아타기에 성공하시기를 응원합니다.
감사합니다.
