안녕하세요, 두잇나우입니다.
주택임대소득을 신고하고 많은 분들이 세금이 생각보다 많지 않다고 생각하시는 경우가 있습니다.
바로 절세 전략을 제대로 알고 대비한 이유가 아닐까 싶은데요.
하지만 절세 전략을 제대로 활용하지 못하면 불필요한 세금을 내거나, 신고 누락으로 가산세까지 부담하게 됩니다.
이번 글에서는 처음 임대를 시작하시는 분들이 적용할 수 있는 주택임대소득 절세 전략에 대해 정리해보도록 하겠습니다.
주택임대소득 절세를 위해 알아두어야 할 전략
1. 분리과세 vs 종합과세 중 유리한 것을 선택하기
주택임대 수입이 2000만 원 이하인 경우에는 종합과세(세율 6~45%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택이 가능합니다.
홈택스에서는 종합과세와 분리과세의 예상세액을 비교하는 서비스를 제공하고 있는데 이 서비스를 이용하여 본인이 부담해야 하는 세금을 꼭 미리 계산해보실 것을 추천합니다.
: 홈택스 > 세금종류별 서비스 > 모의계산 > 주택임대소득 종합/분리과세 예상세액 비교하기
1-1. 종합과세가 유리한 경우
- 주택임대소득 외의 다른 소득이 없거나 낮아 과세구간이 6~15%에 적용되는 경우
- 필요경비가 많아 과세표준을 크게 줄일 수 있는 경우
- 주택임대업 사업자등록이 없고 단순경비율 적용 대상자인 경우
- 감가상각비를 적극적으로 활용할 수 있는 경우
1-2. 분리과세가 유리한 경우
- 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 많은 경우
- 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비(60%)와 공제금액(4백만 원) 우대가 적용되는 경우
위에서 종합과세와 분리과세 중 일반적으로 유리한 경우를 나눠두기는 했지만, 결국은 주택 수, 주택임대소득의 총 수입, 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액의 총액 등 개인별로 차이가 있기 때문에 미리 홈택스를 통한 모의계산과 세무사를 통한 상담을 진행하시기 바랍니다.
2. 주택임대소득의 필요경비로 인정되는 항목 꼼꼼하게 챙기기
해당 항목이 무엇인지를 제대로 파악하고 영수증, 이체내역 등을 꼼꼼하게 챙겨두는 것이 중요합니다.
- 임대용 주택의 현상 유지를 위한 수선비
- 관리비, 유지비
- 임대용 주택에 대한 임차료
- 임대용 주택의 손해보험료, 감가상각비
- 사업과 관련있는 제세공과금(종합부동산세, 재산세, 공공요금)
- 사업과 관련있는 대출 이자
즉, 생활비 충당 등 다른 목적으로 대출받은 경우에는 비용으로 인정받을 수 없습니다.
주택임대업을 하는 경우에는 일반적으로 매입 비용이나 임차료, 인건비 등은 주요 경비로 인정받기 어렵지만 다른 사람의 주택을 빌려서 주택임대업을 한다면 주택을 빌리기 위해 지불한 임차료를 주요 경비로 반영할 수 있습니다.
3. 간주임대료 최소화 전략
전세 보증금에 대해 과세되는 간주임대료는 주택 수와 보증금 규모에 따라 결정됩니다.
즉, 부부 합산 3주택 이상 보유자와 모든 상가 보유자에게 해당되는 것으로 주택의 경우에는 3억 원을 제외한 보증금에서 정기예금 이자율과 임대일수를 곱하고, 상가의 경우에는 건설비를 제외한 보증금에서 정기예금 이자율과 임대일수를 계산하여 간주임대료를 산출하게 됩니다.
간주임대료를 절세하는 전략으로는 다음과 같습니다.
- 임대사업자로 등록하여 필요경비율과 기본공제 액수를 높이기(단, 연간 임대소득이 2천만 원 이하)
- 종합소득세 신고 시 장부를 꼼꼼하게 기장하여 실제 필요 경비를 입증하기
- 임대방식(월세, 반전세)과 보증금의 규모를 조정하여 과세 기준이 넘지 않도록 관리하기
4. 소형주택 비과세 규정 활용하기
일정 요건을 충족하는 소형주택의 전세보증금(간주임대료)에 대해서는 비과세가 적용되는데 이 부분을 활용하는 것도 좋습니다.
3주택 이상 보유자의 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 시 주택 수 산정에서 다음과 같은 소형주택은 제외됩니다.
- 주거전용면적 : 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하
- 기준시가 : 해당 과세기간 또는 임대개시일 당시 기준시가 2억 원 이하
5. 매년 5월 종합소득세 신고 일정 철저히 준비하기
아무리 절세 전략을 잘 세워도 신고 누락, 착오가 발생하면 가산세 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
필요한 서류는 다음과 같습니다.
- 종합소득세 신고 안내문
- 임대차계약서 사본
- 임대료 수입 증빙 자료(월세 입금 내역이 포함된 통장 사본, 계좌 거래내역서 등
- 주민등록등본
- 임대사업자등록 사본
- 필요경비 증빙서류(수선비, 유지비, 재산세, 종합부동산세, 이자 등 관련 영수증, 계산서, 카드명세서)
- 공제 관련 서류(본인 또는 부양가족의 장애인증명서, 기부금 영수증 등 각종 소득,세액공제 서류)
- 사업장현황신고서(주택임대사업자의 경우)
그리고 세무 전문가와의 상담을 통해 누락된 부분이나 오류가 있는 부분에 대한 점검을 받아 가산세로 인한 이중 비용이 발생하지 않도록 하는 것도 중요합니다.
정리
모든 소득이 발생하는 곳에는 세금이 있습니다.
세금은 살면서 피할 수 있는 부분이 아니기 때문에 잘 대비하여 준비하는 것이 중요하다고 생각합니다.
합법적인 선 안에서 최대한 절세를 위한 전략을 위의 사항들을 참고하여 수립해 보시고, 주택임대소득을 통한 현금흐름이 실제적으로 자산 증식에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
