안녕하세요, 두잇나우입니다.
2026년이 얼마 남지 않았습니다.
2025년의 부동산 시장을 생각해보면 급격히 오르는 서울, 수도권 집 값으로 부동산의 정책과 규제로 한동안 브레이크가 걸려 있는 모습이라고 할 수 있습니다.
2026년의 부동산에서 꼭 주의깊게 살펴봐야 할 키워드는 무엇인지 생각해보면서 이번 글을 통해 함께 이야기나눠 보도록 하겠습니다.
2026년 중요 키워드 4가지
1. 첫 번째 키워드 - 세제 개편
2025년에는 서울과 주요 경기 12개 지역에 토지거래허가구역 확대 등 강력한 규제 정책이 시행되고 거래량에는 영향을 주고 있지만, 가격을 내리는 효과는 발휘하지 못하고 있습니다.
현 정부가 대출을 규제하고 거래를 제한시키는 현 정책 다음으로 고심하고 있는 규제책으로는 아마도 세금 정책이 되지 않을까 생각합니다.
세율을 직접 올리는 방법보다는 공시가격 현실화, 공정시장가액비율 상향과 같은 방법으로 우회하여 현 세금을 상승시킬 것으로 예측됩니다.
그리고 다주택자 양도세 중과 유예도 내년 5월 종료 예정인만큼 계속 연장할지, 아니면 양도세 중과가 실제적으로 이루어질지 여부도 26년 부동산 시장에 중요한 부분입니다.
만약 중과세 유예가 종료가 확정될 경우, 다주택자의 매물 위주로 시장에 나와 급매물을 잡을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.
세금 정책은 가장 사람들이 예민하게 반응할 수 있는 정책인 만큼 26년의 부동산 시장의 방향성을 결정할 중요한 첫 번째 키워드라 할 수 있습니다.
2. 두 번째 키워드 - 전세 부족
26년에는 전세 부족의 문제가 부동산 시장을 넘어 사회에 큰 문제가 될 수도 있을 것이라 예상됩니다.
현재 실거주가 아니면 거주 이동이 제한되어 있는 만큼 세 낀 물건이 거래되기 힘든 환경이고, 2020년 7월 주택임대차법에 따라 기존 세입자의 계약갱신청구권 사용이 보편화되면서 전세 가능한 물량이 감소하고 있습니다.
네이버 부동산에서 이름을 들으면 알 법한 대단지들도 현재 전세 매물이 5개가 채 되지 않는 경우도 꽤 많습니다.
이렇게 전세 매물이 급격히 부족해지면서 대부분의 임대 매물들은 반전세, 월세로 전환되어 사람들의 거주 비용이 증가하게 되고, 부족해진 전세의 가격은 상승하여 매매가를 자극할 가능성도 높아 보입니다.
토지거래허가구역으로 인한 2년 실거주 조건과 전세 사기로 인한 아파트 선호 현상 등의 원인도 전세 매물의 품귀 현상을 더욱 가속화 시킬 것으로 생각되어 전세를 생각하고 잇는 사람들은 조금 더 발 빠르게 움직여야 한다고 생각합니다.
3. 세 번째 키워드 - 지방 상승
지방은 인구 감소와 넘쳐나는 공급 물량으로 그동안 정체되어 있던 가격이 상승하지 못해 답답한 모습을 보였습니다.
하지만 현재 지방 부동산은 규제로 인해 거래 제한이 되고 있는 서울과 주요 지역에 대한 대안으로 급부상하고 있으며 전세 가격이 상승으로 매매 가격도 상승의 분위기로 전환되고 있습니다.
물론 모든 지방이 전체적으로 상승하는 모습은 아니고 주요 광역시의 사람들의 선호도가 확실한 지역 위주로 선별적 상승이 이루어지고 있으며 26년에도 그러한 상승의 흐름이 좀 더 강해질 것으로 보입니다.
주요 산업단지와 튼튼한 기업들이 위치한 지역과 학군적으로 선호도가 있는 지역(대구 수성구, 대전 둔산동) 등은 이미 전고점 가까이 가격이 오르거나 넘어선 곳들도 나오고 있는데, 이런 온기가 주변 지역으로도 퍼져 회복세를 보일 것으로 생각됩니다.
하지만 지방은 서울, 수도권과 다르게 수요층이 충분하지 않기 때문에 반드시 제대로 입지에 대한 공부를 하고 접근해야 한다는 점 기억하시기 바랍니다.
4. 네 번째 키워드 - 공급 부족
2022-2024년 착공 물량이 급감하면서 26년의 서울 및 주요 수도권의 분양 시장은 위축될 것으로 보입니다.
서울의 주요 지역은 빈 땅이 없어서 재개발, 재건축과 같은 정비사업이 좀 더 속도를 내주어야 하지만, 현재 타이트한 규제 정책이 정비 사업에도 영향을 끼쳐 속도를 내는 것이 쉽지만은 않을 것 같습니다.
26년 뿐만 아니라 27년에도 입주 물량 감소가 본격화되면서 인기 지역 중심으로 신축에 대한 희소성이 좀 더 심화되며 가격 상승의 요인이 될 수 있을 것으로 생각됩니다.
수요에 비해 부족해진 물량으로 26년에는 매매가의 가격 상승을 막기에는 역부족이라는 생각이 드네요.
정리
2026년 부동산 시장은 하락 요인보다는 상승 요인이 조금 더 많은 것 같습니다.
M2 통화량도 증가할 것으로 보이고, 기준 금리도 더 높아지기 힘든 시장 분위기가 더해지면 26년의 부동산 시장은 전세 뿐만 아니라 매매 가격은 정부가 원하는 방향으로 가기 힘들 것이라 예상됩니다.
이럴 때, 조금 더 가격을 지켜보고 매수 해야겠다고 매수를 미루기 보다는 미리 미리 준비하여 매수를 결심하시는 것이 조금 더 나은 선택이 될 것이라 생각합니다.
26년의 키워드로 살펴 본 부동산 시장을 통해 각자의 최적의 포지션은 무엇인지 고민해 보는 시간이 되시길 바랍니다.
감사합니다.
