이번 10.15 부동산 규제책으로 서울 전지역과 경기 주요 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
토지거래허가구역에서의 매매는 반드시 허가 절차를 거쳐야 하기 때문에 처음 거래를 진행하는 매수자 입장에서는 낯설고 복잡하게 느껴질 수 있는데요.
이번 글에서는 토지거래허가구역에서 매매를 진행할 때 꼭 알아야 하는 단계에 대해 정리해 드리도록 하겠습니다.
거래 과정이 길고 까다로운 만큼, 전체 흐름을 정확하게 알고 준비하시면 훨씬 안정적으로 계약을 진행할 수 있을 것입니다.
토지거래허가구역 매매 단계 총정리
1. 매매 약정서 작성
토지거래허가구역에서는 바로 매매 계약서를 작성할 수 없습니다.
허가 전에는 정식 계약이 불가능하기 때문에 우선 매매 약정서의 형태로 서로의 거래 의사를 확인하는 절차부터 진행합니다.
- 매도인, 매수인이 주요 조건(가격, 잔금일, 특약 등)을 합의
- 허가 전 단계이므로 계약금이 아닌 매매 약정금을 먼저 지급(허가 승인되면 계약금의 일부로 편입)
- 약정금은 허가가 나지 않을 경우 돌려받을 수 있도록 명확하게 명시 필요
- 통상 매매 약정금은 2천만~3천만 원 수준으로 합의함
허가 지연, 허가 불가 시 처리 방식, 약정금 반환 여부 등을 명확하게 적어두면 추후 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.
특히 허가가 나지 않을 경우 무조건 반환된다는 문구를 넣는 것이 좋습니다.
2. 토지거래허가 신청을 위한 제출 서류준비
약정서를 작성한 후, 본격적으로 허가를 받기 위한 서류 준비 과정을 거칩니다.
허가권자인 관할 시,군,구청에 직접 제출해야 하며 서류 준비가 까다롭기 때문에 부동산 중개인이나 전문가의 도움을 받는 경우가 많습니다.
주요 제출 서류는 다음과 같습니다.
- 토지거래계약 허가신청서
- 토지이용계획서(토지를 어떤 목적,용도로 사용할 것인지 기재)
- 토지 취득자금 조달계획서(자금 출처 및 조달 계획 기재)
- 필요시 주민등록등본, 신분증 등 관련 서류 추가 요청 가능
3. 토지거래허가 신청
서류가 준비되었다면 관할 구청 또는 시,군청에 허가를 신청합니다.
이 단계에서는 담당 공무원이 작성한 내용과 제출 서류를 검토하며, 이용 계획의 타당성을 함께 판단합니다.
- 허가 심사 기간은 영업일 기준 약 15일 정도 소요
- 필요시 보완 서류 요청 가능
- 매수 목적(실거주)이 적법한지를 중심으로 허가 여부를 판단
허가가 나기 전에는 매매 계약서를 작성할 수 없으며 심사 기간이 길어지거나 보완 요청이 있을 경우 일정을 충분히 고려해야 합니다.
4. 허가 후 정식 매매계약 체결
토지거래허가가 정상적으로 승인되면 정식 계약을 진행합니다.
보통 허가일로부터 약 3일~일주일 이내에 매도인과 매수인이 만나 약정서에 기재했던 조건 그대로 정식 매매계약서를 작성하게 됩니다.
- 약정금을 계약음으로 전환
- 계약의 법적 효력이 발생하며 소유권 이전 등기 진행 가능
- 계약 조건 및 특약 사항의 최종 점검
특히 토지거래허가구역은 향후 실거주가 의무 사항이기 때문에 허가 조건을 준수하지 못할 경우의 책임도 반드시 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
그리고 소유권 이전 등기 진행 시에도 토지거래허가증 제출이 필수임을 꼭 명심해야 합니다.
5. 입주 및 실거주 의무
토지거래허가구역의 가장 중요한 부분은 ‘사용 의무’입니다.
- 허가 후 4개월 이내 실입주
- 최소 2년 이상 실거주
- 이를 위반하면 허가가 취소되거나 과태료 부과 등의 법적 불이익 발생 가능
정리
토지거래허가구역 내 매수하는 과정은 일반 거래보다 훨씬 많은 절차를 거쳐야 하고, 허가 이후에도 실거주 의무 등 지켜야 하는 부분이 많습니다.
- 매매 약정서 작성 및 약정금 지급
- 허가 서류 준비
- 토지거래허가 신청
- 허가 후 정식 계약
- 4개월 이내 입주 및 최소 2년 실거주
큰 돈이 오가는 거래이고 허가 조건을 지키지 않으면 법적 문제가 발생할 수 있는 만큼, 경험 많은 중개인과 함께 꼼꼼히 확인하셔서 계약을 진행하시기를 추천합니다.
감사합니다.
