안녕하세요, 두잇나우입니다.
아파트나 주택을 매수할 때, 단순히 계약금만 준비한다고 끝이 아닙니다.
매수 자금의 출처를 명확하게 밝히는 '자금조달계획서'까지 제대로 작성하는 것으로써 거래가 마무리가 됩니다.
특히 최근 부동산 규제 정책 이후, 자금 조달의 투명성 강화와 불법 편법 대출 차단을 위한 감시가 심해지면서 자금조달계획서를 통해 자금의 출처를 분명히 밝히는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 자금조달계획서의 의미부터 실제 작성 방법, 그리고 주의사항까지 정리해보도록 하겠습니다.
자금조달계획서 작성법
1. 자금조달계획서란?
부동산을 매수할 때 매수 금액을 어떤 자금으로 조달했는지 출처를 밝히는 공식 문서입니다.
쉽게 말해, '내가 이 집을 살 돈은 어디서 나오는가'를 증빙하는 절차라고 할 수 있습니다.
계약금, 잔금, 대출금 등 모든 항목의 출처를 투명하게 공개해야 하며, 투기 목적의 자금 이동이나 편법 증여를 막기 위한 장치로 활용됩니다.
자금 출처를 명확하게 하지 않을 경우, 국세청으로부터 자금 소명 요청을 받을 수도 있습니다.
2. 제출 대상과 기한
2-1. 제출 대상
- 투기과열지구 또는 조정대상지역 내 6억 원 이상 주택 매수자
- 비규제 지역이라도 9억 원 초과 주택 매수자
- 법인 매수자
2-2. 제출 기한
잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기 이전까지, 부동산 거래 신고 시 함께 제출하는 것이 원칙입니다.
부동산 계약서 작성 이후 30일 이내 거래신고와 함께 제출하지 않으면 과태료 부과 대상이 됩니다.
3. 미제출 시 불이익
자금조달계획서를 미제출하거나 허위로 작성하는 경우, 최대 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
또한 편법 증여나 자금세탁이 의심될 경우 국세청 조사 대상이 될 수 있습니다.
특히 최근에는 '현금 조달이 많을수록 세무 검증 대상'이 되는 경우가 많다고 합니다.
4. 자금조달계획서 작성법
3-1. 자기자금
- 본인 명의의 예금, 적금, 주식 매각대금, 퇴직금 등을 의미합니다.
- 은행 예금은 통장 사본으로, 주식이나 편드 매각은 거래내역서로 입증할 수 있습니다.
- 단순히 '보유 현금'으로 작성하기 보다는 자금의 출처를 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.
- 부동산 처분대금 : 기존에 보유한 주택을 매도하여 마련한 금액으로 매매계약서 사본으로 입증합니다.
- 퇴직금, 보험해약금, 증여금, 상속금이 있다면 각 항목에 맞게 작성합니다.
3-2. 차입금 등
- 금융기관 대출 : 주택담보대출, 신용대출 등 모든 금융권의 차입금을 명시합니다.
- 가족, 지인 차입금 : 미리 차용증을 작성하고, 송금내역을 남겨두는 것이 좋습니다.
- 투자 물건의 경우, 전세승계 및 신규 임대차 계약으로 인한 전세보증금은 임대보증금에 입력합니다.
4. 실무적인 팁
- 잔금 직전 입금된 금액은 반드시 출처를 남겨두는 것이 좋습니다.
- 부부 공동명의로 매수 시, 각자의 자금 비율을 명확하게 구분하여 각각 제출합니다. (인별 작성 원칙)
- 대출금과 자기자금 합산이 매매가와 정확하게 일치해야 합니다. (불일치 시, 불일치 사유서 작성)
- 현금 칸은 보수적으로 작성하여야 추가 소명을 피할 수 있습니다.
- 전자계약으로 진행한 경우, 부동산거래관리시스템에 매수인이 직접 입력합니다.
- 작성하고 제출하기 전, 공인중개사와 함께 검토합니다.
정리
자금조달계획서는 단순한 형식 요건이 아닙니다.
최근 강화된 부동산 정책으로 자금의 투명성을 중요하게 여기는 만큼 실수없이 정확하게 작성하는 것이 무엇보다 중요합니다.
모든 금액의 출처를 당당하게 입증할 수 있다면 그 자체가 세금 리스크를 줄일 수 있는 방법이 됩니다.
부동산에서 대충 작성하기 보다는 미리 항목들을 확인하고 정확하게 나의 자금과 차입금을 파악하여 작성에 대비하는 것이 최선의 전략이라 생각합니다.
감사합니다.
