안녕하세요, 두잇나우입니다.
예전부터 청약은 '일단 당첨되면 끝' 이라고 생각하고 아무런 준비없이 먼저 넣어보는 경우가 참 많은 것 같습니다.
하지만 준비가 부족한 상태에서 청약이 당첨되면 아까운 청약 통장을 날리게 되는 리스크가 되어 버릴 수도 있습니다.
청약 준비는 단순하게 청약 통장을 만들고 납입하는 것에서 끝나는 것이 아니라 아주 기본적인 부분들에 대해서 체크해야 하는데, 이번 글에서는 청약을 처음 준비하시는 분들이 반드시 챙겨야 할 핵심적인 부분들에 대해 이야기 나눠 보도록 하겠습니다.
청약 준비는 이것부터!
1. 모집공고 꼼꼼하게 확인하기
청약에서 가장 중요하면서 관련되어 있는 대부분의 내용이 기재되어 있는 문서는 청약 모집공고 입니다.
모집공고를 꼼꼼하게 확인해야 자격 미달로 인한 낙첨을 막고 본인에게 가장 유리한 조건으로 청약을 할 수 있습니다.
✔︎ 핵심 확인 사항
1-1. 입주자 모집공고일
청약 자격 조건(나이, 거주기간, 청약통장 요건 등)을 판단하는 기준이 되는 날짜로 실제 청약일과 다르므로 반드시 확인해야 합니다.
1-2. 청약 자격
- 가구원수, 소득, 자산 : 본인 및 가족의 소득, 자산 기준 충족 여부(특히 특별공급에서 중요)
- 무주택 기간 : 무주택 기간 계산 기준 확인
- 청약 통장 : 납입 기간, 납입 횟수, 예치금 확인(지역별, 주택 유형별 다를 수 있음)
- 청약 제한 사항 : 과거 당첨으로 인한 재당첨 제한, 투기과역지구 등 청약 제한 여부 확인
1-3. 공급정보
- 공급 유형별 공급물량 및 공급금액 : 타입별 평면, 분양가, 발코니 확장 비용 등
- 입지 및 단지 정보 : 단지 배치도, 동,호수, 주변 환경, 교통 등
1-4. 청약 조건
- 지역 우선공급 : 거주 기간 요건 등 지역별 우선 공급 조건 확인
- 전매제한 및 거주의무 기간 : 당첨 후, 되팔 수 있는 기간, 실거주 의무 기간 확인
1-5. 청약 일정
- 청약 접수일 : 특별공급, 일반공급 날짜 확인
- 당첨자 발표일 : 예비 당첨자, 최종 당첨자 발표일 확인
- 계약일, 입주 예정일 : 계약 및 입주 시기 확인
1-6. 분양가 구성
- 계약금 비율
- 중도금 회차/일정
- 잔금 비율 및 납부 시점
- 중도금 대출 가능 여부
마지막 모집 공고문의 분양가 구성 중 중도금 대출 가능 문구가 적혀 있더라도 본인의 조건으로 (개인의 DSR, 기존 대출, 소득 수준) 대출이 가능한지 여부를 꼭 점검하는 것이 필요합니다.
2. 각 단계별 자금 계산하기
청약에 당첨되면 어떠한 방식으로 자금을 조달할 것인지에 대한 자금 계획이 미리 세워져 있어야 합니다.
2-1. 계약금
보통 분양가의 10~20%에 해당되며 당첨 후 1~2주 이내 계약 시 현금으로 준비해야 합니다.
계약금이 부족한 경우 청약통장 납입금 담보 대출 등을 고려하는 방법도 있지만 계약금은 반드시 대출이 아닌 자신이 보유하고 있는 현금으로 해결하는 것이 좋습니다.
2-2. 중도금
보통 분양가의 60%에 해당되며 주로 시행사에서 주선하는 '중도금 집단대출'을 통해 진행됩니다.
입주 전까지 이자는 보통 건설사가 부담하기도 하며 6회에 나누어 회차별 납부하는 구조로 되어 있습니다.
당첨된 아파트의 분양사무소나 시행사에 문의하여 주선 은행에서 대출 조건을 확인해야 합니다.
요즘 정책 규제로 중도금 집단 대출도 전액 모두 대출 가능하지 않을 수도 있기 때문에 일부 부족한 중도금은 보유하고 있는 현금으로 해결해야 합니다.
2-3. 잔금
분양가의 20~30% 정도로 입주 시점의 주택담보대출이나 디딤돌, 신생아 특례대출 등 정책 대출로 마련하며, 이때 대출 규제(LTV, DSR) 적용을 받기 때문에 가능한 한도를 미리 확인해야 합니다.
기존에는 이렇게 주택담보대출을 받으면, 중도금 대출을 상환하고, 자금 사정에 따라 임차인을 들여 전세 보증금으로 잔금을 해결했지만 이제는 대출 조건 중에 실거주 요건이 필수 항목이라 잔금에 해당하는 현금을 보유하고 있어야 합니다.
요즘은 청약은 현금 보유력이 매우 중요합니다.
단순히 대출로 중도금과 잔금을 해결하려고 하면 큰 낭패를 볼 수 있기 때문에 꼼꼼하게 각 단계별 자금을 계산하는 절차가 필요합니다.
3. 대출 조건과 가능 여부 확인하기
청약을 위한 자금 계획을 세울 때, 대출이 어느 정도 가능한지 여부가 매우 중요합니다.
대출은 지역의 규제사항에 따라 조건이 달라집니다.
3-1. 해당 지역이 투기과열지구인지 확인
투기과열지구, 조정대상지역인지 여부에 따라 LTV, 주택담보대출의 조건, 실거주 요건 등이 추가적으로 포함되기 때문에 해당 지역이 규제 지역인지를 먼저 확인해야 합니다.
3-2. 대출 규제로 인한 실제 대출 가능 금액 확인
LTV 조건에서의 대출이 바로 가능한 것이 아닌 DSR(총부채원리금상환비율)로 한번 더 실제 대출 가능한 금액이 축소될 수 있습니다.
기존 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등이 있으면 가능한 수준인 대출의 규모가 줄어들거나 아예 대출이 불가능할 수도 있기 때문에 청약을 넣기 전에 최소 1~2곳의 은행 지점에서 본인의 조건으로 예상 가능한 대출의 실제 한도를 확인해 보는 것이 안전합니다.
정리
청약은 무주택자들에게는 새 집을 저렴하게 얻을 수 있는 좋은 수단입니다.
하지만 예전과 다르게 단순히 청약을 일단 넣어보자 라는 생각으로 신청하다가 아까운 청약 통장을 그냥 날려버리는 경우들을 종종 보게 되는 것 같습니다.
반드시 위의 사항들은 미리 준비하고, 계획을 세운 후 청약에 도전하실 것을 추천드립니다.
청약은 '운'도 중요하지만 결국은 준비된 사람이 당첨이라는 기회를 가져갈 수 있습니다.
감사합니다.
