안녕하세요, 두잇나우입니다.
2025년 정권이 바뀌고 3번의 부동산 규제 정책이 나온 이후, 전세대출 규제 역시 강화되었습니다.
전세대출의 심사 기준이 높아지고, 보증기관의 보증 승인 요건도 강화되면서 전세 계약을 준비하는 세입자 입장에서는 이전보다 훨씬 더 꼼꼼하게 요건을 충족하는지 여부를 체크해야 합니다.
이번 글에서는 전세대출 규제가 강화된 지금, 세입자가 반드시 준비해야 할 핵심 사항들을 정리해드리도록 하겠습니다.
전세대출 규제로 세입자가 준비해야 할 핵심 포인트
1. 전세대출 보증기관의 심사 기준 파악하기
전세대출의 핵심은 보증기관(HUG, HF, SGI)인데, 최근 보증 승인 기준이 강화되었습니다.
전세대출 보증비율을 낮추고, 차주 상환능력과 담보 안전성 심사를 더 엄격하게 보는 방향으로 변하고 있습니다.
보증기관별로 세부적인 부분은 약간씩 차이점이 있지만 공통적으로 다음의 항목들을 종합적으로 평가합니다.
1-1. 차주(임차인) 상환능력
- 연소득 수준 및 소득 증빙 가능 여부
- 기존 대출 규모(주택담보대출, 신용대출, 학자금 등)와 총부채 수준
- DSR, DTI 등 상환비율(유주택자인지, 무주택자인지에 따라 상이)
1-2. 보증 구조와 보증 한도
- 보증기관별로 보증비율이 종전보다 낮아져 최대 90% 수준
- 수도권과 지방에 따른 보증 한도와 주택가격 대비 가능한 보증금 비율
- 선순위 채권(근저당, 선순위 임대차보증금 등) 총액이 주택가액의 일정 비율 이내인지 확인
1-3. 임차인 기본 요건
- 무주택 여부 및 유주택자일 경우 보유 주택 수, 보유 주택의 가격, 담보대출 여부
- 세대주 여부 및 임대차보증금의 일정비율(5% 정도) 선지급 여부
- 임대차 계약 기간과 실제 거주 의사, 실수요자 여부
1-4. 임대차 계약 및 주택 요건
- 임대차계약서의 확정일자, 전입신고, 점유 여부 등 대항력, 우선변제권 요건 충족 여부
- 임대인이 실제 소유자인지, 법인 임대인 여부, 선순위 권리관계 존재 여부
- 주택가격 상한과 공시가격 대비 보증가능 비율(일부는 공시가격의 126% 이내 적용)
1-5. 신용 및 기타 요소
- 차주의 신용점수, 연체 이력, 채무 불이행 이력 등
- 동일 보증기관 전세보증 이용 이력 및 사고 이력, 보증료 납부 능력
- 정책상품(청년, 신혼부부, 저소득층 등) 여부에 따른 우대 또는 추가 요건
2. 본인의 소득, 신용, 부채 현황 파악하기
1번에서의 보증기관에서의 전세대출 심사를 통과하기 위해서는 본인의 재정상태를 객관적으로 파악하고 있는 것이 무엇보다 중요합니다.
2-1. 소득
- 근로소득자의 경우 원천징수, 급여명세서를 최신으로 업데이트
- 프리랜서, 사업자는 국세청 소득금액 증명, 부가세 신고내역 확인
- 단기 소득자도 신용카드 사용 내역, 건강보험료 납부 내역 등 보증기관에서 요구하는 자료 증빙 준비
2-2. 신용
- 각종 연체 기록이 있는지 확인하고, 최대한 연체 해결
- 카드론, 마이너스 통장, 고금리 대출은 보증 심사에서 불리하게 작용하므로 상환하기
2-3. 부채
- 기존 대출이 많을수록 보증한도가 축소되므로 기존 대출 금액을 정확하게 확인하기
3. 전세 계약서 작성 전, 전세대출 가능한 매물인지 확인하기
전세 계약을 하면서 가장 위험한 상황은 전세 계약을 먼저 하고나서 나중에 대출 심사가 반려되는 경우입니다.
