안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산 시장에서는 '어떤 전략이 가장 좋다'라는 정답은 존재하지 않습니다.
중요한 것은 내가 무엇을 우선으로 두고 의사결정을 내려야 하는지를 정확히 아는 것이라 생각합니다.
이번 글에서는 많은 분들이 헷갈려 하시는 '거주보유분리'와 '자산재배치' 전략의 차이를 정리해보겠습니다.
거주보유분리 vs 자산재배치
1. 거주보유분리 - 실거주를 연기하는 '선매수 후입주' 전략
거주보유분리는 투자가 아니라 갈아타기를 위한 전략이라고 할 수 있습니다.
지금 사는 집을 매도하고 갈아타기를 하려고 할 때, 현재의 자금력이 부족한 경우, 전세를 끼고 더 좋은 입지의 미래 가치가 높은 집을 먼저 매수 해두는 전략입니다.
보통 갈아타기를 하려면 현재 매도한 주택의 가격에 주택담보대출을 더해 가능한 수준의 주택을 매수하지만, 이때 대출을 받을 수 있는 금액이 많지 않으면 현재의 실거주를 연기하고 임차인의 전세금을 이용하여 좀 더 좋은 가치의 주택을 매수합니다.
이렇게 매수한 주택의 시세가 상승하게 되면, 시세 대비 대출 가능한 금액이 많아지게 되고, 이때의 대출력과 입주 전까지 모아둔 종잣돈으로 전세금을 임차인에게 반환하고 입주하는 방법이라고 할 수 있습니다.
이 방법은 투자가 목적이 아니라 현재의 실거주를 연기하고 선매수하고 나중에 입주하는 전략으로 실거주를 생각하는 많은 사람들이 사용하고 있습니다.
이때 주의해야 할 부분은 전세금을 올려받지 않아야 한다는 점입니다.
나중에는 결국 돌려줘야 하는 돈이기 때문에 전세금을 올려받는 것은 큰 의미가 없습니다.
이렇게 현재의 실거주의 안정성을 미래로 연기하고 현재 가능한 주택 구매력을 임차인의 전세금을 이용하여 끌어올려 추후 조금 더 가치있는 주택을 보유하고 미래의 실거주 안정성을 확보하는 전략입니다.
2. 자산재배치 - '투자 수익성'을 최우선으로 두는 전략
자산재배치는 실거주 계획 없이 순수하게 투자를 목적으로 집을 매수하는 전략으로 임차인의 전세금을 활용해 레버리지를 극대화하며 자산의 사이즈를 키우는 방식입니다.
추후 실거주가 목표가 아니기 때문에 철저하게 투자 수익을 위한 구조이며, 재계약 시기에 전세금을 올려 받으며 투자금을 회수하여 현금흐름을 확보할 수 있습니다.
상승장에서 2년마다 자본 회전 구조에 강하며 거주보유분리 전략에 비해 수익성이 크지만 투자를 위한 공부와 실력을 갖추는 것이 중요합니다.
이때 주의할 부분은 재계약 시기마다 전세금을 상향시키면서 역전세 리스크가 생길 수 있다는 점입니다.
3. 그럼 무엇이 더 좋은 선택일까
거주보유분리와 자산재배치 중 무엇이 더 정답인 전략인지 단정 지을 수 없습니다.
왜냐하면 이 선택은 본인과 우리 가족이 지금 가장 우선적으로 해결하고 싶은 과제가 무엇인지, 어디에 더 가치를 두는지에 따라 완전히 달라지기 때문입니다.
내 집에서의 안정적인 실거주와 대출에 대한 두려움, 리스크에 대한 거부감이 크다면 거주보유분리가 훨씬 더 적합한 전략입니다.
거주 안정성을 확정해 둔 상태에서 내가 가용할 수 있는 자금력이 커질 때까지 시간을 벌며 준비하는 전략이기 때문입니다.
반대로, 현재 자신의 규모를 키우고 싶거나, 투자형 마인드가 강하고 레버리지에 대한 거부감이 적다면 자산재배치 전략이 더 유리한 전략이 될 수 있습니다.
이 전략은 거주가 목적이 아닌 만큼 초기부터 현금 흐름과 순자산 증가 폭이 더 크고, 상승장에서의 회전 속도도 훨씬 빠르게 가져갈 수 있기 때문입니다.
결국은 '지금 나에게 가장 중요한 것이 실거주 안정감인지, 아니면 자산 증식인지'에 대한 정확한 판단이라고 생각합니다.
정리 - 중요한 것은 집이 아니라 '나의 전략적 정체성'
내가 어떤 전략을 쓰는 것이 적합한지를 고민하기 이전에 '나는 어떤 가치를 추구하는지'에 대하여 진지하게 고민해 보는 것이 우선이라고 생각합니다.
이런 고민을 하지 않은채 방향이 불명확한 상태에서 이것저것 시도하는 것이 가장 위험합니다.
부동산 전략은 타이밍보다는 나의 우선순위에서부터 시작되어야 합니다.
이번 글을 통해 각자 진지하게 고민해 보는 계기가 되어 확신을 가지고 자신에게 맞는 전략을 이어 나가시기를 바랍니다.
감사합니다.
