주택임대소득이란?

안녕하세요, 두잇나우입니다. 

올해 부동산 규제책으로 인하여 전세 물건이 실종되면서 반전세, 월세로의 변화가 가속화되어가고 있습니다. 

주택을 임대할 때, 월세를 주게 되는 경우에는 주택임대소득이 부과되는데요. 

저도 보유하고 있는 2채의 주택 모두 전세를 두고 있어서 상황에 따라 반전세로 바꾸게 될지도 몰라 저 역시 공부할 겸 이번 글에서는 주택임대소득에 대해 정리해보려고 합니다. 

주택임대소득 총정리

1. 주택임대소득이란?

개인이 주거용 건물이나 주택을 다른 사람에게 임대하고 대가로 받는 금전이나 그 외의 경제적 이익을 말합니다. 

1-1. 포함되는 소득

• 월세 : 가장 일반적인 형태로 매월 받는 임대료

• 간주임대료 : 3주택 이상일 때, 보증금, 전세금에 대한 일정 이자율을 적용하여 임대료로 간주하는 금액

1-2. 주택 임대소득에 소득세 부과되는 기준

• 기준시가 12억 원 초가 고가주택을 임대하는 경우

• 국외에 있는 주택을 임대하는 경우

• 2채 이상의 주택을 소유한 소유자가 주택을 임대하는 경우

위의 3가지 조건 중 한 가지 이상 해당될 경우에 종합소득세가 부과됩니다. 

2. 주택 수에 따른 과세 구분

주택 수는 임대소득 과세 여부를 결정하는 가장 중요한 기준점이라고 할 수 있습니다. 

2-1. 1주택자인 경우

• 기준 시가가 12억 원 이하인 경우 → 비과세

• 기준 시가가 12억 원 초과이면서 월세 임대 수입이 있는 경우 → 과세

2-2. 2주택 이상인 경우

• 월세 임대수입이 있는 경우 → 과세

• 전세로 운영하면서 비소형 주택 3채 이상의 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 → 과세

• 전세로 운영하면서 비소형 주택이 2채 이하인 경우 → 비과세

3. 간주 임대료란?

임대보증금을 통해서 얻을 수 있었을 것으로 추정되는 이자 수익 역시 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 것을 말하는데, 임대보증금에 일정 이율(정기예금 이자율)을 곱해서 계산하고 있습니다. 

월세의 경우 임대인이 받은 연간 월세액 전체가 과세 대상이지만 전세보증금 등에 대한 간주임대료는 다시 특정 조건을 충족했을 때 과세 대상이 됩니다. 

비소형 주택을 3채 이상 보유하고 있는 경우 임대인이 임차인으로부터 받은 전세보증금과 월세보증금을 합한 금액이 3억 원을 초과하게 되면 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱한 값을 계산해 포함시키게 됩니다. 

이와 다르게 월세 수입의 경우에는 임대하는 주택이 비소형/소형에 무관하게 과세 대상이 됩니다. 

4. 과세 기준 정리

주택 임대소득의 연간 총 수입금액이 2000만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 과세 방식을 선택할 수 있습니다. 

분리과세를 선택할 경우에는 14%의 세율이 적용되게 됩니다. 

지자체에서 등록임대 사업자로 등록한 임대인이 분리과세를 선택한 경우, 다음의 필요경비 인정 항목에 대해서는 60%를, 일반 임대주택의 경우 50%를 인정받게 됩니다. 

• 수리비

• 관리비 중 임대인이 부담한 금액

• 공과금 등 임대 운영 비용

• 감가상각비

• 중개 수수료

많은 분들이 오해하는 부분이 바로 2000만 원 이하면 세금을 안내도 된다는 것입니다. 

이는 과거의 개정 전 규정이고, 지금은 금액과 상관없이 모두 소득세 신고가 필수입니다. 

금액이 적더라도 소득세법상 신고를 누락하게 되면 가산세가 부과될 수 있다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다. 

5. 종합과세 VS 분리과세 - 어떤 것을 선택해야 유리할까

주택 임대소득의 연간 총 수입금액이 2000만 원 이하인 경우, 임대소득 신고에서 가장 중요한 결정 중 하나는 분리과세 14%를 선택할지, 종합과세를 선택할지 입니다. 

5-1. 분리과세가 유리한 경우

• 다른 소득(근로소득, 사업소득, 배당소득 등)이 많아 종합과세 시 높은 세율이 적용되는 경우

• 임대소득이 2000만 원 이하인 경우

• 세금을 단순화하고 싶은 경우

5-2. 종합과세가 유리한 경우

• 필요경비가 많아 과세표준이 크게 줄어드는 경우

• 소득 구간이 낮아 기본세율이 14%보다 낮은 경우

본인의 다른 소득 수준에 따라 세금 부담이 완전히 달라지므로 반드시 세무사를 통해 상담을 받고 세금에 대한 시뮬레이션을 해 보는 것이 중요합니다. 

6. 소득세 신고 시 챙겨야 하는 서류

• 임대차계약서

• 보증금, 월세 입금 내역

• 수리비, 관리비 등 영수증

• 등기부등본

• 감가상각 내역

• 공제 항목에 대한 증빙자료

필요한 증빙 서류를 꼼꼼하게 준비해야 가산세 없이 정확하게 신고할 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다. 

정리

주택임대소득은 꽤 복잡해보이지만 결국은 핵심 구조만 이해하면 단순합니다. 

• 모든 임대소득은 2000만 원 이하, 초과이든 신고는 필수

• 2000만 원 이하는 분리과세 선택 가능

• 필요경비, 세액공제로 실제 부담 줄이기

• 주택 수에 따라 과세 여부 따져보기

• 전세의 간주임대료 여부 따져보기

• 분리과세와 종합과세 중 나에게 유리한 세금 부과 기준 세무사에게 상담받기

• 세금 신고시 꼼꼼하게 증빙자료 챙겨두기

저도 이번 글을 정리하면서 주택임대소득과 세금 구조를 공부할 수 있었습니다. 

여러분들도 제대로 공부하고 부동산 투자를 현명하게 해내시길 바랍니다!

감사합니다.