이 경우 계약금 손실, 분쟁 등의 리스크가 생기므로 계약 전에 반드시 다음의 사항을 체크해야 합니다.
- 해당 매물이 HUG/HF/SGI 보증 가능 주택인지 확인
- 임대인의 근저당, 체납이 과도한지 확인
- 실거래 전세가격과 전세가율이 정상 범위인지 확인
- 보증보험 가입 제한 건물인지 확인(다가구의 불법 건축물 등)
4. 은행 지점별 상담 진행하기
전세 대출은 같은 조건, 같은 소득 조건이라고 하더라도 은행 지점별 전세대출 승인 가능성이 다를 수 있습니다.
동일한 보증기관이라고 하더라도 각 은행의 지점별 리스크 기준과 내부 규정, DSR 적용 방식에서 차이가 있기 때문입니다.
따라서 세입자는 최대한 많은 은행의 지점을 방문하여 비교해 보고, 가장 대출금리, 대출한도가 유리하면서도 승인 가능성이 높은 곳을 확인해 보는 것이 필요합니다.
단순히 전화 상담으로 끝내는 것이 아니라 필요한 서류를 지참 후, 지점에 방문하여 상담을 받는 것이 정확한 한도를 안내받을 수 있습니다.
5. 필요한 서류를 꼼꼼하게 준비하기
전세 대출을 위해 필요한 서류를 제대로 준비하지 못해 승인까지의 시간이 오래 걸리는 경우가 종종 있습니다.
필수 서류는 보통 다음과 같습니다.
- 신분증
- 주민등록등본, (필요시) 주민등록초본
- 가족관계증명서
- 근로소득자 : 재직증명서, 근로소득 원천징수영수증, 최근 3개월 급여명세서, 건강보험료 납부확인서
- 사업소득자 : 사업자등록증, 소득금액증명, 부가세 신고서
- 무소득, 기타 : 소득없음 사실증명, 부모 지원 시 부모 소득서류 등 별도 요구 가능
- 확정일자 받은 임대차(전세계약) 계약서 원본
- 임차보증금 5% 이상 계약금 납부 영수증
- 대상 주택 등기부등본, 건축물대장/집합건축물대장
- 필요시 임대인 통장사본, 법인일 경우 법인등기부등본 등 추가 서류
6. 보증보험 가입하기
전세대출을 받으면 전세금 반환보증보험에 가입 기준을 살펴 가입해두는 것이 좋습니다.
- 보증대상 주택 : 일반적인 주거용 주택만 가능
- 보증금 한도 : 수도권 전세보증금 7억 이하, 비수도권 5억 이하 가입 가능(초과시 전세권 설정 검토)
- 담보비율, 선순위 채권 조건 : 선순위 채권은 통산 주택가액의 60% 이하
- 계약기간 및 세입자 요건 : 전세계약 기간은 1년 이상, 실제 거주하면서 전입신고와 확정일자 필수
- 신청가능 시점 : 전세계약 기간의 1/2이 경과하기 전까지만 신청 가능
- 등기부 요건 : 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리 침해가 있는 경우 가입 불가
7. 보증금 반환 리스크가 있는 지역인지 확인하기
보증금 반환 리스크가 큰 다가구, 빌라 밀집 지역이나 전세가율이 90% 이상인 경우, 임대인의 근저당이 과다하게 있는 경우 등은 보증금 반환 리스크가 크다고 할 수 있습니다.
이런 리스크가 있는 지역이나 매물은 전세 자체의 리스크가 높기 때문에 반전세, 월세가 더 안전한 선택일 수 있습니다.
정리
전세대출 규제가 강화된 지금, 세입자는 이전보다 훨씬 더 꼼꼼하게 전략적으로 움직여야 합니다.
전세 계약이 가능한지, 현재의 규제 상황에서도 필요한 만큼의 대출이 승인될지, 보증보험 가입이 가능한지 등 모든 단계를 유기적으로 연결하여 모든 리스크를 대비하는 것이 필요합니다.
위에 설명드린 사항들을 모두 숙지하시고 안전하게 전세대출을 준비하시기 바랍니다.
감사합니다.
