안녕하세요, 두잇나우입니다.
아파트나 주택을 매수할 때 자금조달계획서를 작성하는 방법에 대해 저번 글에서 설명드렸습니다.
이렇게 제출한 계획서와 다른 부분이 있거나 좀 더 확인이 필요한 부분이 있을 때, '자금 조달 소명 요청'을 받게 됩니다.
요즘처럼 하루가 다르게 시세가 오르고 있는 상승장에서는 자금 출처를 확인하는 경우가 늘어나고 있는데요.
이런 소명 요청을 받으면 생각보다 당황스럽지만, 꼼꼼하게 준비하면 어렵지만은 않습니다.
이번 글에서는 자금 조달 소명을 어떻게 준비하면 되는지 정리해보겠습니다.
자금 조달 소명 이렇게 준비하세요
1. 어떤 경우에 자금 조달 소명을 하게 될까?
자금조달계획서를 제출했다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아닙니다.
지자체에서는 제출된 자료를 검토한 뒤, '비정상적인 거래'가 의심되는 케이스를 중심으로 소명 요청을 하게 됩니다.
1-1. 출처가 없는 소득
코인투자를 통한 수익, 현금이나 금으로 받은 증여재산, 탈세가 의심되는 사업소득 등은 작은 규모의 생활비 정도로 사용할 땐 괜찮을 수 있지만, 규모가 커지고 부동산 취득 자금으로 사용된다면 문제가 될 수 있습니다.
1-2. 현금 비율이 높은 거래
고가의 주택을 매수하면서 대출 없이 전액 현금이라면, 출처를 추가로 확인할 가능성이 큽니다.
1-3. 가족 간 자금 이동이 많은 거래
부모, 형제, 배우자 계좌에서 일정 기간 내 다수의 금액이 이체된 경우에도 불법 증여를 의심받을 수 있습니다.
1-4. 소득 대비 과도한 주택 매수 금액
연소득에 비해 주택의 매수 금액이 높아 감당가능하기 힘든 수준이라면 소명 대상에 포함될 확률이 높습니다.
1-5. 법인 명의, 미성년자 명의, 신규 계좌를 통한 거래
자금 세탁의 가능성이 있거나 편법 증여 가능성이 있는 경우에는 자금 출처 검토 대상이 될 수 있습니다.
2. 자금 조달 소명은 어떤 방식으로 진행될까?
- 구청이나 한국부동산원의 부동산 거래 조사 담당자로부터 공문 또는 문자 수령
- 소명 자료 준비 기간(보통 7~14일)
- 직접 방문 제출 또는 담당자의 지시에 따른 이메일, 팩스 제출
- 제출 후 2~4주 이내에 이상이 없을 경우 '소명 완료' 통보, 필요 시 추가 서류 요청 가능
3. 자금 조달 소명을 위해 공통 제출 서류
- 부동산 매매계약서, 중개대상물 확인원 등 자료
- 가족관계 증명서
- 부동산 계약일 ~ 잔금 전후 2주간 통장 입출금 내역서(계좌이체 내역 전체 포함)
- 소득금액증명원, 퇴직금명세서, 금융자산 해약 내역 등
- 금융거래확인서(대출을 받은 경우)
- 임대차계약서(전세를 승계한 경우)
- 차용증, 송금확인서, 증여신고서 등
요즘은 국세청과 금융기관의 정보 연계가 강화되어, 대부분의 금액 이동은 시스템 상으로 이미 확인 가능합니다.
4. 자금 조달 소명을 대비하는 방법
4-1. 부동산 거래용 전용 통장 확보
매매자금, 대출금, 차용금 등 부동산 거래 관련 자금은 전용 통장을 확보하여 그 계좌 안에서만 입출금이 이루어지도록 하는 것이 좋습니다.
매수자와 매도자 간 이체되는 금액(계약금, 중도금, 잔금)은 모두 이 계좌에서만 거래하여 투명하게 거래 내역이 남도록 해야 합니다.
4-2. 가족 간 자금 이동은 '차용증 + 송금내역' 세트로 준비
부모님이나 형제에게 빌린 돈은 반드시 차용증을 작성하고, 송금 내역을 남겨야 합니다.
무이자일 경우라도 1억 원 초과 시 증여세 과세 대상이 될 수 있으므로, 이자율(연 2~4%)을 설정하고 이자소득세를 돈을 빌려준 사람이 납부할 수 있도록 해야 합니다.
이자 지급은 실제 송금으로 입증이 가능해야 하며, 현금 거래는 인정되지 않습니다.
4-3. 급여, 퇴직금, 예금, 펀드 해약금 등은 사전에 증빙 확보
소명 시점에 가서 '그 돈이 어디서 왔는지'를 찾기 어렵기 때문에, 미리 입출금 내역서, 해약 확인서, 급여명세서 등을 파일로 따로 정리해두면 이후 대응이 훨씬 수월합니다.
4-4. 증여받은 금액이 있다면 '증여세 신고'까지 완료하기
자금조달계획서와 증여세 신고 내역을 자동으로 대조하기 때문에 신고가 누락되면 소명 요청이 오고, 이때 신고를 하면 '사후 신고'로 간주되어 가산세가 붙을 수도 있습니다.
정리
자금 조달 소명은 '조사'가 아니라 하나의 '확인'작업입니다.
자금의 흐름이 논리적으로 설명되고, 증빙이 존재한다면 문제 될 부분이 없기 때문에 자금조달계획서를 작성하는 단계에서 자금의 출처를 명확하게 확인하는 것이 중요합니다.
자금 소명이 불충분한 경우 '세무조사'를 받게 되기도 하는데 짧게는 1달, 길게는 3달 정도의 기간동안 몇 년간의 통장내역이나 금융자료들을 전수조사하고 추징당할 수 있습니다.
따라서 자금 조달 소명의 단계에서는 세무조사의 가능성을 낮추기 위해 완벽하게 대비하는 것이 필요합니다.
위의 내용을 잘 숙지하셔서 꼼꼼하게 소명서를 작성하시기를 바랍니다.
감사합니다.
