안녕하세요, 두잇나우입니다.
새 아파트 청약에 당첨되었다면 그 기쁨은 참 크지만, 그 다음 단계인 자금조달 과정이 기다리고 있다는 사실을 잊어서는 안 됩니다.
특히, 최근 6.27 대책과 10.15 정책 이후, 기존의 자금조달 과정이 통하지 않게 되었는데요.
과거처럼 '청약이 당첨되면 자금은 어떻게든 해결할 수 있다'는 전략을 사용할 수 없는 만큼 신중하게 청약을 신청해야 합니다.
이번 글에서는 전반적인 청약 당첨 후, 자금조달 프로세스를 규제 전과 후를 비교하여 설명해보도록 하겠습니다.
.webp "대출")
청약 당첨 후, 규제 전후의 자금조달 프로세스 총정리
1. 규제 이전의 자금조달 프로세스
1-1. 계약금
통상 분양 대금의 약 10%를 당첨 확정 후 약 1개월 뒤 납부하게 됩니다.
이 단계에서는 대부분 당첨자의 자기 자금으로 처리하게 되며, 대출을 이용하지는 않습니다.
1-2. 중도금
분양 대금의 약 60% 정도에 해당되며 통상 6회차로 나누어 10%씩 나눠 납부하게 됩니다.
보통 중도금은 분양을 받은 사람만이 신청 가능한 집단 중도금 대출을 많이 활용하며, 대출 한도도 중도금 전체 금액을 해결할 수 있을 정도로 가능했습니다.
중도금 대출 만기는 2년 6개월에서 3년 정도이며 보통 다음의 두 가지 방식으로 해결하는 것이 일반적이었습니다.
[방법1]
잔금대출(주택담보대출)을 통한 중도금 대출을 대환 대출하는 구조로 해결합니다.
이때, 상승장을 만나게 되면 분양 대금보다 단지의 시세가 상승하게 되는데, 이 오른 시세를 기준으로 LTV 70%의 잔금 대출을 받게 되면 중도금을 모두 상환하고도 잔금의 일부 또는 전부를 납부할 수 있게 됩니다.
[방법2]
잔금 대출을 받는 것이 아니라 세입자를 들임으로써 세입자의 전세 보증금으로 중도금 대출을 상환하고, 남은 돈으로 잔금의 일부를 해결하는 방법입니다.
소유권을 가지고 실거주를 포기하는 대신 세입자의 보증금을 레버리지 삼아 자기 자금의 부족분을 해결하는 형태입니다.
두 방법 모두 청약을 통해 재테크를 할 수 있는 최상의 시나리오라고 할 수 있고, 자기 자본을 최소화하면서 소유권을 받을 수 있는 많은 사람들이 선호하는 재테크 방법이었습니다.
1-3. 잔금
분양 대금의 나머지 약 30%를 입주 직전 납부해야 합니다.
위의 중도금 상환 방식을 이용하여 남은 잔금 대출 자금이나 세입자의 전세 보증금의 일부로 잔금을 해결하고 그 차액만큼을 자신의 자금으로 납부하는 것이 일반적입니다.
이처럼 규제 전에는 청약 당첨 → 중도금 대출 → 잔금 대출(주택담보대출) 또는 세입자의 전세금 활용이라는 흐름으로 자금조달 프로세스가 진행되었으므로 당첨만 되면 입주까지 또는 소유권 확보까지는 큰 부담이 없었습니다.
2. 규제 이후의 자금조달 프로세스
그러나 최근 6.27 대책과 10.15 정책으로 상황이 급변하게 되었습니다.
핵심적인 변화는 중도금 대출 가능 비율의 축소와 잔금 대출 한도의 대폭적인 축소라고 할 수 있는데요.
2-1. 계약금
계약금은 여전히 분양대금 약 10% 수준으로 규제 전과 동일하게 본인의 자금으로 보통 납부합니다.
2-2. 중도금
여기에서부터 규제 이후의 자금 조달 방법에 제약이 생기게 됩니다.
규제지역의 경우 중도금 대출이 분양가의 약 40% 수준으로 제한되었습니다.
즉, 과거처럼 전체 중도금(60%)을 대출로 처리하는 구조가 불가능해졌고, 청약 당첨자의 자금이 일부 투입되어야 합니다.
2-3. 잔금
잔금대출(주택담보대출) 한도 역시 대폭 축소되었습니다.
이번 규제로 인하여 주택 가격에 따른 잔금대출이 한도가 최대 6억 원에서 4억 원, 2억 원으로 줄어들게 되었고, LTV 한도 역시 70%에서 40%로 축소되어 이 기준들 중에서 낮은 기준이 적용됨으로써 대출 여력이 현저히 줄어들게 되었습니다.
이렇게 가능한 잔금 대출로 중도금 대출을 상환하더라도 잔금은 본인의 자금으로 해결해야 하므로 현금 여력이 얼마나 있는지가 매우 중요한 부분이 되었습니다.
결국은 본인이 부담해야 하는 총액이 분양 대금의 60% 정도가 된다는 뜻입니다.
규제 전에는 분양 이후 상승장에서 주택 가격이 오르면 대출 가능 금액이 커져서 대출 여력이 더 커졌지만, 규제 이후에는 주택 가격이 오르면 주담대 한도가 더 줄어들게 되어 본인의 자금 투입이 더 많아져야 한다는 점도 꼭 명심해야 합니다.
세입자의 전세 보증금으로 중도금과 잔금을 해결하는 전략도 이젠 사용이 불가능합니다.
중도금 대출 또는 잔금 대출을 일으킬 때, 6개월 이내 전입 의무가 생겼기 때문입니다.
3. 청약을 신청하기 위한 체크 포인트
이제 청약을 신청할 때에는 자금 조달이 가능한지에 대해 예전보다 더 꼼꼼하게 살펴보는 전략이 필요합니다.
- 가용 가능한 현금이 대출을 제외하고 모두 감당가능한지 반드시 확인하기
- 중도금, 잔금 납부 구조, 모집공고일, 규제지역 여부, 대출한도 등을 청약 전부터 꼼꼼하게 확인하기
- 대출에 실거주 의무 조건이 있는 만큼 실거주 입주가 가능한지 반드시 검토하기
정리
청약은 여전히 유망한 재테크 전략이지만 현재 규제로 인해 좀 더 꼼꼼하게 대응 가능한지를 살펴보아야 합니다.
과거처럼 '선당후곰(먼저 당첨되고 고민하자)'는 전략을 함부로 구사해서는 안됩니다.
재당첨 제한 10년이라는 큰 패널티를 받을 수도 있기 때문에 본인의 자금을 철저하게 계산하여 현금 보유 수준과 가용능력을 객관적으로 판단하여 청약 전략을 수립하실 것을 추천드립니다.
감사합니다.
.webp)